在今天看見明天

商辦大復活 關鍵報告

劉俞青 研究員‧王炘珏

焦點新聞

攝影/吳東岳

1195期

2019-11-13 10:25

商辦市場的需求端是靠產業支撐,當整個社會的產業對辦公室的需求不振,商辦市場就會黯淡無光。這條長長隧道,黯淡了十多年,終於,迎來第一道光。

「台灣深厚的科技研發能量與豐沛人才,讓戴爾在台灣不斷持續擴充規模。」戴爾科技在台承租面積不斷擴大,「戴爾科技大樓」早已是既成事實地矗立在敦化南路上。全球主要的CoWork公司不約而同嗅到台灣的需求激增,同時在台北頂級商辦快速拓點,讓台灣頂級辦公室租金創下18年來新高。商辦第一道光的背後,隱含著什麼寓意?
隱隱欲升的爆發力,台灣經濟其實不需悲觀以對!

十月底的台北街頭已經很有秋意,敦化南路二段上,一整排的台灣欒樹迎風,是屬於台北獨有的風景。

 

但倚著欒樹叢邊的一棟大樓,從這裡走出來的臉孔卻很不台北,有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人,集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團(Dell Technologies)的台灣分公司。

 

從最初僅僅租下四層樓面、員工人數不到一百人,到如今一棟大樓擠不下,還必須再擴充到隔壁棟大樓,超過一千五百名、國籍不同的研發工程師在此上班,戴爾如此深化的布局,意味著什麼?

 

信義區

台北 信義區

 

敦化南路

台北 敦化南路

 

台中

台中 七期重劃區

 

包下整棟樓還不夠  戴爾每二個月多租半層樓

 

「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人,他們開出的需求是,差不多每二、三個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。

 

敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟,各二十八層樓,A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外,幾乎已整棟被戴爾包下,早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。

 

而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐,一如商仲負責人所說,如今已有六個樓面都是戴爾租下;現場管理員表示,近期又多進駐了幾層樓,還在陸續搬家,目前整棟樓是滿租。

 

「我們公司早就接到房東(國泰人壽)的通知,表示約滿不再續約,一經打聽,才知道這整棟大樓除了資策會外,所有樓面都被戴爾給預定下來。」同一層大樓的其他房客表示。

 

「戴爾科技在台灣共有一千六百多人,其中有超過一千五百名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。

 

戴爾向《今周刊》表示深耕台灣的決心,台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮,如今不只員工數超過一千六百人,並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任,負責戴爾全球伺服器、工作站,以及商用、消費、電競PC與筆電的開發設計。

 

而台灣在戴爾的全球布局上,早已跨越地區性,有許多位全球性的高階主管都常駐台灣,如消費性及小型企業產品事業群總經理華運日(Ray Wah),負責戴爾全球消費與中小企業業務,以及筆電、桌機等產品的整體策略規畫與藍圖,他就在敦化南路的大樓裡上班。

 

要說台北戴爾對整個集團的重要性,儼然已經是小總部的地位,應不為過。

 

戴爾科技集團,二○一九年在美國五百強企業中排名第三十四,對全球科技業的重要性不言而喻。在沒有對外多做聲張的情況下,這家大咖企業陸續把許多重要的研發布局放到台灣;如無意外,敦化南路二段上這兩棟地下三層、地上二十八層的大樓,除了資策會外,其餘樓層最後都將被戴爾全數租下。

 

商辦

▲點擊圖片放大

 

商辦

▲點擊圖片放大

 

微軟在台擴增AI研發  蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐

 

其實,不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積;同一時間,微軟也表示,未來五年內,要在台灣增加至少二百名以上的AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客,如果增加人力的計畫落實,微軟在這個頂級商辦裡,可能還得更擴大辦公室面積了。

 

延伸閱讀 : 蘋概股投資人看過來!庫克一句話+財報「兩降一升」為蘋果年底豐收掛保證

延伸閱讀 : 頂級商辦面積搾乾 租金喊漲六千創新高

 

