租屋市場紛爭屢見不鮮，從惡意欠租的「租霸」到修繕責任劃分，常讓房東與房客各執一詞。許多房東在面臨房客積欠租且拒搬遷時，採取換鎖、斷水、斷電等手段，卻反遭提告「強制罪」。宸星法律事務所所長施宇宸律師指出，隨實務見解演變與《租賃專法》修法草案推進，房東與房客都應釐清法律權利邊界，透過合法管道保障自身權益。
租屋市場紛爭屢見不鮮，從惡意欠租的「租霸」到修繕責任劃分，常讓房東與房客各執一詞。許多房東在面臨房客積欠租且拒搬遷時，採取換鎖、斷水、斷電等手段，卻反遭提告「強制罪」。宸星法律事務所所長施宇宸律師指出，隨實務見解演變與《租賃專法》修法草案推進，房東與房客都應釐清法律權利邊界，透過合法管道保障自身權益。
房客欠租換鎖竟觸法？
釐清強制罪邊界 與合法處置三步驟
房東遇房客欠租賴著不走時，若私自換鎖、斷水、斷電，可能會觸犯《刑法》第 304 條強制罪。施宇宸表示，所謂強制罪係指以強暴或脅迫方式妨害他人行使權利，或使人行無義務之事。實務上，房東斷水斷電行為可能被法院認定已妨害房客居住使用權，即便房客有違約在先，房東仍不得以私力救濟處置。
施宇宸坦言，許多房東之所以採激進作法，主因依正當法律途徑提告，民事訴訟一審動輒耗時半年到一年，若對方上訴更可能拖延至兩三年。在漫長訴訟期間，房東不僅拿不到租金，亦無法將房屋另行出租，租金收益損失慘重，因而鋌而走險。
不過，近期實務判決出現轉折。若房東已明確完成存證信函催告、終止契約，且房客無正當理由長期賴著不走，部分檢察官與法官會考量房東已無其他及時救濟手段，進而做出不起訴或無罪判定。即便如此，私自處置風險仍高，施宇宸建議房東仍應遵循合法三步驟：
先發存證信函限期催告繳納租金。
逾期未繳則發函終止租約並要求返還房屋。
若房客仍不搬離，向法院提起「遷出返還房屋」與「相當於租金之不當得利」民事訴訟。
施宇宸補充，房東在訴訟時，可特別聲請宣告假執行，以取得一審勝訴判決後先行申請強制執行，可縮短取得房屋時間成本。
租約到期沒簽新約？
小心變「不定期租約」 房東收回難度大增
許多房東與長期承租房客因彼此熟悉，在租約到期後未立即簽署新約，房東繼續收取租金且未提出異議，該租約即依《民法》第 451 條轉為不定期租約。
轉為不定期租約後，法律保護立場會向承租人傾斜。房東若欲終止租約，必須符合《土地法》第 100 條所列之特定法定事由（如收回自住、房屋重新建築等），且收回自住需負舉證責任。若房客拒絕配合重簽定期合約，房東無法單方面隨意調整租金或片面終止租約。
施宇宸補充，實務上常有房東誤以為「房子要賣掉」即可作為要求房客搬遷理由，但依《民法》第 425 條「買賣不破租賃」原則，房屋所有權移轉並不影響原租賃契約，買賣發生後，新屋主必須概括承受原租約，房客並沒有離場或搬遷義務。因此，「要賣房」無法作為合法收回房屋的事由。
有關租屋處遺留物處置，施宇宸提醒，最安全防禦機制是在原始租約中訂定「租期屆滿未搬離物品視同廢棄物處置」條款；若未訂定，處置前必須完成合理期限催告程序，若房東逕自丟棄，可能反遭房客提告毀損或求償的法律風險。
租賃條例修法草案剖析
限制漲幅與累計欠租終止條款的雙向影響
行政院與內政部推動《租賃住宅市場發展及管理條例》（又稱《租賃專法》）修正草案，對出租人而言，草案中加入「防租霸條款」：
一年內累計三次欠租或延遲繳款，出租人得提前終止租約。
承租人若於房屋內從事非法活動，或經公寓大廈管理委員會認定違反安寧秩序且情節重大者，房東亦具備提前解約權限。
若租賃契約經過公證（包含載明給付租金與返還房屋之應受強制執行事項），當房客欠租達法定終止條件且拒絕搬遷時，房東可免去冗長訴訟，逕行聲請法院強制執行。
修法中原先亦研議包含「保障 3 年租期」與「續約租金漲幅限制」等政策，考量對市場衝擊與社會共識，內政部已宣布調整方向，優先推動社會具備高度共識的租霸下車條款與強制執行機制，暫緩推動爭議較大的續約租金上限。
施宇宸律師認為，法律條文為多方利益博弈與政策考量平衡點。若要建立透明市場價格基準，全面推動民間個人租賃的實價登錄制是可行方向，但仍需克服市場的反彈力道與政策溝通。
房客吵鬧影響鄰居時，管委會有權依公寓大廈管理條例「強制遷出」條款強制房客搬離嗎？歡迎收聽本集《毛利小姐變有錢》。
