看好台灣未來商用不動產的潛力，銀彈充沛的外資紛紛掀起卡位戰。惟現階段受到房價漲、租金不漲的短空現象，外資在不得不卡位的狀況下，各出奇招，度過短暫的寒冬，以迎接未來。
ING高層訪敏盛，原本外界以為只是單純來求醫，但事實不然，半年之後，答案才終於公諸於世。原來ING大軍來台，就是為了評估收購敏盛醫院事宜，據說，光各個細項評估就高達上千萬元，整起交易案最後在今年五月拍板定案，由ING砸下三十億元，買下敏盛醫院總院區。
ING買下敏盛，不只振奮了房地產各界，更讓逐漸增溫的商用不動產市場熱上加熱，更確立了許多房地產業者的預測：「台灣住宅市場漲了幾年後，這下終於要輪到商用不動產了。」然而，除了商用不動產有加溫的味道，這件交易案之所以引發討論，就在於一向鍾愛台北市的外資，宣告轉往中南部獵金的前奏曲。
市場活絡 交易金額增一倍
外資對台灣商用不動產的「正向思考」其實有跡可循。除了敏盛案，今年雷曼兄弟也傳出看上大陸觀光客來台的商機，出手投資宜蘭的喜來登酒店；而本土的勤美集團也不遑多讓，看好台北市南京東路小巨蛋商圈潛力，也買下環亞百貨地下二樓美食街債權，將整合同集團璞真建設擁有的環亞百貨六到十五樓債權，預計發行不動產投資信託基金（REITs）。
在一連串集團大動作買進台灣商用不動產的事件曝光下，根據高力國際的調查，今年上半年商用不動產交易金額達六百億元，較去年同期三○八億元的規模，成長將近一倍，因此數字早已說明，台灣商用不動產的投資熱，真的動起來了！
從高力國際的研究數據意外發現，外資今年上半年投資金額七十七億元，居然較去年同期的八十．二億元衰退約三％；而外資占商用不動產的交易比率也從去年二六．○一％減少至一二．八四％。從這項數據看來，表現上外資的投資金額不增反減，事實卻大有玄機。
高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍說，「台灣的商用不動產因賣方開價過高，但租金漲幅力道有限，或是屋主惜售的心態嚴重，導致外資苦於買不到適合的投資物件。」
外資加碼 尋找合適目標
仲量聯行台灣分公司總經理趙正義呼應了上述說法，「外資現在的觀望心態，其實只是理性，考慮要不要追高而已，他們非常看好台灣！」趙正義認為，目前國際游資氾濫，不少私募基金的房地產部位，從過去的五％增加到一成，出現用五美元在追逐一美元產品的現象，加上中國實施宏觀調控，受打壓的外資將流回台灣，所以今年外資加碼台灣的資金，將更勝去年。
今年四月正式在台灣插旗的英國老牌商仲第一太平戴維斯總經理朱幸兒，也持同樣看法。很多台北市中心的優質商辦，擁有者都是知名的傳產企業，外資捧著幾十億元的巨資登門，表達想要收購的意願，但連話都還沒說完，屋主們就搖搖手說：「我們根本不缺錢，沒有必要賣樓。」朱幸兒說，商用不動產市場，早就從去年的買方市場，轉為今年的賣方市場了。
她表示，許多外資認為二○○八年無論藍綠何人當選總統，兩岸關係都會較陳水扁時代緩解，有機會開放三通，台灣的產業可望注入新活水，商用不動產自然就有增值的潛力。
因此，目前台灣的商用不動產正掀起一陣外資卡位戰，儘管價位飆高、標的難尋，仍嚇阻不住外資投資的動作。不過，在外資等待未來強勁的爆發力下，因應目前受到房價漲租金不漲，導致投資報酬率降低的「短空」現象，外資則是各施其法，出現了許多買樓新招，度過短空，準備迎接長多。
操作手法１： 中南部找標的
在這一波外資的靈活應變新招中，最明顯的就是向房價較低的中南部市場探路，以降低風險。ING買敏盛的例子，即象徵著外資已將眼光著眼於非大台北地區、成本較低的中南部，以持盈保泰。
