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吳寶田布局10年 靜待景氣當贏家

吳寶田布局10年  靜待景氣當贏家

趙曉慧

房地產

攝影/林煒凱

614期

2008-09-25 17:49

麗寶機構董事長吳寶田,在台灣房市一片低迷氣氛中接任台北市建商公會理事長,更打算將明年的推案量上推至四五四億元,這些都將考驗他在風雨中能否掌穩營建業的能力。

台灣房地產的景氣步入修正期,建商莫不緊縮案量,以求持盈保泰。不過,麗寶機構董事長吳寶田卻是少數的例外,在低迷氣氛籠罩之下,做了兩件別人不敢做的事情。一是明年推案量將從今年的三八九億元,上升為四五四億元;旗下跨足觀光、娛樂事業體「福容飯店」,全台連鎖規模也要從現在的十五家擴張至三十家。其他早年完成布局的事業,如台中月眉BOT案、墾丁歐克山莊不良債權案,也都將持續推進。

而另一個意外之舉是接下台北市建商公會理事長,這個位置不但要出錢出力,目前景氣低迷,建築業大老們忙著擠出時間經營事業都來不及了,幾乎沒有人願意接任;更何況在鄉林集團董事長賴正鎰執意參選之下,理事長改選已成燙手山芋。但是,吳寶田還是接了下來。

「愈不景氣愈好!」吳寶田語出驚人地表示:「過去十幾年,麗寶都是在不景氣當中成長;再不景氣都有人賺錢,商品只要符合大眾化需求,就不怕沒人買。」

歷任的建商公會理事長人選,都必須具備雄厚的事業規模、人脈及錢脈。吳寶田的身價上百億元,是台灣前三大的建商。創業二十八年來,蓋了二萬五千戶房屋,事業體多達二十二個,橫跨房地產、娛樂、觀光,是台灣傳統產業中名副其實的大亨。令人好奇,他多年來對抗不景氣的招數是什麼?

 

二線城市荒地,點石變黃金

 

建商最重要的原料就是土地,土地的買點、完工之後的賣點,是決定建商成敗的兩大關鍵。當眾人一窩蜂搶進紅海戰區的同時,吳寶田則悄悄轉向成本低、競爭者少的潛力區段。

 

麗寶成立於一九八○年,隔年房地產步入修正,但麗寶當時只是台北市的小型建商,推案量少,所受衝擊不大。六年後,吳寶田在台北縣五股鄉買下一塊地,當時旁邊都是竹林,連一條路都沒有;接著他花三年的時間整合周邊土地,最後湊成四千坪,蓋了「麗寶新圓山」住辦大樓,可說是五股的地標建築。

 

這棟大樓在一九九三年完工,成為滿街透天厝的五股鄉第一棟高層大樓。吳寶田將公司總部從台北市敦化南路遷到此處,這一遷移,便成為吳寶田事業的第一個轉捩點。當時沒有人理解,為什麼麗寶要遷到一個「鳥不生蛋」的地方?原來是他要將推案區段擴大至基隆以南、新竹以北,而五股剛好是中心點。跟了吳寶田二十二年的麗寶副總經理郭美珠說:「老闆的眼光看得很遠,一開始不明白他的用意,但三、五年之後就懂了。」

 

吳寶田選擇以五股為根據地,還有他的購地哲學。麗寶業務部副總經理何昭宏說:「台北市地價貴,搶不過其他財團,而且開發期很長。董事長選擇另闢藍海,在景氣最低迷時,購買地價低但有未來性的潛力區段,等到景氣回春,他就成為贏家。」

 

近期的例子是吳寶田在基隆的布局。東帝士集團在基隆港畔的爛尾樓建案「大船入港」,幾年前債權管理公司找上吳寶田收購,吳寶田認為基隆港將轉型為商港,距離台北市信義區又僅半小時車程,而相同條件的海景住宅,淡水一坪要四、五十萬元,基隆卻僅十五、六萬元,吳寶田信心十足:「誰會買不起?」

 

這幾年台北市房價居高不下,迫使購屋族轉往車程在一小時內的二線城市,吳寶田早就料到這一點:「基隆明年一定是當紅炸子雞!」

 

問他最近買不買土地?吳寶田說:「現在不是買土地的好時機,我已經有二、三年沒買了。但是,我有十年都蓋不完的土地。」原來,他的「先見之明」不只是二、三年內的短期盤算,而是長達十年的深遠布局。這些土地分布在基隆、新莊、淡水、三峽、桃園等地,最大一筆地就是「大船入港」。

 

先建後售,不怕景氣差

 

熟悉吳寶田的人,都知道他的口頭禪是「看得喜歡買得起」,只賣物美價廉的新成屋,是他對抗不景氣的另一項心法。

 

預售屋只在景氣暢旺時好賣,遇上景氣反轉,就會出現退戶潮,所以麗寶在九六年轉型為「先建後售」。吳寶田的原理就是在景氣不好時買土地、蓋房子,完工後景氣剛好回春,正是賣屋的好時機。購屋需求永遠都有,就算景氣不好,只要價位合理,加上房屋品質好,自然暢銷。

 

二線城市的建案是否能夠暢銷,交通問題是關鍵。七年前麗寶在五股鄉推出「阿亮的家」,推案前,吳寶田租了一輛遊覽車,親自測試基地到台北市所需的時間。後來,他主動找上客運公司,情商以短期補貼方式,請公車開闢新路線,讓住戶在半小時內就可以到達台北市。這個方法果然奏效,成為「阿亮的家」順銷的關鍵之一。

一家企業要永續經營,人才是關鍵之一。麗寶的事業體多達二十二個,都在同一棟大樓,算一算,吳寶田平均二年成立一家子公司,都是自負盈虧、不交叉持股,將營運風險壓到最低。更驚人的是,麗寶年資超過十年的員工占了五成,一級主管們的年資幾乎超過二十年。吳寶田留住人才的關鍵是什麼?

 

熟悉吳寶田的建築大老林堉璘說:「吳寶田很有親和力,做事很認真。」捷年建設董事長呂台年則表示:「他很照顧親人、員工及朋友,個性敦厚、度量很大。」

 

日常的績效獎金,吳寶田也給得十分大方。有卓越貢獻的員工,就算外加的績效獎金已達規定上限,吳寶田總會說:「沒關係,再加!」為人慷慨不記前嫌,員工自然願意賣命。


■吳寶田
出生:1951年
現職:麗寶機構董事長
   台北市建商公會理事長
   加源貿易董事長
學歷:花蓮縣觀音國小

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