已經實施三年的宏觀調控，不但沒有減緩的跡象，今年以來，各家銀行緊縮銀根，更造成上海房市一路下挫。即使在北京奧運前夕，上海房市依然欲振乏力，不少買家來不及脫手，紛紛住進百萬「套房」。面對房市的慘況，有人卻逆勢操作，進場撿便宜。
三年前的上海房市熱潮消退後，如今市場上盡是當年搶占灘頭的敗兵殘將。
「二○○五年我買一平米九千元（人民幣，下同），三年過去了，現在還是九千元，五戶光是利息就賠了一百多萬元。」四十多歲的趙小毅（化名）是一家電子公司的高階主管，在朋友的推薦下，買進位在上海松江大學城的套房，當時的盤算是：松江共有十幾所大學，許多外地學生必須在松江租屋，就像台灣各大學旁邊有許多學生公寓一樣。可是，沒想到大家一窩蜂地投資，造成市場供過於求。
在廈門經營眼鏡生意的台商范增仁（化名），○五年分別買進徐匯區匯金百貨和淮海路鴻藝豪院的兩戶住宅，總價約七百萬元。上海這兩個地段就像台北東區商業區，范增仁原本打算自住一年後轉手，再賺一筆，但事與願違：「我前一個買家，買入二八○萬元，賣我三五○萬元，不到半年，就賺了七十萬元，我想放個一年獲利應該更好！沒想到三年過去，現在市值還是七百萬元，三年的利息大概賠掉七十萬元。」
○五年是上海房市由盛轉衰的關鍵，中國政府抑制房價的「國八條」頒布後，規定五年內的房屋轉售要課重稅，這個緊箍咒讓投資客再也不能像以前一樣買空賣空，而今年以來銀行緊縮銀根，更逼迫開發商必須降價求售，造成上海房價更加疲軟。
上海房市不振，有人慘賠百萬還被套牢，但還是有人腦筋動得快，在不景氣中搶到商機。
逆勢操作手法一 套房變民宿，出租率達九成
台商魏懷德曾親自見識到上海房市炒作的瘋狂，他曾有在景氣時買賣上海房地產，七天內就賺進五十萬元的紀錄。
○四年底，他在徐匯區買入一戶二三○萬元的房子，剛簽了合同都還沒過戶，就被人以二八○萬元的價格買走，連過戶稅金都省了。後來，魏懷德就用這種「只簽合同不過戶，立即再賣給下一位買家賺取差價」的方法，大賺了一筆。
可是今年初以來，魏懷德手上的幾間套房來不及出脫，租金也開始下跌，平均每戶貸款三千元，卻只出租四千元。因此他就開始免費把空房借給到上海短期出差的朋友住，幾個月後，一位透過介紹來借住的馬來西亞華僑不好意思無償使用，臨走前還留下小費。
這下子，他突然意識到可以把這些套房變成民宿賺錢，之後，魏懷德到處找待租的空房，並改裝成連鎖旅店，取名「台灣人之家」，專門出租給台灣人和歐美旅客。
「我的套房有獨立衛浴和廚房，房價比四星級飯店便宜，我現在總共有三十六間套房，平均每個月都是九成的出租率。」魏懷德一面說還一面看錶，因為下午一點半又有客人要入住，他正愁沒有房間可以出租。
逆勢操作手法二 挑法拍屋進場，團購撿便宜
已經在上海十八年的永慶置業總經理王自強，則是以團購方式搶進，分散風險。
○七年二月，他邀集十四位台灣投資客集資四千萬元，標下位於內環的「光明城市」共十四套法拍屋。台灣投資客以一平米一萬五千元拿到的房子，外面市價已經是一萬八千元，等於現賺三千元。這是上海首次以團體的名義標下法拍屋，上海法院破天荒在得標紀錄上同意登記十四位買家。
在台灣法拍市場有十多年經驗的王自強說，他看準去年以來上海房市慘跌後可以撿便宜，於是到處打聽法拍屋的情況。他說，「很多開發商撐不下去，房子被銀行收回，這種房子產權比較單純，但憑我一個人的能力，出不起四千萬元的資金，所以集合大家一起進場。」
王自強在中國各地都有投資，最高峰時期曾擁有四十套房，流動資金三千多萬元，不過從去年以來，他開始加速出脫手中的房地產，目前只剩七套。他表示：「有些朋友人在台灣，來不及出脫，不像我可以第一時間掌握訊息，在中國，投資地產最重要的不是地段，而是政策！」
