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薇閣旅館掀起奢華風 P.89

薇閣旅館掀起奢華風 P.89

邱太煊

產業動態

1個家族 2家金控 3家投信

2004-05-13 15:59

薇閣旅館又要出招了,繼前年八月推出薇閣台北林森館之後,這回瞄準大直商圈,要蓋兩座更豪華的精品旅館。如今薇閣的品牌不僅擄獲台北都會男女的心,甚至有許多中南部民眾前來「朝聖」。

然我們現在還不能到大溪地、關島去度蜜月,不過幸好有薇閣,我們一樣能甜甜蜜蜜的度蜜月,我真的等不及要嫁給你了!趕快娶我吧!」網友在薇閣網站上留下真情的告白。

薇閣旅館董事長許調謀剖析現代消費趨勢說,新奢華消費當道,薇閣的熱帶主題館峇里島、地中海、加州陽光和名牌時尚館的香奈兒、卡文克萊等,就是讓消費者體驗不同日常生活的高品質享受,即便花了兩千元享受短暫的兩小時,也會令他們回味無窮。

如今薇閣旅館又要出招了,繼前年八月推出薇閣台北林森館之後,這回許調謀瞄準大直商圈,要蓋兩座更豪華的精品旅館。目前薇閣大直A、B館已送都市計畫審查,待審查一通過,將立刻動工。

二○○○年美麗華飯店黃家在大直商圈計畫興建美麗華購物中心開始,這幾年來陸續有許多飯店業者和企業財團進軍美麗華購物中心外圍,完成土地租購,不僅薇閣旅館,甚至華岡企業、禾禮酒店、香城飯店連鎖和明華飯店等企業,都已磨刀霍霍大手筆投資這塊新商圈。

隨著美麗華購物中心即將開幕,加上號稱東南亞最大、足以同時容納六、七千人的PUB——MOS Taipei紛紛進駐,「未來內湖重劃區,將和忠孝頂好商圈、信義計畫區分庭抗禮。」許調謀如此預言。

「MOS Taipei是上游產業,薇閣大直館是下游產業,一群人在PUB盡興後,接下來就需要找個地方休息,薇閣正好提供他們最佳的選擇。」許調謀戲稱PUB是他的衣食父母。

高檔路線:別墅級賓館
過夜房價最高達七萬九


薇閣大直館占地三千兩百多坪,循林森館以承租地上權的模式規畫,但是設備更豪華。土地是由股東陳振豐牽線向宏泰建設林堉璘家族租用地上權,簽約十二年,兩館都是七層樓高,合計造價將達十二億元。同時,每層樓挑高四米五興建,比起林森館將有更大的空間,目前命名為「We Go Funtel」,Funtel一詞是許調謀發明的,這座旅館意在給顧客fun(有趣)的感覺。

「當初設計師共找來七位,後來淘汰一位。」薇閣對品質的要求超越五星級旅館,未來這些主題館將設計成希臘船王歐那西斯的船艙、勞斯萊斯的車體和影星湯姆克魯斯私人機艙等,還有模仿世界十大Villa(別墅)興建而成,薇閣將無法實現的時空場景搬到旅館內,要讓消費者體驗當大爺的感覺。

依規畫,大直A、月館,共一五二間房間,每間裝潢費用至少五百萬元起跳,最高將逾三千萬元,未來休息要價最少一八○○元,最高要價六○○○元,「休息費」要價將比五星級飯店的住宿費用還高。至於住宿要價則從四八○○元到七萬九千元之譜。

其中有三間別墅級房間,均擁有獨立的大型三溫暖水池,最頂級A館頂樓造價要三千多萬元,室內挑高六米,占地一五○坪,有長十五公尺、寬三公尺的獨立游泳池,室外還有熱帶造景,完全仿峇里島興建,住宿一晚要價七萬九千元,休息價兩小時為六千元。「一個月平均進住率要達三分之二,不然就很難回收。」許調謀保守地估算。

不過,熟悉賓館行業的人士分析,以許調謀估算大直館造價將達十二億元,以一般硬體設施分五年攤提回收,則薇閣大直一年至少要賺二.四億元,平均每個月獲利將達兩千萬元,每個房間的月獲利則要超過十三萬元,以一個月三十天計,每天獲利要超過四千元。

這個數字對其他業者來說,或許是天文數字,但薇閣大直若能像林森館般掀起流行風,則上述回收速度並非不可能達成。

買地發跡:衝刺房地產
遇上金融風暴斷尾求生


人稱「Motel鬼才」的薇閣汽車旅館老闆許調謀,現年四十七歲,從小在中壢客家庄長大,中興大學歷史系畢業。民國七十二年退伍後,當時桃園一家美容美髮公司需要退伍預官管理員工,他毫不考慮前往應徵,因此認識了現在的太太。

離開美髮公司後,曾短暫幾個月在補習班教三民主義,接著和赴美念書的大學同學沈瑞鴻合夥成立「鴻謀國際有限公司」,專做女性耳環、胸針、首飾等精品外銷,不過,在台幣升值到二十五元,不利出口就收攤了。

民國七十五年,當時太平洋房屋仲介是國內仲介買賣房屋、土地的第一品牌,於是許調謀進入該公司擔任銷售員,學得土地買賣的本領,靠著存下來的錢,在桃園平鎮市洪圳路上買了一棟透天中古屋,八十六萬元買進,裝修後一一○萬元賣出,初試啼聲就大賺二十多萬元,於是陸續買中古屋裝修再轉售,點點滴滴賺進人生第一桶金。

