六月以來，REITs相關基金像是衰神上身一樣，先是受到全球升息的預期心理影響，接著美國次級房貸又來空襲，整體表現一片悲情。不過專家認為，升息是伴隨通膨壓力而來，通膨則會帶動房租收益，如此看來，REITs後市不必悲觀。
王媽媽的說法，回答了全世界所有REITs投資人六月以來的心中疑問：「不是有穩定的租金收入嗎？為何REITs的價格還會一路大跌呢？」沒有錯，REITs這玩意兒的好處之一就是收益率穩定，平常時候，價格表現可以獲得收益率的充分保護，的確不易大跌；不過，當利率環境明確傾向於升息的方向時，「穩定」這兩個字，卻也可能嚴重傷害REITs的價格。
國內REITs近兩月跌一成
ING安泰投顧資深經理詹茹心解釋，REITs的主要收益來源是租金，但REITs的價格卻決定於投資人如何看待這筆租金收入：「每個月一萬元，這是現值，但如果未來利率將會上揚，投資人預期自己的房貸、信貸支出將會提高，而公債或銀行定存等低風險投資的報酬率也會提高，相形之下，穩穩不變的一萬元租金，在投資人眼中，實際價值就不到一萬元了。」
記不記得當年國內引進REITs相關投資商品時的廣告術語：「花小錢當大樓房東！」隨著利率走高，王媽媽這個包租婆快要當不下去了，投資人對於借由REITs當大樓房東的興趣，一樣大打折扣。接下來，市場對於REITs的投資價值判斷，也就愈來愈像王媽媽看待她的公寓一般：「賠錢貨」。
從國內已掛牌的八檔REITs開始看起，以八月三日收盤價計算，除國泰一號之外，各檔REITs近兩個月的跌幅均在一成以上，其中，富邦一號、三鼎、基泰SR等三檔的跌幅更在一五％以上。更悲慘的災情是，其中六檔REITs的價格已跌至淨值以下，呈現折價狀態，這代表投資人普遍認為租金收入的未來價值將會低於此時此刻的表面現值。
大跌主因預期利率升息
國外的情況好不到哪去，觀察本土投信業者所發行的十檔跨國不動產證券化基金表現，近一月報酬率全數為負，成立滿三個月以上的七檔基金當中，不但近三月績效同樣均為負報酬，且有五檔基金最近一季以來淨值下跌超過一成以上。據Bloomberg統計，全球不動產相關指標在六月間總計下跌七．五％之多。
大跌的主要原因，就是市場對於利率環境的升息預期心理。回頭想想六月間發生了什麼事情。在台灣，中央銀行為了引導資金回流而加速升息，市場預期未來仍有調升空間；在海外，受到美國聯準會前主席葛林史班的悲觀發言影響，美國十年期公債殖利率快速衝高，全球市場對於升息的預期心理轉趨濃厚。
當升息預期成為普遍共識的時候，毫無抵抗力的REITs價格只有下修的分。不過，投資人卻還不必急著舉手投降，「雖然升息的空間的確存在，但更該思考的是，升息的空間為何存在？」詹茹心語帶玄機地說。
先不管詹茹心的玄機，再來看看王媽媽吧！其實，除了把房子賣掉之外，王媽媽還有第二個選擇，就是「調漲房租」。只要把租金收益拉高一些，仍然可以支應房貸付擔，並且維持王媽媽在這間小套房的投資報酬率。這麼想想，這間小套房好像又不是那麼樣的沒有價值了。
「大家預期未來會升息，原因之一，就是通膨啊！」詹茹心說，在通膨環境底下，房地產的價值將會提高，於是，包租公包租婆們有了調高租金的好理由，當然，REITs的收益率也就不再只是穩定，而是出現了向上攀升的空間，這個空間，則會提前反映在REITs的價格上。
說到這裡，詹茹心終於可以點出REITs價格波動最弔詭懸疑的關鍵點：通膨往往伴隨升息，升息預期對於價格有負面影響，但，通膨預期對於價格卻又會有正面影響。「到最後，就是在比央行升息的速度快，或者，房地產市場租金調漲的速度會更快！」
有別於一般投信業者近來搶募台股基金，台壽保投信在七月下旬開始募集的，卻是過去兩個月來衰神上身的不動產證券化基金。記者會中，台壽保投信協理許派一被推上火線，「你們真勇敢，都已經跌成這樣了，這個時候還推REITs基金？」面對諸如此類的問題或懷疑，許派一當然準備好了充分理由：「因為在不少市場當中，房地產租金收益的成長速度，是會快過升息速度的。」
他強調，這波全球REITs的普遍急跌，雖是肇因於市場對升息的預期心理，但跌幅惡化的原因卻也包含了籌碼面因素：「過去幾年，REITs好賺，吸引國際熱錢大量流入，這是REITs曾經意外暴漲的原因。」