全球科技大咖用實際動作證明,無論從人才的角度,或投資環境逐步提升,台灣在他們眼中已是全球布局的重要一環。而這些動作,對台灣經濟的第一波直接影響,就是快速改變了過去台北商辦市場的供需樣貌。

 

一九年,北台灣商辦行情快速拔起,若要評估這波熱潮能否延續,必須深入探究改寫供需結構的關鍵角色,以及這些角色的心態與手筆。外商,正是其中重要的一環。

 

事實上,不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資,前年底才剛落成的台北南山廣場,如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者,紛紛搬遷於此。

 

這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置,向來都三緘其口,但消息終究傳出,「FAA(FB、Amazon、Apple合併簡稱)每家搬進南山(廣場),辦公室面積都陸續擴充了一倍以上,現在至少都租下一整層樓以上(蘋果是兩層),顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。

 

當外商從研發到網路科技、從上游到下游,不約而同在近年內拉高在台布局,光是以上幾家公司,估計就增加租用超過萬坪以上的樓地板面積,對這波商辦不動產的行情推升,無意間產生了定心錘的力量。

 

國泰

 

一○一慘澹十年才滿租  南山廣場一年就達標

 

如果大家還記得,二○○三年正式落成、跨進台北A級商辦市場的一○一金融大樓,當時商辦市場一路慘澹,不只進駐率遲遲無法拉升,甚至一度市場傳言每坪租金可能「破二」,也就是每月每坪租金不到二千元,幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。

 

而這樣的慘況足足走了十年,直到一三年,六萬坪的辦公大樓面積才突破九成的招租率。緊接在後,一五年推出的「國泰置地廣場」,擁有二.五萬坪的辦公室面積,當時創下不到三年時間就突破九成招租率,已經引發市場驚喜;沒想到一七年底接棒的台北南山廣場,創下短短不到一年時間就已突破九成招租率,正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒,宣告久違的春天來了!

 

而買賣市場更是引發市場驚呼連連,今年九月,聯強國際以史上最高的每坪一百萬元,買下南港車站前的頂級辦公大樓;接著東區的京華城也以三七二億元的超高價標出,預告要蓋四棟頂級辦公大樓,屢傳捷報。

 

「差一點就想退出這個市場了!」深耕台灣市場超過二十年的國內最大商用不動產仲介—世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒說,產業需求是支撐商辦市場的關鍵,但台灣經濟長期黯淡,加上產業外移,是商辦市場始終無法跟上住宅市場的原因,與鄰近國家比較,更是相差甚遠。

 

「但從去年起,市場不一樣了。」朱幸兒眼神一亮,繼續說明,「不只商辦市場回春,光是今年上半年就有好幾家外商委託尋找倉儲物流中心的土地。我的市場敏銳度告訴我:景氣回來了!」

 

不只外商大咖大幅加碼投資台灣,台灣商辦市場還冒出許多「神祕彩蛋」,其中,共享辦公室突然在今年湧入,光是新加坡商JustCo、美商WeWork兩家企業,就租下接近一萬坪的A級辦公室面積,令人驚喜。

 

根據商仲第一太平戴維斯的統計,無論先來後到,光在台北,目前這些共享辦公室業者所承租的辦公大樓面積,至少超過二萬坪,這還不包括零星散落在一些較舊的辦公大樓裡的商務中心。

 

尤其新進業者活潑多元的經營模式,提供從個人到企業,從辦公、住宿,甚至到休閒等相關服務,滿足外商企業初到台灣在工作上的所有需求,令人打開眼界,憑空創造過去台灣商辦市場不曾有過的新客源。

 

101

去年台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓幾乎同時問市,三戰皆捷,在短短一年內接近滿租,讓商辦市場士氣大振。(攝影/劉咸昌)

 

共享辦公室改寫商辦生態  空置率創新低  租金應聲大漲

 

