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房屋買賣流程與費用說明:從簽約到過戶完整指南,信義房屋3分鐘讓你快速了解!

房屋買賣流程與費用說明:從簽約到過戶完整指南,信義房屋3分鐘讓你快速了解!

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信義房屋·永續好生活

2023-08-28 16:40

在房屋買賣流程中,很可能因為一個流程出狀況而破局,甚至還有「房財兩失」的風險。為了要保證買賣雙方的權益,就需要專業的房仲業者居中擔任第三方角色。究竟,房屋買賣流程有哪些眉角?想要安心賣屋放心買屋,不妨就透過專業的信義房屋幫你詳細說明吧!

房屋買賣流程中的「賣方」與「買方」介紹

 

在房屋買賣過程中,早期就有「買方」以為成交,直接將款項交給「賣方」;不料「賣方」卻捲款失蹤,或是趁過戶流程的時間差,把房子拿去抵押借錢。另外,也有佯裝「買方」的不肖人士先支付訂金,把房子迅速過戶;結果「賣方」根本拿不到後續款項,更不用說可能遇到房屋漏水、蟲蛀等狀況。

 

想要進入房屋買賣流程的第一步,信義房屋三和捷運店店長戴家浚認為,雙方的共識相當重要。且同時要建立在互信、互利的基礎上,曾經碰過雙方認知落差太大完全無法談的情形。故無論是買方或者賣方,都應以「成交」為前提再進入洽談程序。否則買房、賣房本是一件美事,到最後如果因為浪費溝通時間內耗就可能變成憾事了。

 

房屋買賣流程步驟說明

 

戴家浚說明,當真正進入房屋買賣流程之前,一定是雙方都已經對交屋條件認可,且同時也無屋況爭議,才會進入真正的買賣階段。買賣房屋流程,大致可分為以下4步驟:

 

➡️ STEP1. 付斡旋或要約書

 

當買方展現誠意有意願購買,就需付一筆斡旋金來確認買賣,在成交時會成為價款的一部份。另外,賣方也可要求提供要約書,買方沒有履行就會有賠償責任。而房仲的角色在這時就很重要,以信義房屋為例:收到要約或斡旋後,必須在24小時內將買方出價金額轉達給屋主。要注意的是,斡旋的前提必須是屋況條件、貸款需求、交屋條件都沒有爭議,才能算是成立。

 

➡️ STEP2. 簽約保障雙方

 

買賣合約書,基本上皆是按照內政部版本而定。但文字上仍會依據雙方約定而略有不同,例如:附贈物交付、交屋時間、其他特殊約定等。而在簽約時,雙方通常要準備的內容如下:

 

  • 買方:印章、訂金、身分證
  • 賣方:印章、身分證、權狀、印鑑證明

 

如以上無誤,就接著準備完稅資料,現場也會有代書來協助流程。

 

➡️ STEP3. 完稅準備交屋

 

這邊是指的是買賣雙方在政府相關規費上,是否皆已繳納完成。要注意就是這階段,信義房屋會協助買方檢視貸款條件是否核准,若都沒問題了才會完稅,以避免產生額外不必要的費用;而對賣方來說,這階段也要確認搬遷騰空進度,為交屋做準備的階段喔!

 

➡️ STEP4. 交屋移轉房產

 

當完稅事項都完成後,房屋登記就會準備轉移到新屋主的名下。而這時房屋也會改抵押登記在新屋主貸款的單位名下,點交時要注意相關費用如:水電、瓦斯費等是否結清,附贈設備是否如合約上所闡述,若點交都無誤即可完成交屋。

 

 

信義房屋 三和捷運店店長-戴家浚

 

房屋買賣流程費用有哪些?

 

由於在房屋買賣流程中,雙方都會因應相關需求產生一些費用,故以「買方」可能會產生的費用來說,列舉如下:

 

☐ 簽約手續費
☐ 契稅
☐ 貸款(火險地震險)
☐ 銀行手續費
☐ 登記規費
☐ 仲介服務費
☐ 代書費
☐ 印花稅
☐ 履約保證費
(做履約保證可保障交易價金,透過信義房屋成交則不用支付)

 

戴家浚表示,以信義房屋為例,通常會建議客戶準備房屋成交價約2%。如果屋齡較新或者是鋼骨結構或者是比較特殊的物件,就可能會再增加,但一般常見的物件抓在2%內是可以的。而「賣方」需要產生的費用如下:
 

☐ 簽約手續費
☐ 仲介服務費
☐ 土地增值稅
☐ 財產交易所得稅(房地合一稅)
  ☐ 房貸違約金
(在綁約期內提前還清房貸就須負擔違約金,可在綁約期過後再申請清償證明辦理塗銷抵押權,就能避免違約金問題)

 

房屋買賣流程注意事項有哪些?

