當一段感情走到穩定階段，很多人會開始討論同居或結婚，也很自然會把買房納入人生規劃。只是看屋的過程再甜蜜，最後還是會遇到一個很現實的問題，房子到底要登記在誰的名下。這個問題不只是錢，更常考驗彼此對未來風險的理解程度。
不少人心裡其實想談清楚出資比例，卻又怕一開口就變得太現實，甚至被誤會是在算計。但在法律上，不談清楚往往比談清楚更危險。感情一旦變化，房子就不只是回憶，而會直接變成糾紛的來源。
在台灣，很多人以為只要結婚，婚後買的房子不管登記誰的名字，離婚時都會自動一人一半。這其實是常見的誤解。實務上，多數人適用的是法定財產制，而產權認定的第一順位，仍然是登記名義。
也就是說，房子登記在誰名下，法律上誰就是所有權人。即使另一半有出錢或共同生活，若沒有其他安排，產權本身仍然只屬於名義人。這點常常和一般人的直覺差很大。
有人會提到剩餘財產分配請求權，覺得離婚時至少還能討回一半價值。問題在於，實務上的爭議通常不在有沒有權利，而是在怎麼算。房子買價是多少，婚後增值算不算，房貸還剩多少，誰付的管理費，這些都可能變成訴訟焦點。
如果本身資產較多，或希望財務界線更清楚，其實也可以透過約定財產制來處理。像分別財產制，就是各自管理各自的財產，離婚時不適用剩餘財產分配。共同財產制則相反，婚後財產視為共有，離婚時才真正均分。
不動產登記制度 未限制所有權人數量
對還沒結婚的情侶，或是單純合資買房的朋友來說，比較穩健的作法通常是共同持有。台灣的不動產登記制度，並沒有限制所有權人數量，出資幾個人都可以登記。
比較常見也相對清楚的方式，是分別共有。也就是按照實際出資比例，例如6比4，直接寫在土地與建物謄本上。這樣每一分錢對應到的產權比例，在法律上都有清楚紀錄。
共同持有最大的優點，在於事先建立好退出機制。當關係出現變化時，每個人都只能處分自己的持分，而且其他共有人還有優先購買權，至少能避免房子在不知情的狀況下被賣給外人。
貸款、稅務成本...共同持有的2個問題
不過，這種做法也不是完全沒有代價。第一個現實問題是貸款，銀行實務上多半只認定一個主要借款人，另一方通常只能當連帶保證人，誰來當主借款人，還是需要事先協調。
第二個常被忽略的是稅務成本。房屋稅和地價稅會依持分拆開，各自申報繳納。自用住宅優惠稅率，也會同時占用雙方名額，未來在其他房產規劃上彈性就會變小。
最關鍵的是土地增值稅。一生一次的10%優惠，一旦出售共同持有的房產，通常會被雙方同時使用。如果只持有4成或5成產權，卻用掉整個人生一次的優惠，長期來看並不一定划算。
如果因為貸款或稅務考量，房子只能登記在其中一方名下，非名義人的保障就更重要。比較常見的作法之一，是辦理預告登記。這等於在產權上先掛一把鎖，名義人未來要賣屋或設定抵押，都需要取得預告登記人的同意。
不過預告登記也不是萬靈丹。如果名義人對外負債，房子被法院強制執行，預告登記是無法對抗的。這一點在評估風險時，一定要事先理解清楚。
另一種方式是設定抵押權，通常是第二順位。這比較像是把出資轉成一筆債權，未來房子出售時，在清償銀行貸款後，可以優先拿回自己的資金。不過它無法限制對方賣房，只能保障清償順序。
至於借名登記，也就是出錢的人不是登記人，這在實務上風險最高。一旦進入訴訟，出資者必須負擔非常重的舉證責任，稍有不足，就可能被認定為贈與，幾乎沒有退路。
房子通常是一個人一輩子最大的一筆資產投入，在感情裡加入法律與制度，不是因為不信任，而是希望在最壞情況發生時，雙方都還有退路。提前把產權講清楚，往往比事後補救來得溫和，也更理性。
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作者簡介_雨果
「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。著作：《聰明的ETF投資法》《ETF存股》
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