業者舉例,由於提供一次購足式的服務,「有企業直接就在這裡嘗試設立新的部門,因為成本不高,就算新部門的嘗試失敗,對該公司的衝擊也很有限。」另一方面,這些具有國際集團背景的共享辦公室業者也表示,在台擴張主要是回應國外企業會員的短期赴台辦公需求。種種全新客源,代表著共享辦公室並不會排擠到原本的商辦市場,而是創造出全新的需求。

 

除了共享辦公室外,還有許多新創事業,近年來也是商辦市場的大咖房客。例如蝦皮購物除了維持在松菸文創、統一國際大樓的辦公室,就在去年大部分搬遷到全新落成的聯合報大樓,一口氣租用六個樓層,比之前辦公面積擴大一倍有餘。

 

又例如LINE Bank進駐內湖NASA科技總署大樓,以及近日重新進入台灣、引發不少關注的「淘寶台灣」,租下南京復興商圈的「宏盛國際金融中心」兩個樓層。這些網路銀行、電商的新創企業,強調員工辦公環境舒適寬敞、大樓設備新穎,對新辦公大樓的需求,都令商辦市場耳目一新。

 

根據商仲公司的綜合調查,台北A級商辦的總供給量大約七十五萬坪,所有商辦的供給量約為一百二十萬坪,在過去十年,市場的空置率長期維持在八%到一○%之間;但在一八年,供需結構發生多空重大扭轉。

 

這一年,市場一下子就有台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓等多棟大樓陸續完工,市場新供給五萬多坪,幾乎創下史上最高。但沒想到,市場需求更是大量湧入,從科技業外商到新創產業,幾乎一年之內就消化掉所有的新供給量,若用股市解盤的概念來說,台灣委靡已久的商辦市場,像是逐漸脫離長期底部。

 

緊接著是一九年,接續前一年的氣勢,這一年市場已經壓縮,幾乎沒有任何新的供給,但是需求依然強勁,市場空置率首次跌破五%,是十年來新低,辦公室每坪租金當然應聲大漲。

 

辦公室租金

 

每坪五千元天價已出現  危老、都更、改建讓供需緊俏

 

改建

▲點擊圖片放大

 

根據不動產顧問公司提供,以及內政部實價登錄顯示,台北南山廣場裡首先迎來嬌客,位在四十二、四十三樓的美商輝瑞藥廠,以每坪五千元的租金,成為全台第一張站上五千元大關的商辦租約;還有三十八樓的戴爾科技集團旗下軟體公司VMware,以每坪租金四七六二元承租;三十七樓的德事商務中心,以每坪租金四三五八元承租。此外,位在國泰置地廣場三十五樓的大牛科技,以每坪租金四五六八元承租;還有老字號的一○一金融大樓裡,也有多樓層租金都站上四千元大關。

 

接下來呢?市場供給依然有限。明年新供給只有中國人壽位在南京敦化商圈的總部大樓落成,約二.五萬坪;接著要直到二○二二年,才有位在敦化北路、近民權東路口的玉山銀行總部大樓,以及位在南京東路二段的元大銀行總部等陸續落成,但供給量都不大。由此來看,商辦行情在未來二到三年,很可能續有激情演出。

 

此外,國內業者自己的場域替換,也是這波行情的推手之一。其中,過去總被當作老調重彈、牛步化的都更,竟也創造了新的市場需求。

 

十一月九日下午,本刊採訪團隊來到中山北路、民權東路口的上海商業儲蓄銀行總行大樓。這天是上海商銀總行在此營業的最後一天,因為這棟已有四十九年歷史的大樓,符合內政部營建署的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,正在進行搬遷;搬家公司的貨車正把一箱箱文件搬運上車,要開往暫時的新辦公室—嘉新大樓,以及民生東路二段上的沈家企業大樓。

 

上海商銀

上海商銀總行大樓因符合《危老條例》,正在進行搬遷,造成市場新的辦公室需求。

(攝影/吳東岳)

 