 

👉 買方注意要點

 

戴家浚提醒,若以買方來說,購屋前自身的財力及負擔能力的基本評估絕對是必須。除了自備款外,其償債能力也是相當重要。因為這會影響到後續貸款評估的關鍵,故必須要先了解基本行情,才能找出適合條件的物件。

 

當然,理解自己的需求也很重要。比方要有電梯或公寓低公設?希望房子新還是空間大?對未來持有的影響及風險都要衡量;若有鎖定地點的話,更一定要實地走過、做過功課才行。很多人以前都是說要早、中、晚去看房子,但事實上應該是要著重公共空間、該區域環境,以確認是否為符合需求的物件。

 

👉 賣方注意要點

 

至於賣方,主要重點則是要先掌握近期周邊交易行情、感興趣買方。。由於行情有時會高高低低,無法判斷時,可以交叉比對週邊行情,再找出合理的價格範圍。至於很多人想說房子自己賣就好,何必要房仲?戴家浚解釋,若自住或時間彈性方便的狀況下確實是好方法。

 

但現代人大多相當忙碌,透過值得信任的房仲業者,不僅只有帶看的協助,很多時候不僅能幫賣方更具體了解委託內容。另外,確認合約是否有不平等條件等可擁有更專業的檢視;又或者有時買方開價過低時,也會提記得醒屋主等,以上可都是房仲的重要責任。

 

如同信義房屋所推出的「四大保障、兩大安心」服務,就是為了提供消費者更全面的保障。舉凡買賣屋過程對價金的保障,又或是遇到漏水、蟲蛀、凶宅等問題,都可以協助處理;重要的是,信義房屋全台直營,所以不管透過哪一家分店成交,都能有一樣的安心服務內容喔!

 

擔心賣房眉角太多嗎?使用信義房屋賣屋透視鏡,快速分析售屋需求、揭露適合您的售屋規劃!

 

房屋買賣流程案例說明

 

戴家浚也特別針對房屋買賣可能產生的糾紛項目提醒如下:

 

  • 價格:是否有將房價灌在車位的價格中
  • 屋況:中古屋或者公寓的壁癌、漏水等問題是否解決
  • 交屋時間:屋主與購屋者的交屋時間認知有沒有落差
  • 滯留物:交屋時相關點交物品是否無異議

 

故信義房屋提供履約保證價金信託、房屋漏水保固、高氯離子瑕疵保障制度、高放射瑕疵保障制度,構成「四大保障」;另為求周延照顧消費者權利,也推出凶宅安心保障服務、蟲蛀保障專案等「兩大安心」,盼讓消費者可以更安心成家。

 

信義房屋推「履約保證價金信託」

 

戴家浚舉例,信義房屋首創的「買賣價金履約保證」,今年起更升級為「履約保證價金信託」,只要是透過信義房屋成交的消費者,就不需負擔履保費用,還能享有房仲業界唯一由銀行擔任保證人、買賣房屋價金由玉山銀行信託管理的履保服務。

 

另外,像是漏水保固服務:只要是購買屋齡在30年內的房子,於交屋日起算6個月內,發現房子主建物的內外牆、天花板等位置出現滲漏水,信義房屋提供「每次修繕」費用最高補貼30萬元。且在保固期內,可以多次申請,總額沒有上限。

 

戴家浚就曾遇過買方購屋後,拆開原裝潢才發現嚴重的漏水鐘乳石狀況。而信義房屋當下也即刻介入協助客戶保固維修,並與前屋主協調做了最好的處理。而蟲蛀保障,則是信義房屋率先業界首創。

 

舉凡是買方購買的主建物範圍內,「非經毀損不能分離」的木質裝潢、木質固定物若被白蟻、粉蠹蟲、姬薪蟲,以及其他足以造成蛀蝕結果的蟲類蛀蝕,即可申請;若費用在5萬元以內,提供除蟲服務,若超過1萬元至31萬以下之額度內,提供木質裝潢及木質固定物補償(1萬以下及超過31萬的部分,由買方自行負擔)。

 

戴家浚強調,信義房屋一直是在站客戶立場考量。因此完全能夠理解住在新房時,遇到這些棘手問題心情所受到的影響。故房仲的角色,便是在要在最快的時間協助客戶解決問題;正由於呼應信義房屋「以人為本」、「先義後利」的最重要企業文化價值,相信這就是信義房屋打造出40年永續經營的最佳企業典範核心。

 

想了解更多有關於房屋買賣流程等成交相關問題?那就快去訂閱今周刊吧!

 

 

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