台北市十大美地之一的救國團「台北學苑」，隱身在敦北商圈。因逢總統大選，國民黨黨產話題又被拿來炒作。近年台北建商四處瘋狂獵地，就是不見這塊美地落入誰家，原來是「台北學苑」暗藏複雜政商關係的銅人陣，讓眾建商知難而退。
這表面上只不過是另一場藍綠之間的政治鬥爭。但因其中有一筆價值匪淺的土地∣∣救國團的台北學苑，因此這場平淡無奇的公聽會，雖然沒有引起太多的政治波瀾，卻在房地產界掀起不少的效應。
畢竟自房地產復甦以來，地少人稠的台北房市表現亮眼，近兩年來一路上演建商的搶地戲碼。在公部門大手筆釋地下，多塊大型公有地陸續釋出，得標者莫不喜上眉梢，因為美地日漸稀有，誰擁有誰就是贏家。
然而，眼見信義聯勤總部、台北車站旁舊台汽北站等地陸續標脫，惟獨名列台北十大美地之首的救國團「台北學苑」，建商盼望多年，還是只能高唱「癡癡地等」。因此在台北學苑被「抄家」的消息一曝光，許多建商又燃起希望，等待「土地釋出」槍聲鳴起，大舉搶進。
地段佳 每坪估價逾三百萬元
敦化北路是台北市最黃金的辦公兼時尚商圈之一，放眼望去，小巨蛋體育館、環亞百貨、台塑企業總部、長庚醫院總院等名樓櫛比鱗次。
與這些穿金戴銀的名樓相比，台北學苑的外觀雖然「清湯掛麵」，但潛在價值卻難以估計。由於這塊地面積約四千坪，為住三及住三之二用地（住宅用地），雖然小於仁愛路上五六○○餘坪的「宏盛帝寶」，但土地方整沒有高架橋等設施，在風水上猶勝「宏盛帝寶」一籌。
台北學苑目前的公告現值約四十五億元，若換算成地價市值行情，據信義房屋企研室主任蘇啟榮估計，這塊地的容積條件與每坪以二七四萬元標脫的信義聯勤總部土地相仿，若再追加近期台北市的土地漲幅，台北學苑每坪應值三百餘萬元、總共有上百億元身價。
價值高 興建豪宅將刷新帝寶紀錄
第一太平戴維斯台灣分公司總經理朱幸兒分析，台北學苑可以開發為五星級飯店、高級辦公大樓、頂級豪宅。若是興建高級辦公大樓，目前敦化北路的辦公商圈在信義計畫區崛起後已經式微，雖然名樓林立但空置率頗高；若蓋飯店，周邊已有環亞飯店、六福皇宮等，競爭激烈，所以還是開發頂級豪宅最有利潤。
至於興建頂級豪宅的房價每坪市值多少？蘇啟榮、朱幸兒認為，非常有機會打破「宏盛帝寶」、「勤美璞真」每坪一二○萬元至一三○萬元的價位，刷新台北市中心房價的新高紀錄。
搶地難 四道關卡擊退有心建商
既然這塊土地這麼好，建商為什麼卻長年吃不到這塊土地？主要是搞不定複雜的產權及政商關係。
台北學苑目前的管理者為國防部軍備局，之所以會備受爭議，是因為在過去國民黨執政時期，救國團從一九五八年開始無償使用至今，興建地上物且已登記建物產權。財政部目前正協商救國團，返還產權同時追收使用補償金。
想釐清台北學苑產權複雜的毛線球，就得先問財政部國有財產局、國防部軍備局、救國團三個單位。不過提到這塊地的產權及來龍去脈，所有單位都三緘其口。儘管土地取得難度高、牽扯複雜的政商關係，但建商探詢這塊地的詢問從未停歇。
由於標得起台北學苑的建商財力必須雄厚，估具壽險的金控因資金受管制，只能留在台灣長年養地賺資產增值財，以及上市櫃建商皆有可能是獵地者，但求證起來建商都迴避不願多談。眾人低調的態度，再度為這塊已染爭議的土地添上神祕色彩。
據知情者分析，若想追回這塊土地，將會面臨四道銅人陣。第一道銅人陣，就是必須勸說救國團，放棄地上物物權之後遷離；若有土地租賃合約，就看救國團是否願意提前終止。就算救國團同意，也還得解決救國團尋覓新家的難題。財政部若想強行要回土地，可能要與救國團打官司，釐清當年救國團是如何取得土地的爭議。
市場人士認為，救國團當年處在國民黨執政的時期，才有這種無償使用的「好康」，目前距離總統大選僅剩一年餘時間，救國團可能祭出「以拖待變」的策略，等待選舉結果揭曉，再來解決土地的使用問題。
第二道銅人陣是管理者的國防部軍備局，是否願意將管理權回讓給財政部國產局。在此之前，軍備局可能再度與救國團進行合理續約，讓救國團繼續使用。就算軍備局無條件配合財政部繳回，也要看財政部是否打算釋出標售，這是第三道銅人陣。
若是前面三道銅人陣一一闖過，土地順利公開釋出標售，最後一道銅人陣就是天王級建商之間進行決標價的較勁，或是私底下如何「搓湯圓」，勸退其他競爭建商。所以整體上看，建商若想一一闖過這四道銅人陣，要付出的代價決非一般。
若救國團果真打算「以拖待變」，眾天王級建商想要等到這一塊地，恐怕還有得等了。但不管如何，依照台北市地價、房價節節升高的態勢來看，台北學苑的身價只會越來越高，就像老酒一樣，越陳越香。
