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建商「聚合發」涉逃漏稅 問題出在這

建商「聚合發」涉逃漏稅  問題出在這

彭筱婷、梁任瑋、林麗娟、李昭安

焦點新聞

攝影組

1043期

2016-12-15 14:00

台中地檢署日前大動作,將聚合發董事長陳世坤等人收押禁見,癥結點在於拿公司資金、卻以個人名義買土地,且賣土地所得涉「內帳」分配。

中部知名建商「聚合發建設」,日前爆出以「合建分售」名義推台中七期「榮耀」、「獨秀」及竹北「香禔」三件豪宅建案,但實質上卻是「自建自售」,涉嫌逃漏稅高達十五億元。

 

  • 合建分售:「合建分售」是房屋市場常見銷售行為,地主出售土地、建商出售房屋,雙方有合夥性質。民眾買房時,須與地主簽訂土地預定買賣契約書,另也須與建商簽訂房屋預定買賣契約書,土地、房屋賣方不同,成交後,地主、建商也只能分別拿回賣土地、賣房屋所得。


台中檢調大動作將聚合發董事長陳世坤、總經理祁興國、會計陳淑鳳、特助陳淑陵四人收押禁見,還扣押相關人員六十三億元資產。檢方動作之大,震撼房地產業者。
 

營建業大股東或董事長先買地成為「地主」,再與自家建設公司「合建分售」房屋,是業界行之多年的「潛規則」,個人地主土地交易部分可以免徵個人綜合所得稅,因此被用來作為合法避稅之用。

 

聚合發

▲台中七期重劃區的聚合發榮耀豪宅,由股東個人名義購地「合建分售」,疑似是由公司出資,藉以逃稅。

 

疑點一:拿公司資金 卻以大股東名義購買土地


許多建商均曾採取這種方式推案,譬如,遠雄集團總裁趙藤雄二○一一年即與遠雄建設簽訂合建契約,推出中和「遠雄左岸」住宅案。長虹建設董事長夫人郭秀麗,○四年也以地主身分購買台北內湖土地,再與長虹合建等,都是顯例。
 

過去,「合建分售」除可避稅外,有些建設公司也是考量買賣土地過程中,避免因公司名號響亮,被「獅子大開口」,往往以大股東個人名義取得土地,等土地整合完畢後,再與公司合建。
 

建商既是地主又是建設公司董事長,與自己的公司合建房屋,究竟該不該繳所得稅,過去有諸多討論。今年一月房地合一稅上路後,新買進土地的交易所得,必須課徵所得稅,「合建分售」的避稅方法也走入歷史。
 

然而,聚合發一案爆發之後,房地產業人人自危。一位上櫃建商透露:「很擔心國稅局採用實質課稅原則,回頭追稅,甚至面臨牢獄之災。」
 

據檢方指出,此案與其他案件不同的癥結點,在於陳世坤等人,為逃漏聚合發公司應繳納的營業稅、營利事業所得稅,以及股東應繳納的個人綜合所得稅,在興建建案的時候,使用聚合發公司資金,卻以陳世坤等個人名義,購買聚合發相中的建案土地。
 

檢方表示,眾人和聚合發雖以「合建分售」名義推建案,實際上卻是聚合發「自建自售」。等建案銷售並取得土地款項後,眾人明知該款項屬聚合發公司所有,卻將土地款項以「內帳」分配給股東陳世坤等人,讓公司、股東都逃稅、免稅。
 

房地合一稅制實施前,稅法規定個人買賣土地只要課土地增值稅,稅率最高僅百分之二十;如果由公司法人買賣,須繳納五%營業稅。將利潤分配給股東時,還須繳納最高可達四十五%的個人所得稅,因此許多建商常透過個人名義買賣土地,規避應有稅負。
 

以此案來看,聚合發可用拉高建案售價中房地比的土地價格比重,規避營業稅、營利事業所得稅,股東則是規避個人綜合所得稅。
 

陳世坤等人涉犯《刑法》普通侵占罪、業務侵占罪、《稅捐稽徵法》以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐罪、《商業會計法》製作不實會計憑證等罪嫌。
一位長期專攻土地買賣交易的律師表示,聚合發此次爭議在於,土地明明就是公司要買、也買得起,卻先叫股東關係人去買地,再與公司合建;這樣是減損公司獲利,造成公司損害,有背信之嫌。
 

類似聚合發的爭議並非個案,各區國稅局近年都查獲不少建商以人頭「假地主」合建分售避稅的狀況。一一年時,北區國稅局曾在部務會報時,向當時的財政部部長李述德簡報此問題的嚴重性。
 

疑點二:帳目涉作假 七年來,可能不只三案


一位國內四大會計師事務所的會計師私下指出,稅法有所謂的實質認定原則,若故意透過稅務安排規避稅捐,還是可叫實質的交易當事人補稅。


但為何聚合發不是被要求補稅,而是董事長被大動作收押禁見?
 

據了解,此案是財政部中區國稅局在查帳時,查到聚合發內帳登記有問題,涉及帳目作假,因此把全案移送台中地檢署偵辦。檢方指出,本案案情、金額重大,且可能涉及與相關人士的勾串及偽證,目前還在擴大偵辦中,可能不只三案,將針對往年帳目深入清查。
 

會計師表示,以聚合發案來說,逃漏稅款年度認定上,會以建商的營業稅及營所稅(出售房地給客戶年度)、個人股東的股利所得稅(獲利資金回流至個人年度)認定,因此構成逃漏稅事實。稅法核課期間一般是五年,針對刻意逃漏稅情形,核課期間是七年。
 

聚合發案的案情仍待檢調繼續調查,但可以確認的是,今年房地合一稅制上路後,已經無避稅空間,建商也無法繼續遊走在法律灰色地帶。

聚合發
成立:1992年
董事長:陳世坤(首圖左)
總經理:祁興國(首圖右)
資本額:2.2億餘元
關係企業:坤悅開發(上櫃)、 坤興營造、坤聯營造
事業版圖:擴及台中、竹北,興建房屋超過8千戶

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