70歲還在等都更！40年老屋漏水壁癌、她爬不動樓梯含淚「想活到有電梯那天」…成功率僅2％，都更卡關3原因

台灣社會對於都市更新的概念，長期以來一直存在著一種近乎集體性的誤解。

多數人認為，都市更新只是「時間問題」，只要等得夠久、談得夠多，最終總會成功。甚至不少老屋持有者抱持著一種期待，認為有朝一日可以「一坪換一坪」，還有機會讓資產翻倍。

都更為何這麼難？都更同意率78%，住戶問「不簽會怎樣」讓全場變調

曾經有一場幾乎快要成功的說明會，會議室裡擠滿了人，有年長的住戶、中年夫妻，也有幾位年輕人。空氣有點沉悶，但氣氛其實不差。

台上的簡報已經講到最後一頁。

「目前的同意比例已經達到78％，」主持人的語氣中帶著一點壓抑不住的期待。「只差最後幾戶，我們就可以正式往下走了。」

現場一片安靜。那種安靜不是冷場，而是一種「好像快要完成什麼」的凝結感。

就在這時，一位住戶站起來。他沒有大聲說話，也沒有情緒失控，只是平靜地問了一句：「我想問，如果我現在不簽，會怎樣？」

這句話讓整個會議的氣氛瞬間改變。原本的「即將完成」，變成了「重新開始」。

當那位住戶問出那句話時，其他人心裡其實也在想著同一件事：「如果我再等等，結果會不會比較好？」「如果最後才簽，條件會不會更優？」「如果別人先簽，我是不是可以先觀望？」這種現象，在經濟學裡有個很有名的描述：「個體理性，導致集體不理性。」

這些念頭都很合理，沒有一個不理性。但問題在於，當每一個人都這樣思考時，事情就不會往前走。

這就是都市更新最核心的困境。不是大家不想合作，而是每個人都在等待「更好的時機」；不是條件不夠好，而是每個人都在想「還能不能更好」。從個人的角度看，這是理性，但從整體來看，這是讓整個系統停滯的關鍵。

當我們問「為什麼都市更新會卡住」，真正的答案往往是那個讓每一個人都做出「看起來正確，但加總起來錯誤」的選擇。

都更在卡什麼？老房子等久就能都更？100案只有2案改建「成功率僅2％」

然而，當我們拿掉情緒、回到數據，會發現一個極為殘酷的事實：都市更新不是慢，而是大多數根本不會成功。

從實務流程來觀察，一個都市更新案要真正完成，至少會經過3個主要關卡：

一、整合達到送件門檻，也就是由地主或建商自行劃定地區同意比必須達到80％，政府劃定應該實施都市更新的公劃地區則為75％。

二、通過各直轄市或縣（市）政府審議並核定實施。

三、克服成本壓力（包括營建與物料成本、金融與資金利息、地主安置與搬遷補償，以及專業經理與行政規費成本等），順利執行改建。

但根據實務經驗推估，能在5年內完成整合並且達到送件門檻的比例約為20％，送件後能夠通過核定實施的比例約20％，核定後最終真正執行改建的比例則約50％，換算後的結果是：0.2×0.2×0.5=0.02（即2％）。

換句話說，100個都市更新案最終能在10年完成改建成功的，只有2例。

這不是誇張，而是結構性的現實。

再進一步檢視台北市2021至2025年的數據（參下表），可以發現一個明顯的現象：送件數在增加，但核定數幾乎沒有變化。這代表什麼？制度的處理能力沒有提升，市場的壓力卻正在累積。

也就是說，有越來越多案子擠進了審議體系，但能通過的數量並沒有因此而增加，結果就是排隊等都更的時間變長、各項審議時間和發照動工期變久、成本變高，最終導致更多案件在後期被迫放棄。

房子市值2千萬卻「一毛也變不出來」，掛牌2年沒人看屋出價

目前社會最大的問題，在於一個根本性的誤判，也就是把都市更新當成「一定會發生」的事情。但從數據來看，更接近的真相是：都市更新是一個低機率事件。

這對老屋持有者而言，代表你不是在等待改建，你是在賭一個2％的機率。

而時間拖得越久，當房屋逐漸老化、市場需求下降，其價值也持續流失，最終出現的可能不是重建，而是資產貶值。

即使實價登錄周邊還有每坪80萬元的行情，但真正想要賣屋變現的時候，可能掛牌2年也沒人來看屋、出價。也就是說，雖然擁有價值2千萬元的資產，可是一毛錢也變不出來。

倘若都市更新如此重要，為什麼在台灣執行起來這麼困難？原因很簡單。因為都市更新不像一般的建設案，它不是一塊完整土地由單一業者進行開發，而是需要整個社區的住戶共同參與。

當整合進入最後階段時，往往只剩下少數幾戶住戶仍未同意，他們各有不同的理由，像是有人希望提高條件、有人擔心生活改變、有人捨不得老房子，當然也有人只是無法做出決定。無論原因為何，這些住戶往往成為都市更新中最關鍵的一群人。

從某種角度來看，都市更新其實不是一個建築問題，它是一個社會問題，涉及利益分配、心理預期、信任關係和家庭決策。如果不能理解這些問題，就很難順利推動都市更新。也就是說，都市更新過程中最關鍵的問題，即為什麼最後10％住戶決定了整個更新案的成敗。

都更3大難題

如果台灣要真正推動都市更新，就不能只停留在放寬條件、提供補助、強化宣導等方面，真正需要面對的是3個根本問題：

一、誘因設計是否正確？是否仍讓「拖延」有利？

二、審議效率是否提升？是否能消化不斷增加的送件量？

三、成本結構是否合理？是否讓開發具有可行性？

回到最核心的問題：都市更新為什麼困難？正是制度的設計沒讓正確的行為發生；它讓錯誤選擇變得合理。

如果這個問題不被正視，那麼未來要面對的不只是都市更新停滯，而是老屋持續累積，使得城市機能退化，資產價值產生結構性下滑。而那時候我們才會發現，問題不是都市更新太慢，而是我們從一開始就低估了它的難度。

因此，當成功率只有2％時，都市更新就不是政策，它是一場機率遊戲。就像一開始提到的70多歲阿姨，她輸掉這場遊戲的代價，可能就是再也等不到搬進新家的那一天。

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作者簡介_胡偉良

品嘉建設集團創辦人、品嘉營造董事長、老屋改建協會理事長，畢業於台灣大學土木工程學系，並取得商學、法學兩個博士學位，兼具工程、管理與法律的跨領域背景。

畢業後通過國家高考，取得技師執照，先後跨足建材、營造及投資興建領域，長期投入都市更新、危老改建及房地產制度改革。

面對台灣住宅快速老化問題，他始終認為，都市更新真正的目的，不只是拆除老屋、興建新樓，最重要是改善居住安全、提升生活品質，並推動城市的永續發展。

於是他一步步從危老改建切入，先做新北，再攻台北。在他眼中，都更不只是拆除與重建，更是一種城市與社區的重生。

除專注於本業，工作之餘亦勤於筆耕，以精闢觀點分享正確、專業的房地産知識，相關文章散見各大媒體、社群網路平台。

本文摘自遠流出版《當房子老去：從人性、制度到共識，找到都市更新真正的解方》