房價飆漲千萬一場空？他買房33年房價520萬→1575萬，精算後卻崩潰：退休金早被房子吃光！房產真正價值是這件事

你的年齡該有多少錢？45歲該存660萬退休金，很多人卻被房貸拖住

先深呼吸一下，然後看看下面的附表。

這張表是由俄亥俄州梅迪納市的理財顧問查爾斯．法瑞爾（Charles Farrell）整理的儲蓄與負債指引。

我猜，這張表可能會讓很多人崩潰。但我覺得，這張表能幫助大家認清現實，特別是那些看到現在房市熱翻天，不斷加碼貸款買房的人。

這些數字告訴你：在不同年齡階段，相對於你的收入，你應該擁有多少退休儲蓄，以及合理的負債額度應該是多少。

假設你今年45歲，年收入大約是7萬美元（約合新台幣220萬元）。依照這張表格，你應該已經存到21萬美元（約合新台幣660萬元）的退休金，負債不超過7萬美元（約合新台幣220萬元）。

你有達標嗎？大概沒有吧。是否應該想辦法追上進度？當然要。

你的財務進度有達標嗎？對照這張表就知道了。

比方說：如果你今年50歲，年收入10萬美元（約合新台幣320萬元），那麼你的退休金帳戶應該已經存到45萬美元（約合新台幣1416萬元），同時負債不超過7萬5千美元（約合新台幣236萬元）。

「我會用這張表，看看客戶的進度是否落後，」專門為個人和企業提供退休規劃建億的法瑞爾說：「大家看到這些比例會不會嚇一跳？會，真的。這些數字讓人很難接受。」

舉例來說，如果你30歲，這張表格建議你的總負債（包括房貸在內）最好不要超過年收入的1.7倍。這個目標其實很高，尤其是如果你住在美國東岸或西岸的大城市，光是買一間還算像樣的房子，就得背負一大筆貸款。

同樣地，如果你65歲、快要退休了，這張表格顯示，你的退休存款應該要相當於年收入的12倍。對很多人來說，這聽起來幾乎是不可能達標的天文數字。

房屋如何吞噬財富？房價520萬翻漲到1575萬，為何他卻笑不出來？

我在1992年底以16萬5千美元（約合新台幣520萬元）買下這間房子（編按：紐澤西州米德塞克斯郡的一棟房子），現在大概可以賣到50萬美元（約合新台幣1575萬元）左右，等於賺了將近200％。

相較之下，根據房貸機構房地美（Freddie Mac）的統計，同時期美國整體房價平均只上漲了101.7％。

是不是該慶祝一下？恐怕還太早。我有個不太好的習慣，就是喜歡把帳目記得清清楚楚，所以要計算出過去13年，我在房屋裝修、房產稅和房貸利息上花了多少錢並不難。

相信我，數字很難看。

首先，我的房子之所以增值這麼多，原因之一是我真的砸了非常多錢在整修上。

1992年買下這棟房屋的時候，屋況相當破舊，之後我陸續翻新了廚房、加蓋一間浴室、裝了空調、封住門廊、換新屋頂、更換鍋爐、整理閣樓，還有一堆現在連我自己都想不起來的工程。

