新青安省10萬利息，卻害年輕人多花百萬元買房？30年房貸試算揭真相！「可負擔住宅」能破解高房價困境？

新青安7月底將退場！16萬戶受惠，卻引發人頭戶、轉租、套利亂象

一轉眼新青安7月底就要結束了，3年來檯面上確實是幫助了很多無殼蝸牛買到了遮風避雨的房子，截至今年3月底，新青安核貸戶數達16萬543戶，但卻也衍生出諸多的弊端，上個月監察院就提出一份洋洋灑灑的報告，指出新青安實施以來的一些缺失及漏洞，如人頭戶、轉租、套利等亂象。

新青安助攻房價狂飆？房市止跌回升，台灣房價3年漲幅全球最高

但新青安最為人詬病的地方是，重燃起房市的投機炒作歪風，讓2023年已奄奄一息的房市重燃起生機，讓各地房價又持續創下新高紀錄，迫使央行於2024年祭出殺手鐧第七波選擇性信用管制，才讓房市炒作氣焰稍稍止歇，但是房價還是在高檔盤整，並未有感的修正。

根據央行統計， 2020年疫情迄今，主要經濟體累計房價漲幅以台灣最大，漲幅最高達8成；房價所得比同樣居高不下，台北市更高居世界第一。

立委王世堅引用監察院調查指出，疫情三年半期間，全國房價指數年均漲幅約7%，新青安上路後首年，房價指數則暴漲12.3%，該方案恐已成為房價上漲的「助燃劑」。

新青安真的幫青年買房？30年房貸試算揭：省10萬利息，卻多花百萬買房

超過16萬的民眾申請新青安，得到利息補貼，表面上像似受益者，以購買1000萬25坪房子來試算（前三年利率1.775%)，30年下來確實嘗到了10萬多元的甜頭。

多數民眾在利息補貼，好處不拿白不拿，少數存心賺差價的投機心理下，讓新青安適真的成了房市炒作的助燃劑。

房價飆漲！新青安受益者變受害者

只是在這波房價硬生生被大幅拉抬之後，新青安受益者反而變成政策的受害者。

舉個簡單的例子，假設民眾在新青安初期，還能以900萬買到25坪的房子（無新青安)，與1000萬買下同樣坪數新青安戶來比較，兩者之負擔高下立判（如下附表），不僅自備款省下了20萬，後續的房貸支出更是省下了99萬之多。

新青安是抓準了年青人「現在不買，以後更買不起」的心理。政府以低利誘之、賣家再以話術推一把，就用一點點利息糖衣，把充滿恐懼與焦慮的年青人，推進了史上房價最高的陷阱裡，負擔反而更沉重。

這正是俗話說的｢搶到了芝麻，卻掉了燒餅」，真的是得不償失啊!

不是新青安！青年安心買房真正解方「可負擔住宅」

因此，若真要讓年青人能安心成家，還願意多生養小孩，最關鍵要件是要減低購屋的總價負擔，而不是末端微乎其微的房貸補貼，明眼人一看就知道最佳解方就是可負擔住宅。

可負擔住宅（Affordable Housing）並不是桃園所獨創，它是聯合國實踐居住正義的一項核心指標，其定義是在支付房貸後，仍有足夠收入維持健康、教育與醫療等基本生活（包括生養小孩）。

桃園推出低於市價的可負擔住宅，也不是沒有先例，早在2010年內政部推出的合宜住宅就是最早的台版可負擔住宅，但因出現了一些弊端與官商勾結情事，推出了兩批之後就絕版了。

可負擔住宅是什麼？桃園推「合宜住宅2.0」能否破解高房價困境

這次桃園推出的正是改良、精進後的合宜住宅2.0，在目前高房價、高負擔商品房與只租不賣的社會住宅當中另闢蹊徑，讓要有永久居住權但不要負擔太重的年青人有另一種選擇。

可負擔住宅具有諸多優點：低總價門檻，約市價的五成到七成；永久居住權，還可繼承；政府不用出錢，幾乎零出資：擁有交通及生活機能；杜絕投機炒作；非租屋，可當作固定儲蓄。此外，它也可達到一定抑制房價上漲的作用。

可負擔住宅擁有這麼多好處，但目前中央政府明顯的是以更高的政策考量以及法規來看待這項產品。

為何不需糾結「可負擔住宅」是使用權住宅還是所有權？

另外，市場上也有很多人糾結於使用權與所有權問題。

筆者建議行政院可以將此好的政策納為己有，全國施行，再搭配青安3.0，就真能達到青年安心成家的目標，也才能讓年青人生養更多小孩，解決少子化國安危機。

至於有些人在意的使用權與所有權問題，想想看自己擁有的臭皮囊，你是擁有所有權還是使用權呢？

總歸一句，在居住議題上青年需要的不是幾年的利息補貼，而是一輩子負擔得起的房子。

當政府仍把焦點放在房貸補貼，而不是降低購屋總價負擔，新版青安無論是叫3.0，甚至4.0，都只是換湯不換藥，距離真正的「青年安心成家」恐怕還是有很遙遠的距離!

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》