王自強認為，○八年已是上海房價谷底，因為七月二十八日新聞報導，中央領導發表經濟要軟著陸的訊息，代表銀根會放鬆，開發商的現金壓力將減緩。如果現在進場布局，他建議投資同一地段但價格比較低的建案，譬如說：徐匯區某一個地段，之前一平米四萬元，現在只要三萬元；還有就是內環的小套房或住宅，但不要買外環的地段。
但是上海外環，也有一些會在一年左右看到投資回報的地段。在上海十五年的紅木投資集團總經理張永河點出：「外環有幾個地區，包括閔行區七寶鎮、華漕鎮，青浦區的徐涇鎮，還有虹橋古北，預計到二○一○年上海世博會，漲幅應該在二倍以上。」張永河的理由是這三個地方都是「直航概念區」。
逆勢操作手法三 布局虹橋直航概念區
根據上海市政府規畫，明年九月虹橋機場西航站將啟用，徐涇鎮位在西航站的出口，同時又是地鐵二號線的終點站。而東航站預計二○一○年四月完工，趕在上海世博會八月舉辦前，屆時將容納一年四千萬人次，是現在虹橋機場的二倍容量。
張永河認為，虹橋機場落成後就像台北松山機場一樣，是位於市中心的國際機場，尤其兩岸直航後，從松山機場到虹橋機場只要二個半小時，差不多是搭高鐵往來台北、高雄的時間。
除了直航概念，張永河強調，未來以虹橋機場為中心，周邊將是重要的交通綜合開發區，有四條地鐵、一條京滬高速鐵路、一條滬杭磁浮鐵路，以及連接南京的滬寧城際鐵路。
逆勢操作手法四 投資浦東世博板塊後勢看好
有人看好浦西的虹橋開發區，而《上海樓市》發行人蔡為民，則是看好浦東的世博地鐵板塊。他認為，三林和濟陽現在都只有一條地鐵，但在二○一○年世博會後，這兩個地方都有三條地鐵經過。現在房價大概是每平米一萬二千元，但二年後，會到一萬六千元以上。
蔡為民的觀點是：兩年後，全上海共有二五八個地鐵站點，有二個站點以上的交匯線有三十七個，但有三個交匯線的站點則只有十二個，因此三林和濟陽絕對有投資價值。
還有上海市政府已公布的五個未來副都心，蔡為民也看好位在陸家嘴世紀公園的花木，只是上海財政重心已移向世博會，副都心的公共建設已全面延後發展，因此上漲的時機預計要在五年後。
一樣投資兩樣情，不管哪個時機，只要腦筋動得快，每個人都可以是贏家！
開發商實力決定下半年上海房價走向
今年以來上海房市最重要的變化是成交量萎縮，房價則是緩慢下滑。這是因為2007年年底以來，大陸政府持續緊縮對房地產開發商的貸款，這項措施對房市的殺傷力比2005年的「國八條」更大。此外，股市暴跌致使民眾財務縮水，資金壓力直接影響房市買氣。以上海為例，去年上半年每月平均成交面積為174萬平方米，而今年上半年，每月平均成交面積僅為86萬平方米，衰退達五成。
成交量下滑和房價漲勢趨緩是大城市房市現狀，其中不乏建商為促銷進行折扣戰，以及個人為套現而賤價售屋。當然也有不少人逢低進場，鎖定特殊建案承接。譬如上海徐家匯市中心匯金百貨大樓，有一位香港人為周轉資金，拋出每平米2萬1千元的低價求售，一天內竟湧來40多位看房客。
在高油價、高通膨與高利率的持續影響之下，上海下半年房價的走向可從兩方面觀察：首先取決於開發商的資金實力，資金壓力若得不到有效緩解，開發商帶頭下殺將引發房價急遽下跌；另一方面，若是經濟增長放緩與利率政策的引導（升息），則房價預計還會緩慢下修。
（黃玉枝整理）
■上海房市潛力區塊
華漕鎮》位於虹橋開發區西北邊，是上海目前惟一每平米不超過1萬元人民幣的地塊，每平米僅8千元人民幣。
徐涇鎮》位於虹橋開發區西邊，目前每平米1萬元人民幣，專家認為此區為西航站的出口，其開發地位就像台北的內湖，宜長期布局。
七寶》位於虹橋開發區正南邊，目前每平米1萬6千元人民幣，後勢看好，潛力就像現在的台北南港，預計2年後可漲到2萬5千元人民幣。
