買第二房2500萬自備款現省250萬！換屋族、準預售交屋客鬆口氣…信用管制鬆綁＋不升息，房市春天來了？

從預售市場來看，需求面與供給面皆釋出鬆綁訊號

他指出，央行此次有兩項放寬措施，包進一步協助自然人第2戶貸款供家人或自己購屋自住之需求，調整自然人第2戶購屋貸款最高成數上限，由6成調升為7成。且未來刪除購地貸款有關「切結於一定期間內動工興建」之規定，回歸銀行依授信實務辦理。

信義代銷永續研展組童莉婷協理表示，繼第一季央行放寬第二戶貸款後，本次再度調整信用管制措施，從預售市場來看，需求面與供給面皆釋出鬆綁訊號。

利率持平，使購屋族資金成本未再增加；第二戶貸款成數進一步放寬，對自住與換屋需求而言，資金調度空間增加，有助降低部分觀望情緒。

另一方面，央行同步放寬購地貸款有關一定期間動工興建的相關規範，也有助減輕建商在土地開發及資金調度上的壓力。

整體而言，在不動產貸款集中度逐步下降後，央行政策態度已有適度調整空間，本次措施對買方與建商兩端皆釋出較正面的訊號，預期有助預售市場信心逐步回穩。

第4季難堅持  市場K型分化明顯

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，本次央行針對換屋族放寬成數與刪除建商開發時程，看得出一方面希望增加流動性，二方面卻又不希望供給大幅增加造成系統性風險的用心。

面對Fed升息一碼，台灣央行並未反應，但Fed叫板升息，央行第4季恐難堅持，加諸目前房貸市場早已反應房貸成本，利率普遍偏高，早已影響流動性。

長期來說，本次升息受惠於經濟表現，長線而言有利於優質不動產表現，市場K型分化也會更明顯。

年底有升息空間  換屋買氣穩

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在央行理監事會議前夕，美國聯準會為了對抗通膨，以一致通過的大動作升息1碼，且預計年底前還有調升空間，讓國人對央行升息充滿想像。

但，國內的通膨情勢比美國溫和許多，且升息對產業的衝擊較大，因此央行考量國內外的大環境差異，決議走自己的路，維持利率不變。

其餘自然人購屋貸款均保持不變，維持「緊抓輕放」

張旭嵐指出，在信用管制方面，由於不動產貸款集中度已有明顯下降，央行政策成效達標，加上近2年緊縮放款已讓市場買氣顯著拉回，因此適度鬆綁管制淡化產業風險有其必要性，也讓央行給予自然人第二戶貸款更大的彈性。

但其餘自然人購屋貸款均保持不變，施政維持「緊抓輕放」的原則，導引市場緩步回溫的意味濃厚；而自然人第二戶成數上修，對換屋產品的買氣也更具穩定作用。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年央行收緊土建融銀彈，建案開發的資金壓力大幅提高，限期開工又使業者面臨持續性的工程支出，加上近2年銷況下滑，資金回收的速度不如預期，大型建商還能靠著豐厚家底與暫緩推案來暫度難關。

然而，中小型建商就不容易抵抗大環境，因此央行限期開工令退場，有助於防範中小型建商資金卡關衍生的系統性風險。

第2戶貸款7成  央行釋善意

針對利率「連10凍」，莊思敏指出，央行並未跟進Fed升息，主要是考量國內通膨尚屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若貿然收緊貨幣環境，恐增加企業融資成本，對部分傳統產業及內需市場形成額外壓力。

至於信用管制，莊思敏表示，隨著不動產貸款集中度及不動產放款比率逐步下降，選擇性信用管制已達到一定的降溫效果。此時將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升為7成，雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客群釋出的善意。

對於原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾而言，貸款條件放寬後，可能會重新評估購屋計劃，進而帶動部分潛在需求的釋出。

展望後市，莊思敏表示，第4季本身就是傳統房市旺季，在信用管制微幅鬆綁下，結合通膨預期與股市熱絡帶來的財富效應，市場交易量能有望較第3季回升。預期第4季房市將呈現「溫和回溫」，首購與自住需求仍是市場主力。

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