都更3魔法一次全解明

周啟東

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達志

601期

2008-06-26 09:43

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選對舊屋，身價最高可立即翻漲七倍；選錯房屋，你的錢可能會蹲十年苦牢！投資都更潛力屋怎能不謹慎？如果你已擁有都更黃金屋，建商來敲門時該如何談判？《今周刊》獨家揭露業界計算公式，讓你清楚改建後可分得基本坪數，立於不敗之地！

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1. 黃金與地雷

黃金屋條件

1.使用分區住四、商二以上的30年老屋
2.整棟公寓在四層以下，戶數越少越好
3.容積未用完、土地持分越高越好
4.臨一條以上大馬路，道路越寬越好
5.可整合老建築基地在500坪以上的完整街廓
6.距捷運站500公尺以內

避開地雷屋

1.租金高昂之熱鬧商業區，街廓內一樓店面超過五家以上
2.巷弄內五樓以上的老屋
3.標的屋附近有剛拉皮、整修完成的舊屋
3.頂樓、一樓均有違建
4.有廟宇或宗氏祠堂

2. 都更流程圖

自住

1. 確認使用分區及土地持分
2. 參加建商辦公開說明會
3. 打聽其他住戶意向
4. 簽署發起都更同意書（住戶1—10同意即可）
5. 研究都更相關規定

投資

1. 尋找標的
2. 被動參與建商都更往自住2主動
3. 自行發起都更
4. 成立都更促進會
5. 選擇建商
6. 與建商談判改建分配方式
7. 取得權利分配資料及位置詳圖
8. 簽署都更事業計畫同意書
9. 計畫通過
10. 簽署參與權利轉換計畫
11. 與建商、銀行簽署信託契約
12. 搬家、拆建
13. 完工及計算差價
14. 產權登記
15. 入住新屋

3.使用分區決定投資收益

住宅區、商業區改建後容積率天差地別，更別提每坪的市價差距，因此投資只能選商業區的舊屋！

A案例

商業區舊屋：以台北市第三種商業區（簡稱商三），容積率560%為例

公式說明：
改建前每坪×容積倍數×平均都更容積獎勵×虛坪係數（陽台、雨遮及公設）=總分得坪數
總分得坪數×合建分成=改建後權狀面積

算式：
1×5.6× 1.32*×1.6** =11.82坪
11.82坪×0.6=7.09坪
亦即每坪土地改建後，最少可分得7.09坪權狀面積。

*註：目前台北市核准平均都更獎勵為1.32倍，法定最高上限為1.5倍
**註：虛坪係數（陽台、雨遮及公設）1.6，為業界經驗值

改建前：以100建坪為例，台北市商三建蔽率為65%，容積率為560%，建地面積為65坪，可建樓地板面積為560坪，560÷65=8.6，亦即改建前最多可建 8.6樓。
改建後：套入上述公式後，可建樓地板面積增加為1182坪，1182÷65=18樓，即改建後最多可建18樓。

B案例

住宅區舊屋：以台北市第三種住宅區（簡稱住三），容積率225%為例
公式說明：
改建前每坪×容積倍數×平均都更容積獎勵×虛坪係數（陽台、雨遮及公設）=總分得坪數
總分得坪數×合建分成=改建後權狀面積

算式：
1×2.25×1.32*×1.6**=4.75坪
4.75坪X0.5=2.38坪
亦即每坪土地改建後，最少可分得2.38坪權狀面積。

*註：目前台北市核准平均都更獎勵為1.32倍，法定最高上限為1.5倍
**註：虛坪係數（陽台、雨遮及公設）1.6，為業界經驗值

改建前：以100建坪為例，台北市住三建蔽率為45%，容積率為225%，建地面積為45坪，可建樓地板面積為225坪，225÷45=5 ，亦即改建前最多可建5樓。
改建後：套入上述公式後，可建樓地板面積增加為 475坪，475÷45=10.5樓，即改建後最多可建10.5樓。