把這些大大小小的工程費用全部加起來，總金額大約是13萬美元（約合新台幣410萬元）。這個數字說出來實在有點丟臉，每次想到都忍不住皺眉。

再把這13萬美元（約合新台幣410萬元）加上當初買房的16萬5千美元（約合新台幣520元），我的總成本已經達到26萬5千美元（約合新台幣834萬元）。

我可以騙自己說，這13萬美元（約合新台幣410萬元）算是一種投資。沒錯，這些裝修確實提高了房屋的價值，但是等到真的要賣房時，根本不可能拿回全部成本。

現在我的「新廚房」已經9年了，看起來早就不新了。只要是頭腦正常的人，絕對不會用原價向我買二手廚房。

回頭想想，我當初或許應該直接買一間已經裝潢好的房屋，這樣就能用很便宜的價格，買下別人花錢裝修的成果。問題是，必須找到一個品味和我一樣的賣家。長毛地毯？就免了吧。

房貸利息＋房屋稅有多可怕？房子最大的代價：吃掉現金流

房屋裝修可能是我最大的持續性開銷，但房貸利息和房產稅其實也差不了多少。說真的，如果你心情還不錯，不妨花點時間翻看以前報稅單的附表A，上面會列出你所有的扣除額。

我真的照做了。我開始計算自1992年開始，自己繳了多少房產稅與房貸利息。結果數字同樣是高得驚人。

過去13年來，我光是房產稅就繳了6萬3千美元（約合新台幣200萬元），另外付了10萬8千美元（約合新台幣340萬元）的房貸利息。

當然，這些錢都可以抵稅。但是抵稅的效果其實被高估了。事實是，就算我不逐項列舉扣除額，還是可以選擇標準扣除額。只有超出標準扣除額的部分才能享有抵稅的好處。

想通這一點之後，我就回頭去查看1992年以來每一年的標準扣除額。然後把這些數字從房貸利息與房產稅的總額中扣除。

假設超出標準扣除額的部分，可以用28％的稅率抵稅，我算了一下，光是房貸利息和房產稅的抵稅，大約幫我省下了2萬4千美元（約合新台幣76萬元）的聯邦稅。

也就是說，扣掉稅務優惠後，這兩項支出的實際成本是14萬7千美元（約合新台幣463萬元）。

把這個數字加上當初買房的16萬5千美元（約合新台幣520萬元）以及13萬美元（約合新台幣410萬元）的裝修費，我為這間房屋投入的總成本已經來到44萬2千美元（約合新台幣1400萬元），距離目前大約50萬美元（約合新台幣1575萬元）的市值，其實也沒差多少。

房價現賺千萬，精算「持有成本」後大驚：根本在白忙

如果再把當初交屋費用、日常的維修開銷、每年的房屋保險全部算進去，帳面數字只會變得更難看；更別提這些年來，我為這間房子投入的無數時間。

雖然我現在沒有打算要賣房，但遲早會有那麼一天。假設我今天就賣房，還得支付5％的仲介費，扣除房仲的佣金之後，我實際拿到手的大概只剩47萬5千美元（約合新台幣1500萬元），已經非常接近我投入的總成本。

買房最大的價值，不一定是增值，而是退休後不用再付房租

有沒有聽過別人說，買房是他這輩子做過最好的投資？這種說法只有兩種可能：不是他們從來沒真正算過帳，完全狀況外；不然就是他們的觀察非常精準。

房屋確實有可能是一筆不錯的投資。但是當你把所有買房、持有房子的開銷全部算進去後，房價上漲未必真的能讓你賺到錢。

但是，當你一邊辛苦地繳房產稅、一邊忙著防止地下室漏水的時候，一件美妙的事情發生了：你可以住在這裡，還不用付房租。

沒錯，你可能還是得付房貸，很多人也會把這筆錢當成是在付房租。但是房貸與房租最大的不同在於：房貸總有一天會繳完。

現在你還覺得，買房最大的好處是房價上漲嗎？不妨想想看：幾乎沒有人因為房價上漲，就決定退休。

但是你一定常常聽到，有人剛繳完最後一筆房貸，便立刻離開職場。原因很簡單：突然間每月的開銷大幅下降，終於負擔得起退休生活，這就是免付房租帶來的真正好處。

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作者簡介_喬納森．克雷蒙 Jonathan Clements

任職《華爾街日報》個人理財專欄20年，發表過上千篇關於投資和財務規劃相關主題的文章，是最早提倡投資ETF的財經記者之一。

創辦HumbleDollar.com網站，畢生致力於個人終身的財務教育。

本文摘自遠流《會想的人，先有錢：《華爾街日報》最受歡迎財經作家的畢生智慧，62個啟動致富人生的實踐清單》