期間他曾在中原大學附近覓得一塊農地,投資兩千萬元買下,半年後轉手賺進一千四百多萬元。於是八十年他成立康固力建設公司自己當起老闆,在桃園地區專蓋高級別墅,八十五年又成立鼎固力建設公司,迄今,共推出二十多個建案。

康固力建設並非一帆風順,八十三年他曾經赴廣州投資保稅區,發現土地可以無限供應,房價沒有上漲空間,於是認賠訂金一百多萬出場;八十六年底東南亞金融危機爆發,他在桃園推出永安尊邸豪宅別墅,六千多坪土地,斥資二十二億元,光是廣告就花了八千萬元,當時推案極不順利,銀行借款壓得喘不過氣。後來為了斷尾求生,他將幾個分散的住戶集中在某一區,每戶還賠兩百萬元請他們搬遷,然後將產品重新定位,吸引了五十多位醫生進住,也解決了這一宗他推案以來最棘手的個案。

有了一次慘痛經驗後,許調謀認為,房地產就和早期在廟口與打香腸的老闆對賭一樣,萬一錯看景氣,輸一次就可以讓以前賺的全部輸回去。於是,心念一轉,除了建築業之外,應另尋一個出口,改做脫離本行卻有點相關的汽車旅館業。「早期蓋房子給人長住,現在是『新奢華時代』,很多人只想短時間品味不同的生活,休閒旅館正好提供這樣的消費。」許調謀如此地說。

瞄準目標:高鐵有商機
青埔周邊擁地十幾公頃


伴隨許調謀十多年的老友王國億,是許調謀在任職太平洋房屋仲介認識的,當時王國億在土地銀行任職襄理,在興建桃園薇閣旅館時,王國億出了不少點子,也擔任薇閣旅館公司監察人。

現在座落在台北錦州街口和林森北路上的薇閣精品旅館,前身是前台北市議員黃金如投資興建的「世界保齡球館」,當初上市公司基泰建設董事陳振豐和友人到此一遊發現,位於精華地段的保齡球館竟然只有零星幾個球道有人使用,於是託人探聽,讓黃金如把地轉租給他八年,「第一年是最艱辛的,轉租費用高達一億元,拆除又花了近兩千萬元,在興建營運前,就花了很多錢。」陳振豐回憶。

本來想興建三溫暖的陳振豐,非常看好這塊精華地段,聽聞桃園薇閣旅館頗有名氣,於是透過朋友牽線,認識了當時正在大陸視察市場的許調謀。許調謀原本打算在東莞蓋「台灣村」給台商居住,因為和陳振豐的這樁合作案,讓他放棄投資大陸機會。

有了桃園薇閣旅館豐富的經驗,在做過周邊市場調查後,股東們決定要蓋一座台北最豪華的汽車旅館,雖然股東斥資四億三千萬元打造台北林森館,不過,這些大股東對高單價的旅館消費深具信心,如今薇閣的品牌不僅擄獲台北都會男女的心,甚至有許多中南部民眾懷著「朝聖」的心情前來。「保守估計林森館四年就能回收。」許調謀說,汽車旅館業是開高走低的行業,當顧客新鮮感消失,獲利速度就會愈來愈慢。

「這扇門要價六萬元,那盞水晶吊燈義大利進口要價十一萬元。」砸下重金只為了讓顧客體驗更高級的享受,「我們在開發小眾市場,一群勇於花錢的消費者。」不過,大手筆的投資要價並不便宜,休息兩小時,主題套房要價一五○○元,住宿要價三八○○元,尊榮貴套房要價兩千元,住宿要價四五○○元,「當期雜誌四十多本,常常被幹走,指甲剪被偷也相當嚴重,平均一個成本大概七、八元,一個月約損失三千多個。」許調謀無奈地說。

「飯店的衣櫃都很大,浪費空間,所以設計這種小型衣櫃不占空間。」許調謀指著電視櫃旁有個高及胸的衣櫃說著,貼心的設計還不只這一項,夜燈和浴室馬桶附近的腳底燈連線,讓顧客夜晚如廁時,不需開大燈吵醒另一半。

來參觀薇閣的,除了慕名而來的中南部民眾外,也有一些同業前來取經,「從拿走一些DM或是小配備來看,就知道是同行幹的。」許調謀說。不過,薇閣最大的敵人還是自己。「未來大直館就是要取代林森館,成為台北最豪華的精品旅館。」我們對市場的專注和用心,敵人要追趕上幾乎不太可能。

許調謀帶記者參觀房間時,赫然發現電視櫃上留有紙袋,「這樣服務人員要扣五百元,怎麼這麼不小心!」許調謀開懷的笑容突然驟起眉頭說著。

許調謀分析,現在的Motel就像KTV和保齡球館一樣,流行一陣子就會經過市場淘汰,剩下來的就是一哥;錢櫃、好樂迪就是經過一番洗禮後才出頭的,汽車旅館也是這樣,有點像永康街芒果冰效應,日子久了,自然會有人敗下陣來,能生存的才是強者。

另外,看好高鐵明年十月通車帶來的商機,早在八年前許調謀就陸續買進青埔站區開發周邊的土地八、九公頃,「當年郝柏村擔任行政院長時,高鐵站址原先畫過八德鄉,後來改經中壢市青埔里,青埔里地價一夕之間麻雀變鳳凰,桃園高鐵路線換過一次,被民眾罵得臭頭,我就賭政府不會再換。」許調謀眼神流露鷹隼般的眼神說。去年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)許多地主恐慌四處賣地,許調謀又大舉加碼買了四公頃,一向秉持危機入市的許調謀,對自己的眼光深信不疑。

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