編按：面對台海地緣政治緊張，還能買房嗎？要換美金或黃金嗎？還是應該去海外置產？現金、土地、股票，還有價值嗎？
別用「和平時期的邏輯」，來處理「動盪時代的財富」。經濟學博士劉玉皙的一場閉門講座，探討「地緣風險」時代的理財與風險管理，曾引發「跪求筆記」熱潮。
許多台灣人一面擔憂戰爭風險，一面卻持續投入房地產市場，甚至背負20至30年的房貸。這樣的行為看似矛盾，但根據劉玉希博士的分析，從經濟學與財務管理角度來看，這其實是「理性的避險行為」。
為什麼戰時買房是理性的？ 劉玉希指出，戰爭對個人資產最大的威脅是本國貨幣貶值與惡性通貨膨脹。在這樣的極端環境下，資產分為「名目資產」（如現金、保單）與「實質資產」（如房地產、股票、黃金）。
名目資產的價值不會隨物價調整，而房地產等實質資產的價格卻能隨著物價上漲而調升，具有抗通膨的保值作用。
觀察烏俄戰爭經驗，烏克蘭首都基輔的房地產市場在2022年開戰後，甚至微幅上漲了7%。原因除了房地產本身具備實質資產特性外，大量來自東部戰區的難民湧入相對安全的基輔，推升了當地的購屋需求。
然而，劉玉希提醒，台灣難以完全複製烏克蘭的房市經驗。因為台灣四面環海，共軍登陸地點難以預測，無論是基隆、淡水，甚至是花蓮或台中都有可能，這導致台灣很難像烏克蘭一樣界定明確的「大後方」。
針對部分民眾企圖購買海外房地產作為戰時避難所，劉玉希強烈不建議
。她直言，購買海外房產並不能幫助取得居留權或加速入境。此外，跨國置產不僅容易買錯標的（例如買到美國易受颶風侵襲的別墅區），且在美、日等國持有房產的稅金、暖氣費用與修繕成本極其高昂，絕非理想的避險投資。
雖然房地產與土地在戰後重建家園時具有核心的基礎價值，但民眾仍須留意房地產的「流動性風險」。在戰時，多數人沒有閒情逸致等待房屋變現，急需資金時極難脫手。因此，房產雖具保值優勢，民眾的理財規劃仍需留有充足的緊急預備金，以應付日常開銷與戰時維持信用評等所需，切勿將所有資金孤注一擲於單一市場中。
在台灣，房子不只是住所，更構成了家庭財富的絕大部分。當地緣政治風險亮起紅燈，房地產往往會面臨兩種截然不同的評價：
有人認為它是「不動產」，戰火一來就會被打爛、價值會直接歸零；有人則認為它是「實質資產」，是應對本幣崩潰最強大的盾牌。到底哪一種觀點比較對？
萬一中共打過來，房子價值會歸零嗎？為何欠房貸反而受益？
局勢動盪、通膨和貨幣貶值時，名目資產將會備受衝擊。對存款人而言，資產是大幅縮水了，但是對欠債人來說，情況恰恰相反。
向銀行借貸的1000萬元房貸本金，已經寫在契約裡，並不會隨著通貨膨脹而自動調整。在高通膨環境下，貸款到期時需要償還的1,000 萬元，其「實質價值」其實已大幅縮水。
換言之，你是用購買力較低的貨幣，償還當初購買力較高的債務。
如果你的房貸是固定利率，那麼，利息也不會跟著通貨膨脹率而調整，通膨再高，要還的錢就是那個金額，不會變多。在高通膨的環境下，其實借款人是受益的。（但如果是浮動利率的話，就要小心了。）
如今我們可以觀察到，即使面臨地緣政治風險，台灣人仍持續投入房地產市場，並透過槓桿操作，以20~30年期的長期房貸進行購置。
這種行為乍看之下似乎不夠理性，但若從財務管理與經濟學的角度來看，其實邏輯沒有問題。
因為在通膨與貨幣可能貶值的環境中，長期固定利率債務本身，正是一種對抗實質購買力下滑的間接避險機制。
台灣買房一定賺？比較台北、新竹房價漲幅與台股報酬率
接下來看房地產。這裡使用信義房屋的房價指數，因為它採用「二手屋價格」，比新成屋更能反映一般人的實際交易情況。
我們買房多半買新屋，但賣掉時卻是賣二手屋，所以用二手屋指數更準。
如果在2005~2025年間，不是買台股大盤，而是買房，報酬率其實沒有比較高。
台北市的房價20年間大約漲了2.5倍，而台股加權指數則上漲4~5倍，因此「買房一定賺」並不一定成立。
從圖中可以看到，不同地區的房價漲幅差異明顯。新竹漲幅最大，與台股指數相近。原因在於科技產業發展帶來高收入人口，使當地房市需求強勁。這也顯示，房價是由該地區的供給和需求決定，不同地區的房價並不同步。
整體而言，房地產報酬取決於地區與標的，並非買哪裡都會賺。買錯地區、而且在錯誤時間點售出的話，其實也有很多台灣人投資房地產虧損的例子，只是沒有被公開討論。選對地點與物件，才有機會真正獲利。
