頭期款都準備好了，卻卡在房貸怎麼辦？最慘一毛都貸不到！銀行沒說的「黑名單」，這3類房型最難貸到錢

許多人辛辛苦苦存了頭期款，滿懷期待的簽約買下人生第一間房，準備向銀行申請房屋貸款時，卻發現貸款成數不如預期。這不僅會打亂原本的購屋計畫，更可能讓你離夢想中的家園越來越遠。那麼，為什麼有些房子房價會被銀行鑑價「打折扣」呢？

其實，銀行在審核房屋貸款時，除了考量個人的財力狀況、信用評分之外，房屋本身的條件也是主要關鍵的因素。

如果你的房子屬於銀行眼中「須注意」的類型，那麼鑑價及貸款成數就會大打折扣，甚至直接被拒絕。

3種房子是銀行眼中釘 貸款恐不如預期

以下我將跟大家分享先前協助銀行房貸估價的經驗，究竟是哪三種房子會讓銀行在鑑價時扣分，導致貸款成數不如預期呢？了解這些原因，可以幫助你在購屋時避開地雷，提高貸款成功的機率，讓你的購屋之路更加順利。

第一種：周邊有嫌惡設施的房子，房貸成數直接扣分

當你在看房時，除了注意房屋本身的格局、採光、屋況之外，周邊環境也是一個需要特別留意的重點。

銀行在進行鑑價時，會將房屋周邊的嫌惡設施納入考量，如果你的房子附近有以下這些設施，那麼鑑價很可能會被扣減10%以上：

1.高壓電塔、變電所

這些設施可能產生電磁波，雖然科學上對人體影響尚無定論，但許多人仍會因此感到疑慮，進而影響房屋的轉手性。

2.廟宇、宮壇、殯儀館、墳墓

這些設施在傳統觀念中被視為禁忌，會影響居住者的心理感受，降低房屋的市場價值。

3.垃圾掩埋場、資源回收場

這類設施會帶來噪音、空污、異味等問題，嚴重影響居住品質，讓房屋的吸引力大減。

4.加油站、瓦斯槽

這些設施因為具有潛在風險，也會被銀行視為嫌惡設施。

總之，任何會直接影響居住品質或造成安全疑慮的設施，都可能讓你的房價被銀行扣分。因此，在購屋前，務必仔細觀察房屋周邊的環境，才能避免因這些因素而導致貸款不如預期。

▲加油站、宮廟、變電所...都被列為嫌惡設施，銀行在鑑價時也會納入考量。

第二種：特殊產品，客群受限，銀行不買單

有些房子因為本身的產品類型特殊，導致潛在的買家相對較少，在銀行眼中屬於流通性較差的資產。

為了降低風險，銀行通常會對這類型的房子採取較為保守的態度，進而可能減少鑑價10%以上。常見的特殊產品類型包括：

1.獨立的地下室

雖然有些獨立的地下室空間寬敞，甚至規劃為住家使用，但因為缺乏採光、通風不佳問題，普遍不受市場青睞。因此銀行較不願意承作。

2.沒有土地所有權的房子

這類房子買家只有房屋的所有權，而沒有土地所有權。由於產權不完整，銀行因此通常會嚴格審核。購買這類特殊產品的房子，雖然價格可能較為實惠，但務必考量到未來的轉手性以及貸款難度。

第三種：瑕疵產品，銀行直接拒絕貸款

前面兩種情況雖然會讓貸款成數減少，但至少還有機會貸到款。但如果你的房子是屬於瑕疵產品，那麼情況就嚴重多了。

這類型的房子不僅會被銀行扣分，更可能直接被列為「拒絕往來戶」，一毛錢也借不到。這些瑕疵產品通常是指屋況有嚴重問題，不適合居住的房子，例如：

1.海砂屋

這類房子因為混凝土中含有高濃度的氯離子，會導致鋼筋腐蝕、膨脹，進而造成牆壁龜裂、剝落，嚴重影響房屋的結構安全。銀行擔心未來房子會變成危樓，因此通常會直接拒絕貸款。

2.輻射屋

這類房子因為建材受到輻射污染，長期居住會對人體健康造成危害。這類房子幾乎沒有市場價值，銀行自然也不會願意放款。

3.凶宅

雖然凶宅的定義比較廣泛，但如果房子曾經發生過嚴重的非自然死亡事件，銀行通常也會因為擔心轉手困難，甚至拒絕承作貸款。

總而言之，銀行在放款時，最在乎的就是風險。如果你的房子本身就有結構安全、健康疑慮等重大瑕疵，銀行會認為這是一個高風險的放貸，為了保護自身的利益，最簡單的方式就是直接拒絕貸款。

在準備購屋時，多花一點時間了解房屋本身的條件，以及周邊環境的狀況，不僅能幫助你買到一間住得安心的好房子，也能在申請房屋貸款時更加順利。如果能避開上述這三種房子，相信你也能順利申請到理想的房貸成數，讓買房夢想成真！

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作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）

學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。

經歷：擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。

經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。 2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。

出版新書《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》

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