少子化會讓房價崩跌？台北、首爾、上海出生率最低，為何房價漲最兇...專家3面向拆解：到底是誰在把房價往上推？

最近常聽到一種聲音：「房價打下來，年輕人就會生了。」說實話，這種想法真的太天真，也太小看現代人的智慧了。

​如果你仔細觀察，會發現「少子化」與「房價」其實根本沒有太大的因果關係。就算明天房價腰斬，或者是政府免費送你一間房，你會因此決定生三個小孩，然後犧牲未來 20 年的自由、旅遊與生活品質嗎？

少子化的真正推手 從來都不是房價

我想大部分人的答案還是：「呃，先不要。」​為什麼？因為少子化的真正推手，不是錢，而是「文明的演進」。

一、孩子從「資產」變成了「奢侈品」

在過去（農業社會），孩子是勞動力，是「養兒防老」的保險。生孩子是為了生存，是剛需。

但在現代，社會福利完善了，老了有勞健保、有退休金。孩子失去了「功能性」，變成了一種純粹的「情感消費」。​當國家幫你養老，孩子就從「投資財」（會增值、有回報）變成了純粹的「消費財」（只花錢、無金錢回報）。既然是消費品（類似奢侈品），大家自然會精打細算，買不起或不想買就不買。

既然是消費（而且是非常昂貴的奢侈品），大家自然會評估：這值得我投入所有的資源嗎？

二、人本思想與女權的勝利

這是文明的進步。女性不再是生育機器，她們受過高等教育，有精彩的職涯。​過去女性沒有受教權與工作權，生孩子是她們唯一的社會價值。​現在女性受高等教育、有高薪工作。生孩子意味著職涯中斷、收入減少。這個「機會成本」太高了，高到理性的現代人不願意支付。

生一個孩子，意味著要在職涯黃金期按下暫停鍵，要變胖、變醜，要承受身體不舒服。這個「機會成本」太高昂了，高到理性的現代人不願意支付。

​三、享樂主義與自我實現（這不是壞事）

現代人更重視「自己」。我們想出國旅遊、想吃米其林、想買 PS5、想過精緻的生活。這在社會學上叫做「第二次人口轉型」。育兒的本質是「利他」（犧牲自己成全下一代），這與現代主流的「利己」（自我價值最大化）是衝突的。

​這跟房市有什麼關係？關係可大了！很多人以為少子化會讓房市崩盤，邏輯剛好相反。正因為大家「不生小孩」，省下了原本要養小孩的 1000 萬預算，這筆錢去哪了？​轉移到了「居住品質」上。

​現代的頂客族（DINKs）或單身貴族，因為沒有育兒負擔，他們更願意花錢對自己好一點。他們不願意為了大空間去住偏鄉（因為不需要大空間養小孩），他們寧可犧牲坪數，也要擠進市中心（蛋黃區）。​為什麼？因為那裡有捷運、有百貨、有健身房、有最好的教育、醫療與娛樂。

▲現代人更願意花錢為自己好一點，所以寧願選擇便利的市中心，也不願為了便宜的房價或房租往郊外居住。

更重視生活品質 成了房價的千斤頂

既然少子化是因為大家「更愛自己、更重視生活品質」，這反而會支撐的房地產市場：

​1. 「育兒預算」轉移到「居住預算」

​這是一個很殘酷的算術題：​養一個小孩到大： 粗估需要 500-1000 萬台幣（含教育、生活、機會成本）。​如果不生小孩： 這 1000 萬的額度就被釋放出來了。​這筆錢會去哪裡？

對於「享樂主義」的頂客族（DINKs）來說，他們會把這筆錢拿來「對自己好一點」。他們會願意買地段更好、裝潢更漂亮、離捷運更近、公設更豪華的房子。對於「享樂主義者」來說，便利性就是命。

所以少子化不會讓房價崩盤，它反而會支撐起「核心地段」的高房價。因為不生小孩的人，把原本要給下一代的資源，全部集中用來「寵愛自己」了。

​期待少子化會讓房價跌？那你等於是在期待現代人放棄「享樂」、放棄「自我實現」、放棄「方便的生活」，回去過傳統的苦日子。​這違反了人性演化的方向，是不可能發生的。

[👉] 結論：少子化反而讓「精緻住宅」的購買力變強了。

​2. 家庭戶數的「裂變」

人口雖然減少（分子變小），但因為大家不想互相忍受（個人主義），所以：不跟公婆住；​離婚率高（一戶變兩戶）；單身獨居增加。​這導致「每戶人口數下降」，但「總戶數」還在上升。

