編按：哪一種房子，現在看起來還能住，未來卻可能「想賣也賣不掉」？
在日本，這樣的房子早已有一個名字，叫做「負動產」——免費送人也沒人要，卻還得年年繳稅、付管理費，成為一輩子的負擔。更令人不安的是，日本正在發生的事，台灣其實已經看得到影子。房地產專家阿宅從日本經驗出發，整理出三種最容易淪為負動產的地雷屋，帶你判斷哪些房子，現在就該避開。
你有想像過，台灣有一天，房子可能用送的，都沒有人要嗎？在日本，這是已經發生的現況。
日本人把這種免費送也無人問津，卻還要不斷支付稅費管理費的房子稱為「負動產」。日本朝日新聞採訪組出版了一本名為《負動產時代》的書，把沒人要的房子，主要歸納為以下三種。而台灣的不少房子，其實都已經看到這些未來將無人接手「負動產」的影子。
第一種：欠繳鉅額管理費的社區大樓
買房除了要還貸款，也要持續支付稅費及大樓管理費等費用，很多人並沒有考慮這些支出。管理費與修繕費是維持建築物壽命的關鍵。當欠費導致資金不足，管委會就只能被迫放棄定期修繕或大規模翻修，如外牆剝落、屋頂漏水都無法處理。
嚴重情況下，連電梯等基本設施的運行都無法保障。有些帶有高級公設的社區，像溫泉、游泳池等豪華設施，之後因無力維護而荒廢，反而成為社區負擔。
而建築物老化破損更可能危及路人或住戶安全，若發生外牆剝落傷人事件，住戶仍然需承擔賠償責任。諷刺的是社區大樓是命運共同體，欠費者的負擔最終會轉嫁給負責任按時繳費的住戶。反而造成守法住戶的懲罰與財務重擔。
第二種：共有人意見不同 無法處置的房子
當繼承遺產卻未辦理過戶，共有人越來越多。久了就會遇到共有人意見無法取得共識，以致房子無法處理的情形。這種房子，共有人想賣賣不掉，想拆拆不了。這是最核心的困境。根據法律（如日本民法），要出售土地或拆除建築物，原則上必須取得全體共有人的同意。
若上一代未辦理繼承登記，隨著時間推移，法定繼承人會呈幾何級數增加。只要有一位共有人反對，或者行蹤不明無法取得聯繫，整個房產就無法處置。書中案例顯示，一塊土地的繼承人從26人增加到107人，導致連拓寬道路這樣的公共工程都因無法取得所有人同意而停擺。
更慘的是，即使房子處於「無法出售、無法出租、無法居住」的凍結狀態，持有成本卻不會停止。無法使用卻必須持續繳稅。這樣的房子，也容易淪為危樓與治安死角 由於共有人意見不一，通常也無法達成修繕共識，導致房產加速腐敗。
第三種：位置不佳無法增加容積 作為未來重建基金的房子
對於位置不佳且無法透過增加容積率（增加樓層或戶數）來籌措重建資金的房子，主要面臨幾個嚴峻的缺點與風險：通常公寓重建的商業模式是利用「增加容積率」蓋出比原先更多的戶數，將多出來的房子賣給新住户，用這筆利潤來抵銷建築成本。
如果房子位置不佳或法規限制無法增加容積，就無法透過出售增建房屋來獲利，並做為重建的資金。這意味著重建的所有費用都必須由原本的業主自行分攤，對於許多依靠養老金生活的年邁業主來說，這是一筆無法承擔的鉅款。
由於無法透過出售新屋來補貼成本，業主內部對於是否重建會產生極大分歧。在難以達成重建共識下，房屋會陷入「僵死」狀態。而在位置不佳的地區，土地本身的價值往往不高。拆除一棟公寓或獨棟住宅需要數百萬甚至上千萬日圓的費用。
如果拆除費用高於土地出售的價格，業主不但拿不到錢，反而要倒貼費用才能處理掉房子。導致大家寧願拖著不管。以上這類房子通常位於需求低迷的郊區或人口減少地帶。即使想賣房，也因為上述的維護成本和拆除障礙，導致很難找到買家。陷入無法脫手的惡性循環
最後做個總結，在人屋雙老、少子化的趨勢下，買房零風險的時代已經過去了。買錯房，不僅可能不會增值，更可能會變成丟也丟不掉的燙手山芋。
今天的日本，就是十年後的台灣。買房時記得要避開這三種房子，以免以後想賣也賣不掉，真的變成負動產喔！
延伸閱讀：第一次買房就打8折成交！上班族媽媽親授3招議價術「省下500萬」：為何不買千戶大社區、裝潢過的中古屋？
作者簡介_阿宅地產顧問（蕭大立）
學歷：國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷：擁有20年房地產與金融業工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司（AMC）、估價師事務所，以及全房網策略總監。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。
經手過五花八門的不動產物件，除一般住宅，也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地，實務資歷豐富且完整。 2023年轉往網路自媒體發展，擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。
出版新書《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》
本文已獲阿宅-雙碩士地產顧問授權轉載，原文出處
