經過6年之後，麻花捲造型豪宅「陶朱隱園」終於傳出第一戶非關係人的交易，市場都在猜誰是這位搶頭香的人，也在議論它為什麼這麼難賣，也有不少人在成交價格上品頭論足，並點出它突破遲遲無人敢超越的300萬｢彭淮南防線」，過去真有｢彭淮南防線」嗎？現在｢彭淮南防線」仍是房市天花板嗎？
10月23日上市公司中工公告以總價12億元，售出「陶朱隱園」高樓層17樓戶附帶4個車位，讓沉寂多時的豪宅市場再次掀起漣漪，更讓孤芳自賞多年的｢信義哥吉拉」找到了欣賞者，這是繼2019年第一戶關係人成交，6年後終於出現懂得欣賞這座藝術品的有緣人。
誰是｢陶朱隱園」首位買主？
果不其然，市場人士就展開尋人啟事，看是何方神聖敢於出手購買這史上最貴的豪宅，麻吉大哥黃立成、AI教父黃仁勳都被點名，但花落誰家可能要等地政機關過戶登記資料出爐才算數，否則誰知道等過一段日子公司又來個公告，說買賣合約合意取消也未可知！
筆者在此專欄曾經寫過兩篇有關「陶朱隱園」的文字，2019年是市場傳出有公司法人買下「陶朱隱園」7樓一戶的消息，市場推估該戶成交總價應高達18億元以上，成交單價至少每坪600萬元，雙雙打破市場最高紀錄。
不僅單價突破了300萬的「彭淮南防線」，更一舉飛越了實價登錄最高紀錄「One Park Taipei元利信義聯勤」成交戶，且是後者單價的兩倍高。
市場咸認為中工有藉此個案來達到預期的「定錨效應」。但因是關係人交易，價格更是｢孤高」，所以迄今還未在官方實登平台上揭露，也就未達到其向上「定錨」的目的。
第二篇是2021年市場傳出「陶朱隱園」封盤不賣的消息，又再度掀起市場的一陣議論，筆者再度為文分析「陶」案乏人問津的原因，與近日市場人士提出的論點也相差無幾。
這次「陶朱隱園」成交因屬｢非關係人交易」，更具市場意義，經拆算其成交單價約在390萬元上下，已大幅超越所謂的｢彭淮南防線」， 2022年筆者也寫過｢史上有個吳三桂一怒為紅顏，台灣有個央行總裁二怒為300萬元」。
當年彭總裁二怒都是為了300萬
其中一怒是針對鄉林建設2010年在中山北路推出「士林官邸」建案，對外宣稱每坪成交300萬，當時台北市房價還沒出現每坪200萬以上的行情，令央行彭總裁甚為吃驚，因此微服出巡當假客戶，一舉踢爆業者的炒作話術。現今該案實價登錄上並無成交案例，但緊鄰的「欣翰士林官邸」最高成交價是每坪105萬。
第二怒是2012年，市場上傳出捷運大安森林公園站共構豪宅「勤美璞真」頂樓戶，以每坪304萬元成交，再度觸動總裁的敏感神經，立即邀集公股行庫老董喝咖啡，直問有無承作每坪300萬豪宅的貸款，大家異口同聲都說NO。
只是席間有個老董卻指出，有行庫承作某豪宅房貸，貸款成數高達九成九，總裁一聽非同小可，隨即祭出市場上所謂的「豪宅限貸令」，到去年第七波選擇性信用管制豪宅限貸成數更只剩3成，讓豪宅幾無喘息的空間。
從此每坪300萬也就被市場視為是｢彭淮南防線」，成為國內房價的天險價位，到目前為止，實價登錄上面都還沒有人敢越此雷池一步。當年傳聞的「勤」案頂樓樓中樓戶則到2018年才出現在實登上面，每坪是203.62萬元，總價9.25億元。
｢彭淮南防線」300萬房價天花板之時空環境已變
從這些歷史故事來看，300萬｢彭淮南防線」距今已經13年了，時空環境已有很大的轉變，再以300萬當房價天花板防線，似乎已有重新討論的空間，主要是有幾個觀察：
1.｢彭淮南防線」並非官方正式規定。
它並不像「豪宅限貸令」是央行的明令規範，只是市場自行揣摩的一個價格緊箍咒，更是媒體報導好用的關鍵詞罷了，根本沒有任何的拘束力。
2.房價已經漲了一大波。
國內房價在這10多年來又漲了一大波，很多地方更是倍數上漲，當年是還沒有出現200萬房價，現在台北市200萬房價已屢見不鮮，當時的天花板價若是300萬，照理說，現在應該是400萬，甚或是更高價位囉!
3.市場早有自行調控之法。
過去這段時間實價登錄上看不到300萬成交行情，並不是沒有300萬以上的房子成交，而是業者的自行調控，只要將房價灌到車位上面，平均單價就可以壓到300萬以下，這已是公開的秘密。
4.人去政息、人走茶涼。
｢彭淮南防線」冠上的是前總裁的名字，彭總裁早就退休，官場上人去政息是很平常的事，況不在其位不謀其政，若要重新定義國內房價天花板，或許來個｢楊金龍防線」，更能與｢金龍海嘯」相呼應!
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
.jpg)