許多外資即認為，儘管中南部的產業發展不比台北市活絡，但未來兩岸三通之後，中南部的都會區精華區段，仍然具有最起碼的獲利空間。
以目前台北市商用不動產的投資效益多半在四％至四．五％，中南部的商用不動產則會超出五％。仲量聯行目前就為外資客戶在台中市的中港路尋找投資標的，也不乏新竹、台南、高雄等地，而第一太平戴維斯也將南下評估市場。
不過，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立強調，中南部房市的風險在於產業不振，很多六、七年前每坪以六、七萬元取得的商辦法拍樓，現在還是套牢居多，每坪價位在五萬元低迴。朱幸兒也呼應，中南部的商用不動產效益會從六％至七％起跳，看似較台北市的四．五％還要高，這是因為外資對中南部的抗跌性及房價上漲力道存有疑慮，所以會把風險係數納進去。
不過，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立強調，中南部房市的風險在於產業不振，很多六、七年前每坪以六、七萬元取得的商辦法拍樓，現在還是套牢居多，每坪價位在五萬元低迴。朱幸兒也呼應，中南部的商用不動產效益會從六％至七％起跳，看似較台北市的四．五％還要高，這是因為外資對中南部的抗跌性及房價上漲力道存有疑慮，所以會把風險係數納進去。
操作手法２： 售後租回
除了往中南部發展之外，最經典的就是「售後租回」。舉ING五月定案敏盛案為例，敏盛以賣家身分將整棟大樓售予ING後，又轉以房客的身分租回大樓，對ING來說，等於一買下產權後就有現成的房客，省卻了空窗期。
而敏盛則除了因賣樓賺得了一筆資金，又租回原建築物，不但不用大費周章搬遷，也不用攤提建築物的折舊成本。整樁交易，對買賣雙方而言，都是雙贏的局面。
敏盛案這項新作法，在國內商用不動產掀起了一股跟進風潮，如目前求售的BenQ位於內湖上萬坪的企業總部，還有中國人壽以四．二億餘元買下艾群科技南港軟體園區的辦公室，都用這套模式操作。
趙正義分析，售後租回的租期通常長達十年或十五年，短期內可以快速收租獲利，租約穩定所以風險最低，等到房地產日後再度上揚，還可以整棟出售，賺取增值的價差。對於企業來說，立即可以獲得一筆可觀的自有資金，是一種雙贏的策略。不過，這類標的物還是供不應求。
操作手法３： 夾租約買進
相對於敏盛案「售後租回」的作法，「夾租約買進」則是外資因應台灣商用不動產短空長多的另類熱門操盤法。南山人壽去年買下太平洋建設位於高雄市前鎮區的土地，該項土地先前太平洋已租給好市多量販店，南山與太設談判交易時，太設願意夾租約出售，當時南山看好該交易案不但地段潛力佳，又有現成的房客，再加上看好好市多的品牌及經營績效，符合穩定持久的房客條件，因此三方一拍即合，成就了這樁美事。商仲業界評估，南山人壽這件好市多案，投資報酬率至少應有五％，是樁現買現賺的交易。
操作手法４： 利益分享
不過，除了撿現成的房客，許多外資投資台灣商用不動產，則乾脆投資台灣業主，參與股權，借由利益分享的途徑，間接介入商用不動產。
其中最知名的個案即是雷曼兄弟投資宜蘭喜來登酒店。在台灣擁有多起商用不動產及豪宅投資經驗的雷曼兄弟，因看好大陸觀光客來台的商機，投資宜蘭喜來登酒店的開發案，表面上看似雷曼兄弟跨足飯店業，事實上則是有別於以往外資投資商用不動產「買成品」的模式，雷曼兄弟提前在動土之前卡位成為「業主」，間接握有不動產產權，又可分享飯店營運獲利。