​ [👉] 結論：只要總戶數還在增加，對「房屋單位（Housing Units）」的需求就不會減少，只是需求的坪數變小而已。

​3. 「便利性」成為最高溢價

因為是為了「享受生活」而活，現代人對「通勤時間」的忍受度極低，對「醫療、娛樂、百貨」的依賴度極高。​

傳統家庭： 為了孩子大空間，願意住到郊區透天。

​現代不生族： 寧可空間小一點，也要住在市中心（蛋黃區），下樓就有超商、捷運、健身房。

​ [👉] 結論：這進一步強化了「城鄉價差」。享樂主義者會擠爆城市核心，拋棄不方便的鄉下。

▲少子化並不是房價殺手，看看台灣、南韓還有中國上海，這些地方房價漲最兇，出生率卻數一數二的低。

數據驗證：房價與出生率的背離

​如果我們看全球數據，會發現一個驚人的現象：出生率最低的國家／城市（南韓首爾、台灣台北、中國上海），往往是房價漲得最兇的地方。​這證明了我的觀點：少子化並不是房價的殺手，甚至在某種程度上，高房價與少子化是「高度文明發展」的一體兩面。

它們都是社會進入「後工業化時代」、人類追求「自我價值極大化」後的共同結果，而不是簡單的因果關係。

頂客族只租不買 租房子更自由？

​以為「只租不買」就能抵抗高房價？別傻了，這反而是在「幫房東護盤」。

​常常聽到一種說法：「我是頂客族，我不買房，我租蛋黃區最高級的豪宅，把買房的頭期款拿去投資股市，租金還比房貸利息便宜，這樣最划算！」​聽起來很聰明，但在金融邏輯上，這犯了一個致命的錯誤。

這派人忽略了資產定價最核心的公式：「房價，是未來所有租金的折現總和。」(Real Estate Value = Discounted Future Rents)

​在金融學上，一個資產的價格（Price），等於它未來所有產生的現金流（Rent）折現到今天的總和。如果頂客族（DINKs）因為不想買房，轉而去租「最高檔」的房子，這會導致蛋黃區高階住宅的租金需求暴增。

當 R（租金）上漲，在 r（利率/投報率要求）不變的情況下，分母不變，分子變大，P（房價）必然上漲。

1. 你的高租金，就是房價的千斤頂

當一群高收入的頂客族，決定「不買房」轉而「租好房」時，會發生什麼事？蛋黃區、高品質住宅的租金會被競價推高。​在投資客眼裡，租金就是「股息」。當一個資產的「股息」（租金）越發越多，股價（房價）怎麼可能不漲？

你願意支付每個月 5 萬、8 萬的高額租金，其實是在向市場證明：「這間房子的產值很高！」於是，更多的資金會湧入購買這類資產，進一步推高房價。

2. 你幫房東抗通膨，房東讓你變更窮

買房，是鎖定未來 30 年的居住成本（房貸本利和通常固定）。租房，是暴露在未來的通膨風險中。​隨著頂客族的薪資成長、通膨上升，房東會毫不客氣地調漲租金。你以為你省下了頭期款，但其實你是在用你未來的勞動力，去幫房東支付房貸，並且幫他支撐房價。

3. 優質租客是資產的「定海神針」

頂客族通常收入高、生活單純，是房東眼中的「頂級租客」。有你們這種優質租客在，房東持有的風險極低，現金流極穩。這會讓這類房產變成資本市場上的「強勢債券」，價格更難下跌。

​從股東變成消費者

除非你打算一輩子租偏鄉老舊公寓，否則只要你追求「有品質的租屋生活」，你的租金就是在為精華區房價添柴火。​租房不代表退出了房地產遊戲，你只是從「股東」（持有者）變成了「消費者」（貢獻者）。

而歷史告訴我們，在資產通膨的時代，當股東通常比當消費者划算。(P.S. 至於那些期待中國打過來、發生戰爭導致房價暴跌的人，這已經不是經濟學問題，這屬於反社會人格。為了自己買得起房，而期待所有人一起毀滅，這種心態才是最貧窮的。)

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本文已獲老黃房市筆記授權轉載，原文出處