又例如,位在民生東路三段上的指標大樓之一「國泰環宇大樓」,是許多外籍航空台灣分公司的重鎮,包括中國東方航空、澳門航空等都坐落於此,但近期都將陸續清空,因為即將進入正式都更核定。

 

「環宇大樓明年將進行拆除及興建作業,過程要三到四年,同樣也是國泰人壽旗下的襄陽大樓,也將進行都更。」國泰人壽是這些大樓的業主,國泰人壽總經理劉上旗也親口證實了相關都更時程;其中,一九八六年完工的環宇大樓,占地一二五○坪、樓地板面積九千多坪,襄陽大樓樓地板面積亦達三千餘坪,內部將全數遷出,都為市場帶來至少同樣一萬多坪的需求。

 

無論危老或都更,這些原本被市場認為停滯不前的政策,搬遷戶卻意外成為市場需求方,雖因每棟大樓的都更時程不同,難有明確數字統計,但經本刊整理證實者,至少約有十萬坪樓地板面積的新需求,也是這波商辦的推手。

 

台北商辦市場走過漫長無光的隧道,好不容易才迎來曙光,但在隧道之中,已經有不少戰士棄守這個市場,紛紛將原本的辦公大樓打掉,改成豪宅、酒店等不同建案。這部分,則是此波商辦熱潮的另一層「供給端推力」。

 

根據高力國際研究部董事梁儀盈的研究統計,光是南京東路二到四段,短短約三千公尺的路段上,目前就有大陸建設正在興建的豪宅「琢豐」,這是由原來的亞洲信託大樓拆掉改建,據母公司欣陸控股表示,此案規畫是經過台北市都更審議委員會的要求,決定規畫成「一到十樓為店面及旅館,十一到二十四樓為住宅」的產品上市。

 

另外,南京東路、敦化北路口的「華固名鑄」,是由原來的國際大樓改建;還有原「南京四季大樓」改為洛碁飯店等。這幾年,這些「消失的辦公大樓」,讓整體商辦市場的供給減少,無疑都是這一波供需緊俏的原因之一。

 

都更

▲點擊圖片放大

 

商辦

走過漫長無光的隧道,台北商辦市場因為新需求的不斷湧入,正在迎接許久未見的第一道春光。(攝影/吳東岳)

 

台北商辦景氣熱騰騰  催生台灣經濟春芽乍現?

 

「這一波多年不見的行情,除了跌深反彈外,值得注意的是,出現了許多過去商辦市場不曾出現的新需求。」台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真一言指出。商辦市場供需雙方都很清楚明瞭,必須要有新的產業需求源源不絕地進入,才能長遠而自然地推升市場租金行情,如同香港的中環及九龍、英國倫敦、紐約市中城、東京丸之內,不外乎都是這個硬道理。

 

這也是過去台灣商辦委靡不振的主要原因:缺乏新需求。但這次由外商大咖推波助瀾下,啟動的這場多年不見的商辦行情,是否可能是催生台灣經濟春芽乍現的前哨戰?「還需要更多時間與市況證明。」劉佩真說,但是,市場確實嗅到了令人期待的氛圍。

 

根據美國商業環境風險評估公司(BERI)日前公布的「投資環境風險評估報告」,台灣居全球第四,在亞洲國家中,台灣的投資風險評估排名第二,僅次於新加坡,勝過日本、韓國,更大勝中國。

 

台灣的投資環境在許多人的共同努力下往前邁進,加上在許多外商眼中便宜又質精的人力,是促成外商在台灣擴大投資的主要原因。

 

久違了!台北商辦的春光,但這道春光是否能延續成經濟成長的曙光?或許還須更多努力,但絕對值得期待。

延伸閱讀

搶樓、搶地!台商回流 台中商辦成投資首選

2019-11-07

台灣房市春暖花開? ——商辦大樓將谷底翻升

2019-10-08

南港商辦憑什麼每坪成交價上看百萬元?

2019-10-02

南港商辦每坪100萬破紀錄!聯強砸50.87億造新總部

2019-09-16