內政部推「虛坪改革」，建商為什麼氣炸了？公開不能說的秘密：「車道灌公設」如何A走你好幾百萬

事實上，這背後藏著一個「不能說的秘密」：部分建商透過灌入車道虛坪，可以在不增加成本、不改變產品的情況下，多賺好幾百萬！​

直接用一個超簡單的例子來算給你看，你就會明白建商拒絕改革的真正原因。

實戰計算：建商如何透過車道虛坪多賺一筆？

為了方便理解，我們假設有這麼一棟大樓，整個社區只有簡單的兩戶（A戶、B戶）和一個車位。​

基本設定：

每戶總面積（含公設）都是 30坪。

一個坡道平面車位，正常面積是 12坪（內含車道6坪）。

每坪房價：100萬。

車位價格：300萬。​

情況一：建商「沒有動手腳」（公設未灌車道虛坪）

在合理的計算方式下，車位該多大就多大，車道面積算在車位裡，沒買車位的住戶不用負擔。​

A買1戶：總面積30坪，每坪100萬。總價=30x100=3000萬。

B買1戶加車位：總面積30坪，每坪100萬。車位12坪，售價300萬。總價30x100+300=3300萬。

建商總銷金額=3000萬+3300萬=6300萬。

情況二：建商「動了手腳」（公設灌入車道虛坪）

建商玩了一個「乾坤大挪移」：把6坪車道改成公設分攤給2個住戶，每個住戶公設都增加3坪。

車位原本 12坪，偷偷縮小成 6坪，但車位價格不變。​

A買1戶：總面積變成33坪。每坪100萬。總價33x100=3300萬。

B買1戶加車位：總面積變成33坪，每坪100萬。車位縮小為6坪但價格仍為300萬。總價33x100+300=3600萬。

建商總銷金額=3300萬+3600萬=6900萬。

車道動手腳對住戶的影響？

A戶（沒買車位）：你的室內面積沒有變大，但因為車道被灌進公設，總面積莫名其妙多出 3 坪，結果要多花 300 萬元去買這根本用不到的「車道公設」。​

B戶（買了車位）：你一樣平白多付 300 萬元的公設費。而且你的車位名義上從 12 坪縮水到 6 坪，但車位賣價依然是 300 萬元！等於被剝了兩層皮。​

所以建商只用車道灌入公設的方式，什麼都不用做，就可以多賺600萬（6,900 萬 - 6,300 萬）。世上還有比這更好賺的事嗎？

最終苦的，還是你各位買房的人啊，室內面積一樣，車位還是一個，莫名其妙多花300萬呢。​

建商揚言改革就要漲價？合理嗎？

事實上，過去長久以來，坡道平面車位正常的面積範圍，原本就是 8 到 12 坪，銀行內部的估價規則，也都是以此作為合理車位的標準。​

但現在你卻會發現，許多建案的車位面積越來越小，縮水到 6 坪甚至更低。只求不把車道灌入公設，以前做得到，現在卻做不到。這說得過去嗎？

當政府要求改革，讓車道公設回歸合理，部分建商當然會跳腳。

因為一旦失去這塊「隱藏利潤」，他們就會少賺。他們威脅「改革就要漲價」，本質上只是想繼續保有這種不合理的獲利空間。​

虛坪改革的目的，是讓買房的價格和實際得到的面積更透明、更合理。也希望業者能夠苦民所苦，為消費者著想，回歸到正常的商業行為，才是全民之福。

作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）

學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。

經歷：擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。

經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。 2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。

出版新書《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》

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