操作手法５： 賺租金再出售
無獨有偶，這項「當房東又當合夥人」的作法，也發生在本土集團。其中勤美與太子聯手，去年以五十四億元買下台中市金典酒店的不良債權，再分別以九億元取得全國飯店的經營權，以十七億餘元買下大廣三商業大樓經營權等，即差可比擬。
目前還傳出台北縣市有大型建商，正與外資洽談合作事宜，聯合開發大型住宅及商場的造鎮案。建商們與外資合作的因，並不在於取得資金，而是想要借重外資管理商場、招租的經驗。
敏盛案這項新作法，在國內商用不動產掀起了一股跟進風潮，如目前求售的BenQ位於內湖上萬坪的企業總部，還有中國人壽以四．二億餘元買下艾群科技南港軟體園區的辦公室，都用這套模式操作。
趙正義分析，售後租回的租期通常長達十年或十五年，短期內可以快速收租獲利，租約穩定所以風險最低，等到房地產日後再度上揚，還可以整棟出售，賺取增值的價差。對於企業來說，立即可以獲得一筆可觀的自有資金，是一種雙贏的策略。不過，這類標的物還是供不應求。
操作手法３： 夾租約買進
相對於敏盛案「售後租回」的作法，「夾租約買進」則是外資因應台灣商用不動產短空長多的另類熱門操盤法。南山人壽去年買下太平洋建設位於高雄市前鎮區的土地，該項土地先前太平洋已租給好市多量販店，南山與太設談判交易時，太設願意夾租約出售，當時南山看好該交易案不但地段潛力佳，又有現成的房客，再加上看好好市多的品牌及經營績效，符合穩定持久的房客條件，因此三方一拍即合，成就了這樁美事。商仲業界評估，南山人壽這件好市多案，投資報酬率至少應有五％，是樁現買現賺的交易。
操作手法４： 利益分享
不過，除了撿現成的房客，許多外資投資台灣商用不動產，則乾脆投資台灣業主，參與股權，借由利益分享的途徑，間接介入商用不動產。
其中最知名的個案即是雷曼兄弟投資宜蘭喜來登酒店。在台灣擁有多起商用不動產及豪宅投資經驗的雷曼兄弟，因看好大陸觀光客來台的商機，投資宜蘭喜來登酒店的開發案，表面上看似雷曼兄弟跨足飯店業，事實上則是有別於以往外資投資商用不動產「買成品」的模式，雷曼兄弟提前在動土之前卡位成為「業主」，間接握有不動產產權，又可分享飯店營運獲利。
操作手法５： 賺租金再出售
無獨有偶，這項「當房東又當合夥人」的作法，也發生在本土集團。其中勤美與太子聯手，去年以五十四億元買下台中市金典酒店的不良債權，再分別以九億元取得全國飯店的經營權，以十七億餘元買下大廣三商業大樓經營權等，即差可比擬。
目前還傳出台北縣市有大型建商，正與外資洽談合作事宜，聯合開發大型住宅及商場的造鎮案。建商們與外資合作的因，並不在於取得資金，而是想要借重外資管理商場、招租的經驗。
而對於外資的價值是，賺取出售商場的房價或租金收入，出租之標的物等到房價上揚時，然後「賣在最高點」。
儘管距離○八年還有一小段距離，但朱幸兒預測，今年上半年外資交易趨冷的情況，到了第三季末有可能反彈轉熱，引爆點就在房價上漲無力、利率逐漸走升時，「ㄍㄧㄥ」不住的屋主們有可能掀起一股賣樓潮，那時正是外資大舉買進的時候，而上個月還有中東資金的外資來台北看樓，興趣不小，台灣商用不動產市場仍將精采可期。
儘管距離○八年還有一小段距離，但朱幸兒預測，今年上半年外資交易趨冷的情況，到了第三季末有可能反彈轉熱，引爆點就在房價上漲無力、利率逐漸走升時，「ㄍㄧㄥ」不住的屋主們有可能掀起一股賣樓潮，那時正是外資大舉買進的時候，而上個月還有中東資金的外資來台北看樓，興趣不小，台灣商用不動產市場仍將精采可期。
