編按：本書作者李寬偉從工地監工做到房產總經理，還買地蓋房子當包租公，累積30多年的房地產經驗。他指出，現在房市不只是冷，而是結構轉型，高房價、利率高、貸款成數低，現在買三房動輒1500萬，如果銀行只願意貸七成，光是自備款就要準備4、500萬，這不是每個家庭都能辦到。
李寬偉建議，買房策略要轉彎：先租房、先觀望，看懂趨勢、穩住自己才能在市場波動中撐住。他也強調：不鼓勵買預售屋，因為買的不是房子，是建商的信用，是一張紙。以為建商穩，結果背後債多到不敢想，也養成他看到「實體結構」才出手的習慣。
現在能不能買房？30年房產達人：先「觀望」最好
做房地產30幾年，我見過好幾次房市高峰與低谷。現在的房市，說真的，正在往下走。不是突然崩盤那種掉下來，而是慢慢下滑、慢慢冷掉。
房價高、利率高、貸款成數低，對年輕人來說，幾乎是「看得到但買不起」的現實。以前買一間房是人生目標，現在反而變成壓力來源。
我有跟朋友說，現在這一波是真的打得太兇了。政府為了打炒房，把貸款壓低，有些建商撐不住，預售案子出問題的也慢慢浮上來。你要買房，要準備幾百萬現金，不是每個人家裡都有這種條件。
這不是抱怨政府，而是要年輕人理解：
這個時代的買房策略，不能再照著老一輩的方式走。
現在買房，不只是「敢不敢買」，而是你有沒有資源、有沒有備案、有沒有風險控管的思維。
我也會被問：「寬偉老師，現在到底能不能買？」我說，除非你買的是自己要住的，而且確定能長期穩定供款，不然你就先觀望。
房市十年一輪，買房策略要「轉彎」：先租房不是壞事
有能力的家庭會買，沒能力的就先租，這很現實。但租也不是壞事。
我自己現在的租屋物件幾乎是滿租狀態，還沒到期就有下一組人排隊預約，有些客人甚至是親戚轉介紹的，靠的不是廣告，而是口碑。
我經營房仲事業，也經營套房產業，站在市場與生活的交叉點，看得比誰都清楚。
現在這市場，已經不是「快速成交」的時代，而是「信任與效率」的時代。你沒有信任，就沒有回頭客；你沒有效率，就撐不住長期的房東責任。
我不怕房市冷，我怕的是人心急。房市十年一輪，一次高峰一次回落是常態。真正穩的人，不是一路賺，而是能撐過起伏，還站在場上的人。
我也勸年輕人——如果你要進房仲這一行，不是看業績多高、單子多大，而是看你能不能跟人打交道、能不能長時間做「信任經營」。
那些嘴上功夫好的，可能只能賣一次；願意長時間服務的，客人會介紹三代給你做。
你不只是在賣一間房，而是在經營一種信任，一種對土地與人心的理解。這一點沒人能教你，只能你自己慢慢學。
我們不只是賣房子，而是讀懂風向。
別買預售屋！你不是買房，是賭命
我現在「不鼓勵買預售屋」不是因為我做中古屋所以唱衰別的市場，而是因為我看太多風險發生在那裡。你買的不是房子，是建商的信用，是一張紙。
你看不到鋼筋水泥，看不到施工品質，你只看到廣告和接待中心的笑容，但背後那家公司到底行不行，你知道嗎？
有的案子開賣就滿，結果地主跳票，建商周轉不靈，施工中斷，最後變爛尾樓。你繳了款、簽了約，錢出去了，房子卻永遠交不到手。這不是買房，是賭命。
電梯大樓三房1500萬起跳，拿得出500萬現金嗎？
現在年輕人要買一間三房的電梯大樓，動輒1500萬起跳。如果銀行只願意貸七成，你自己就要準備4、500萬現金。這不是每個家庭都辦得到的。
所以你說年輕人買不起房，是因為他們懶嗎？不是，是這個市場結構讓他們根本進不去。這種現象，在我年輕的時候沒那麼嚴重，現在卻變成常態。
我不會勉強我的孩子一定要買房，我會跟他說：「你先穩住自己，有能力了，再來決定你要不要買，不急。」
你以為建商穩，背後債多到你不敢想...看到「實體結構」才出手
我這幾年看到不少小型建商開始撐不住。案子推太快、資金周轉不靈，加上政府打炒房政策壓力大，有的還沒賣完就出問題。
「骨牌效應，這邊案子沒推起來，那邊案子就倒。建商哪裡會等一個完工才再開始，都是幾個一起推。運氣不好，全倒。」
這些事，我不是聽來的，是我親眼看到、親耳聽到的。你以為建商穩，結果他背後債多到你不敢想。
這就是為什麼我現在投資，只看結構體完成的物件，租得掉、收得到租、看得見摸得著的，才值得出手。
地段不是萬靈丹，區域才是真本事
很多人問我要不要投資國外，我會說：「你搞清楚你在住哪再說。」台灣有台灣的法規與節奏，美國有美國的玩法，加拿大有加拿大的稅制，你怎麼能一套想法打遍天下？
「房地產是區域型的，你熟台灣就耕耘台灣，熟美國就坐美國，熟加拿大就經營加拿大。」就連台灣內部，不同縣市、不同區段，狀況也天差地遠。
你不能拿台北的眼光看台中，也不能拿桃園藝文特區的行情來看龜山鄉下，即使都算是「桃園房地產」。
所以，看房子，第一是區域、第二是區域、第三還是區域。
市場正轉型，現在進場的不是首購族，而是「有備而來的人」
現在市場還在成交，但成交的性質不一樣。住家產品在萎縮，高單價、資金盤的產品還撐得住。會買的，是有備而來的人、資產配置的人，不是首購族。
這樣的變化，不是壞事，而是提醒所有人：別再用老方法過新生活。該調整觀念、策略與對「住」這件事的認知了。
我常說，我這一生不只是賣房子，也是在讀風向。
房市變，是正常的；你能不能因應變化，不被它吞掉，才是關鍵。
不要急，不要信口號，也不要迷信誰說一定賺。
土地與房子會說話，市場會教你真話，只要你願意聽。
作者簡介_李寬偉
桃園人。民國55年次，O型天蠍座；中國市政專科學校（現今「中國科技大學」）土木工程系畢業。
自幼家境清苦，卻培養出堅毅不拔的性格與責任感。早年投入營造業，從基層監工一路學習到獨當一面，奠定了對建築工程與土地買賣的專業基礎。
其後轉戰房地產仲介，帶領團隊衝鋒於競爭激烈的市場前線，累積30餘年的房地產實務經驗。
他以誠信與堅持見稱，對抗過行業中的爾虞我詐，也曾經立創業失敗、伴侶重病、家庭壓力與舌癌重創，卻始終不向命運低頭。
他相信「害人之心不可有，防人之心不可無」，更強調「一念向善，終能無難」。多年來持續投入公益布施，並將事業視為服務社會的方式。
本文摘自渠成文化《一善天下無難事：舌癌鬥士李寬偉的奮鬥與重生之路》
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