住了20年房價多個「0」，為何你還是窮？拆解「房子就是退休金」殘酷真相：硬買最貴房子恐是你窮一輩子主因

房產真能讓你變有錢人？揭開房價多個「0」卻沒變有錢的殘酷真相

房子作為一項資產，確實具有保障功能。的確，買房的主要動機之一，是為了掌控自己的居住環境：即使還有房貸在身，感覺上也比租屋更有安全感。

而等到房貸還清後，這間房子就真正屬於你，誰也無法奪走。

我們都認識一些人，他們住在自己的房子裡超過20年，什麼特別的事也沒做，只是照常過日子，結果房價就多了一個「零」。

這顯然是「任何資產只能有一個動機」這條規則的例外：難道房子不但保障了我們的居住環境，也隨著時間替我們改善了財務狀況？

我從來就不太相信這是真的，而且現在更不可能了。假設你在20年前用20萬英鎊（約合新台幣830萬元）買了一間房子，現在已經值50萬英鎊（約合新台幣2100萬元）。

這段期間你也持續償還房貸，現在房子都是你的了。帳面上看起來，你的確變得更有錢。但實際上，這對你來說到底代表了什麼？

先說第一點，你這20年來，每個月都在存錢，而且用這些錢來慢慢減少房貸餘額。

假如當初沒有房貸，這些錢本來可以全部配置到「維持型」或「提升型」資金桶的投資項目裡。隨著房貸越還越少，唯一的效果就是更多的保障，直到最後完全擁有這間房子為止。

現在，這間房子真的完全屬於你了，好消息是：你最初的投資已經翻了很多很多倍。當初買的時候，你可能只付了2萬英鎊（約合新台幣83萬元）的自備款，而現在如果賣掉，可能可以賣到50萬英鎊（約合新台幣2100萬元）。

那麼，這些增值能不能轉成更多「維持型」或「提升型」的資產呢？

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問題就在這裡：只有在你出售房子的情況下才能。

你之所以選擇住在自己的房子裡，大概是因為你喜歡這個地方，所以如果你賣掉房子，接著去買另一間，你應該也會想買個大小、品質和地段差不多的房子。

那麼，新房子的價格大概也和你現在這間差不多，所以你賣房賺到的錢都會立刻花光買新房，最後你的財務狀況其實沒有任何實質提升。

所以，雖然看起來這層額外的保障似乎只是暫時的，將來可以轉換成「維持型」或「提升型」的資產，但那只有在你搬到更小的房子或更便宜的地區時才成立，這樣你才會有多餘的現金去投資其他地方。

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有時候，你會聽到有人在被問到退休規畫時宣稱：「我的房產就是我的退休金。」但這並不合理，不管你的房子價值是10萬英鎊（約合新台幣420萬元）還是100萬英鎊（約合新台幣4200萬元），它對你的功能其實一樣，只有當你真的打算搬去明顯更小或更便宜的地方時，它才能真正成為你的「退休金」。

別誤會，我並不是說買自住房是不好的投資。在許多方面，它都是理想的資產。它在一定程度上可防止房價漲幅超過通膨，因為你的房子，以及未來你可能想買的同等房產，價格理論上會以相似速度上升。

而且它提供了非常真實而實際的保障：等到你完全擁有房產時，就算沒有任何收入，你一輩子的居住需求（除了房屋稅和維修費）都能被滿足。

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不過，儘管如此，房子仍然只是保障，而且這種保障的價值上限，就是租一間同等條件房子的成本。但這有差嗎？畢竟，許多人覺得租屋就等於把錢丟進水裡。

假設你為買房付了2萬英鎊（約合新台幣83萬元）的頭期款。這筆錢當然是一種投資，但同時也代表了機會成本：如果你沒把它拿去買房，而是改投資股票之類的，這筆錢可能會增值，還能領到股利。

就算不考慮機會成本，租屋仍然有可能比買房來得便宜。如果租屋族把相當於頭期款的那筆錢，投資到其他至少能跟房市表現相當的資產上，他們的財務狀況可能會更加有利。

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關於「該買房還是租屋」這個問題，並沒有簡單的答案。

因為這牽涉到許多交織在一起的個人和財務考量，即使有完美的遠見，甚至用上全世界最精密的財務模型，也無法保證能做出完全正確的選擇。

很明顯，我無法知道什麼對你最好，我的目的也不是要勸你不要買房，只是想鼓勵你去思考這個問題，而不是盲目相信「買房一定是對的」或「靠房子就能致富」這樣的迷思。

這些討論帶來三個啟示。

1.別盲目以為越早買房越好。

會這樣說的人，可能沒意識到這種觀念其實是建立在一段非常短暫、而且極為特殊的歷史時期。

2.不必急著上車。

很多人之所以覺得必須「踏上房產階梯」，是因為看到房價年年上漲，擔心越晚越買不起。

但事實上，大部分時候，房價只是隨著通膨上漲而已，只要你的薪資和儲蓄至少跟得上通膨，其實並沒有真的被房市拋在後頭。

3.最好不要一開始就砸下所有資金。

硬是買下一間能力範圍內最貴的房子，結果導致你完全無法投入其他任何投資。

很有可能，擁有自己的房子最後會是對你最正確的選擇，但你或許會更偏好一種平衡的作法，在努力買房的同時，也持續把部分資金投入到「維持型」與「提升型」資金桶。即使這代表買房的時間要往後延個幾年。

畢竟，大家都知道，越早開始投資越好，因為時間帶來的「複利效果」威力強大。但，真的是這樣嗎？

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作者簡介_羅伯．迪克斯（Rob Dix）

一開始只是用閒錢投資當作興趣，但很快就徹底迷上了。

接下來的十年，他全力鑽研金融世界，並致力於把自己學到的知識分享給更多人。

如今，羅伯是英國最受尊敬的財經專家之一。無論是主持英國下載量最高的投資節目《房地產Podcast》，還是為《星期日泰晤士報》撰寫每週的房地產專欄，他的使命都是讓更多人了解金錢、經濟和投資的真實運作方式。

本文摘自堡壘文化《金錢的七大迷思：通往財務自由的真相》