編按：日前全台房市接連爆出老牌營造廠全面停工、建商捲款潛逃事件，讓付了頭期款的無法順利過戶或入住的民眾，血本無歸。另外，房地產詐騙也時有所聞，有假屋主假地主，對外出售不屬於自己的房屋，或是假買房取得房屋權狀後迅速過戶，甚至將房屋抵押套現的慘事。
買到一個家，可能是許多人心中的夢想，誰都不想毀了多年打拼的成果吧？在房屋的交易過程中，我們到底該如何自保才能守住我們的血汗錢？本書作者徐佳馨告訴你，如何靠簡單一個動作，就能擁有大大的保障。
所謂的「履約保證」，簡單說就是在交易過程中，委託第三方機構去做買賣價金、文件的保管，或是於特殊情形下行使契約權利，避免交易過程中任何瑕疵情形產生。
也就是說，第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，且統由這公正的第三方機構，來負責撥付交易期間所產生的相關費用。等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。
交易有時間差 可能過戶卻拿不到錢
例如，假設A買方想要與B賣方進行交易，則在交易過程中，委由C公司作為公正的第三方進行價金保管、稅費繳付、過戶及結算轉帳等事務（就像是你跟電視購物台買東西，刷卡的錢會先放在電視購物台那邊一陣子，等確定你收到貨也沒問題後，廠商才會收到錢）。
為何會有履約保證的出現？這是因為房地產交易時常常會有時間差，因為過戶很快，貸款則需要一點時間。以前沒有履約保證的時候，就有賣方房子被過戶，買方的錢還沒付清，買方就把房子賣掉了。還有發生過賣方賣房子，買方也給了頭期款，結果房子被假扣押，沒辦法過戶，賣方因為已把頭期款花掉了，拒絕還款，到法院去打官司的事情。
不過，即使是現在，仍有一些交易方因為某些原因，例如賣方急需用錢，或是買方不想多花履約保證費用，選擇不使用履約保證，這時風險就要自己負擔。
省個幾萬塊 卻讓假地主捲走千萬
很久以前，在中台灣曾經有一個案例，就是買方去買房子，那是筆1億多元的案子，沒想到賣方拿出的身分證和權狀都是假的，只是名字和真的地主一樣。
買方見獵心喜，自以為用很便宜的價錢買到，但因為沒有做履約保證，買方付了1,000萬元定金，沒想到假地主人去樓空，而且辦理過戶的同時才發現，賣方給的東西全都是假的，但已經來不及了。這樣聽起來有沒有很可怕呢？
有了履約保證之後，就能確定房子順利過戶後，賣方才能拿到錢。使用履約保證一般會產生「成交房價×萬分之6」的費用，多是由交易雙方一人負擔一半，這可以協調。
當然，我也有遇過沒有透過房仲銷售、自己交易的案子，一般我都會建議寧可自己付錢做履約保證，會比較安全。同時，沒事也不要讓賣方從履約保證帳戶中先挪用款項，免得到時候出了狀況欲哭無淚。
預售屋履約保證機制可分為5種
履約保證有分成預售屋履約保證，以及成屋履約保證。先來跟各位談談預售屋履約保證—內政部及行政院消費者保護會依《消費者保護法》第17條規定，將下列5項履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，分別為：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定（詳見表1）。
消費者如欲查詢預售屋是否有履約保證，需注意3件事：
1.簽訂預售屋買賣契約時，賣方於簽約時應提供信託之證明文件或影本予買方。
2.若有疑慮，可撥打承辦銀行或建經公司的客服電話，提供履保文件相關資料（如合約編號、買賣雙方資料等）查詢履約保證的進度和細節。
3.如果要做一個履約保證機制的排名，我心中的順序是：價金返還之保證＞不動產開發信託＝價金信託＞公會辦理連帶保證協定＝同業連帶擔保。
此外，若是採價金信託或不動產開發信託方式，應了解承作的受託銀行，每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁，查詢受託銀行是否有收到款項，以維護自身權益。
成屋履約保證多委由建經公司承辦
談完了預售屋的履約保證，再來則是成屋履約保證，我們大概可以先從圖1了解其流程與架構。
委託第三方中立機構託管 避免交易風險
如同前文所述，所謂的履約保證是有鑒於房屋買賣交易涉及金額龐大，因此為了保障買賣雙方權益與安全，會在購屋過程中委託第三方中立機構（多為建築經理公司，簡稱建經公司）負責買賣價金與重要文件的託管，避免交易過程中有任一方的權益受損或風險產生。
過程中，賣方要同時提供權狀與房產相關資料給地政士辦理相關產權移轉登記手續，接著買賣雙方簽訂履約保證相關文件。
之後，買方會依照契約中時間存入價金，價金會進入建經公司開設的履約保證專戶代為保管。等到房子過戶完成，買方也把錢都匯進帳戶裡，就可以讓賣方拿到錢。至於地政士也會在整個購屋流程中，依約進行完稅與過戶等作業，地政士會與建經公司保持互動，階段性回報進度給客戶。
這裡要特別留意的是，建經公司對於契約執行上有一定的掌控權，具有部分之調處、強制效力，但如果是價金信託委託的銀行，則不具契約調處能力。
即使對方拒絕 建議還是自己花錢買保險
最後，幫大家複習這一章節的3個重點：
1.不動產買賣交易時，履約保證是一個保護自己的好方法，縱然對方可能因為費用關係不想做，但自己花點錢買點保險，也不是壞事。
2.實務上，很多賣方會想要先挪用履保帳戶裡面的錢，但你要知道這風險就是你自己要扛，所以除非很有把握，不然最好避免。
3.預售屋的履約保證有5種，就安全性來說，價金返還之保證＞不動產開發信託＝價金信託＞公會辦理連帶保證協定＝同業連帶擔保。
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▲房地產交易過戶很快，貸款則需要一點時間。以前就曾發生賣方賣房子，買方也給了頭期款，結果房子被假扣押，沒辦法過戶，賣方因為已把頭期款花掉了，拒絕還款等麻煩事。
房產小知識》成屋也有價金信託機制
除了預售屋有價金信託，成屋也有價金信託機制，邏輯上和預售屋價金信託差不多。價金信託是確保買賣雙方交易順利完成，保障買方取得產權，賣方收到價金。價金信託的費用，除了簽約時會收手續費之外，也會按照價金總額，另外收取信託管理費，費率通常在0.03%～0.05%左右，同樣由雙方各負擔一半，每3個月算1期，但詳細規定與收費還是按照各金融機構為主。
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本文摘自SMART智富《買房換屋不踩雷：房產甜心徐佳馨帶你解鎖購屋任務》