台灣人普遍有買房子「保值、增值」的想法，之所以能獲利，第一是買對地區，第二是房地產抗通膨，第三是因為買房時運用了「財務槓桿」（房貸），再加上「長期持有」，兩者加乘，才創造出遠超投入成本的回報。
台灣人普遍具有高住宅自有率（約83.6% ∼84.4%），平均每人居住面積約11.9坪，多數家庭擁有一套住房為主。很多人會擔心自己有房子，假如戰爭時怎麼辦？或是擔心現在有戰爭風險，那還能不能買？
台海戰爭，哪裡的房子最危險？全台「紅色沙灘」清單揭曉
以烏克蘭經驗來說，只要房子不在前線，基本上都還算「安全」。但台灣的狀況就不同了。
台灣是海島，若共軍真的攻擊台灣，可能的登陸點很多：基隆、淡水、八里，甚至花蓮、台中。近期的兵推與國外軍事智庫推估，也有從台中登陸、把台灣切成兩半的劇本。
既然登陸地點充滿不確定性，台灣就不像烏克蘭那樣，能清楚區分哪裡必然是大後方、哪裡相對安全。因此，「大量人口避難至特定城市，房價隨之上漲」的情況，未必會在台灣重演。
但好消息是，我們不必將「全面登陸」視為戰爭的唯一想定。更優先、也更可能出現的情境，其實是空襲與海空封鎖；即便發生登陸，戰事也多半集中於少數被稱為「紅色沙灘」的高風險海灘。
綜上所述，購屋時的主要重點是「避開空襲熱區」和「紅色沙灘」。與其賭哪個縣市最安全，不如避開軍事機場、軍用港口、大型電廠、可能登陸的海灘附近，或軍事設施周邊，安全性相對會比較高。
「紅色沙灘」的位置，可以參考華盛頓軍事智庫「2049計畫研究所」的整理，或是國防部的公開新聞。
例如2023年國防部例行記者會和歷年漢光演習，進行共軍登陸反制演練的「紅色沙灘」就包括林口寶斗厝海灘、八里挖子尾沙灘、桃園海湖海灘、台南喜樹海灘、台中甲南海灘、高雄西子灣沙灘等，但「2049計畫研究所」的整理則不只有這幾處。
從烏克蘭經驗看台灣房市：就算戰爭，房價也不會歸零
雖然台灣不一定會複製基輔的房價走勢，但回歸經濟學本質：房屋與土地是實質資產，戰後重建一定需要房屋與土地。土地不會消失，因此仍有基本價值，即使在台灣，房地產在戰爭中仍具備一定的抗通膨特性。
當然，極端案例也是有的，例如烏克蘭境內的馬立波、頓巴斯，因為是交戰熱區，城市被夷為平地，房產價值在物理上幾乎歸零，也就無法交易，跌到數百美元一棟都沒有人買。
而在俄軍占領區，則出現了令人玩味的極端案例：在俄軍占領的頓內茨克，竟有房地產商居然去蓋豪宅、拍短影音廣告，甚至請女高音去站在地基上唱歌，推銷給有錢人，把房價撐住。
但如果以為「一旦被占領，就等於房價保證」，那就太天真了。根據新聞報導，俄羅斯總統普丁在2025年12月簽署了一項新法律，授權俄方當局在被占領的烏克蘭領土上，可以徵用或沒收「無主」的房產，原屋主是烏克蘭人也不一定會獲得實質補償。
這項法律讓俄軍和占領當局能夠大量掌控原屬於平民的住宅或土地，並加以安置或分配，極大地削弱了原屋主對財產的所有權保障。
可見在投降與占領情境下，財產權的確定性有很大的變數，不能簡單等同於「戰後財產價值上升」。
作者簡介_劉玉晳
．美國Suffolk University經濟學博士
．美國Boston University經濟學碩士
．政治大學財務管理學系碩士
．臺灣大學經濟系學士
．世新大學傳播管理學系副教授
．防衛韌性委員會 委員
．福和會監事、台灣自由學會發起人暨常務理事
．曾在台灣及美國金融業從事金融分析師工作
研究主題是個體經濟學，探討人跟企業行動的原因，和交易的理由，也包括投票行為、文化創意產業、社會韌性、金融韌性。
身兼福和會民防聯訓召集人，福和會連續兩年（2025、2026年）在南投竹山內政部消防署訓練中心舉行民防聯訓，除內政部、消防署、防衛韌性委員會參與外，亦有退役將領及各盟國代表到場觀察演訓情況。兩次都由劉玉皙教授擔任聯訓召集人，主要工作也包含國際串聯。
並協助和聯繫各地民防自訓團，舉辦閉門論壇、促進各團交流，協助自訓團與政府或國際對接，充實訓練項目與課表，例如科普兵推、居家堡壘、TCERT 訓練、女性民防課程等。
本文摘自三采文化《地緣風險理財課：從保值到增值的全方位指南【附4張資產檢查表】》
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