可惜，萬般拉抬皆為出的道理不只適用於股票市場，房市也一樣，他指出，REITs本來就對利率敏感，而國際熱錢也很敏感：「利率環境稍有風吹草動，敏感的熱錢就認定敏感的REITs價格將會下修，所以敏感而大量地撤出資金，先跑先贏。」
熱錢流動擴大負面衝擊
像是在說繞口令一樣，許派一點出了近期REITs重挫的籌碼面因素，在他看來，升息的嚴重性似乎只是風吹草動而已，是熱錢流動的速度與規模，擴大了利率變化的負面衝擊。
升息的實質衝擊不必過度擔心，而從總體經濟局勢來看，在部分區域市場或房地產類型當中，景氣表現也仍能支撐租金收入長期向上，回歸基本面，投資REITs的房地產證券化基金仍是值得長期持有的好標的。「不過，要把醜話先說在前頭，因為熱錢已經走了，所以不必期待相關基金的報酬空間會像過去幾年以樣，可以快速走高。」
許派一認為，除了適合長期投資之外，現階段也可以把REITs相關基金視為一個不錯的資金避風港，「股票基金暴賺之後，最近震盪整理的風險變高，相反的，REITs則是經過大跌而回穩，投資人手上如果有股市獲利了結的資金，就可以先行轉到REITs基金，一面避險，一面賺取高於定存好幾倍的穩定收益。」
亞太區REITs後市看好
基於經濟成長動能，許派一格外看好亞太區的REITs後市，他強調，亞太區各國的經濟成長率普遍達到四％至六％，有利於整體不動產市場發展，「隨經濟發展，不少國家都是寸土寸金，香港是亞洲投資銀行中心、新加坡是私人銀行中心、印尼是亞太伊斯蘭世界的金融中心」，據他估計，區域內REITs的平均淨值成長率將達八％以上。「這裡可能還會升息，但很明顯，升息的速度趕不上租金成長的速度。」許派一強調。
至於全球整體REITs後市展望，詹茹心引用ING集團的房地產評估報告表示，今年全球不動產業者的平均盈餘成長率仍可達到一○％以上，主要城市當中的辦公室租金則更是漲勢明確，整體基本面大致健康。
熱錢流動擴大負面衝擊
像是在說繞口令一樣，許派一點出了近期REITs重挫的籌碼面因素，在他看來，升息的嚴重性似乎只是風吹草動而已，是熱錢流動的速度與規模，擴大了利率變化的負面衝擊。
升息的實質衝擊不必過度擔心，而從總體經濟局勢來看，在部分區域市場或房地產類型當中，景氣表現也仍能支撐租金收入長期向上，回歸基本面，投資REITs的房地產證券化基金仍是值得長期持有的好標的。「不過，要把醜話先說在前頭，因為熱錢已經走了，所以不必期待相關基金的報酬空間會像過去幾年以樣，可以快速走高。」
許派一認為，除了適合長期投資之外，現階段也可以把REITs相關基金視為一個不錯的資金避風港，「股票基金暴賺之後，最近震盪整理的風險變高，相反的，REITs則是經過大跌而回穩，投資人手上如果有股市獲利了結的資金，就可以先行轉到REITs基金，一面避險，一面賺取高於定存好幾倍的穩定收益。」
亞太區REITs後市看好
基於經濟成長動能，許派一格外看好亞太區的REITs後市，他強調，亞太區各國的經濟成長率普遍達到四％至六％，有利於整體不動產市場發展，「隨經濟發展，不少國家都是寸土寸金，香港是亞洲投資銀行中心、新加坡是私人銀行中心、印尼是亞太伊斯蘭世界的金融中心」，據他估計，區域內REITs的平均淨值成長率將達八％以上。「這裡可能還會升息，但很明顯，升息的速度趕不上租金成長的速度。」許派一強調。
至於全球整體REITs後市展望，詹茹心引用ING集團的房地產評估報告表示，今年全球不動產業者的平均盈餘成長率仍可達到一○％以上，主要城市當中的辦公室租金則更是漲勢明確，整體基本面大致健康。
當然，升息的影響仍然必須留意，美國次級房貸也是隱憂之一，但REITs價格畢竟已經大跌，以收益率和價格之間的相對關係來看，投資REITs的殖利率已明顯提高，另方面，價格與淨值之間的折價態勢也逐漸擴大，這些因素都有可能吸引資金開始進場撿便宜，提供支撐力道。
詹茹心建議，空手投資人仍然以長期投資的心態切入REITs相關商品較為適宜，如果不幸已被套牢，不妨靜待反彈。至於套牢慘重而且急欲解套的投資人，「那我的建議是認賠出場轉換標的，畢竟，REITs的基本面雖然不弱，但還不至於出現V形反轉。」
詹茹心建議，空手投資人仍然以長期投資的心態切入REITs相關商品較為適宜，如果不幸已被套牢，不妨靜待反彈。至於套牢慘重而且急欲解套的投資人，「那我的建議是認賠出場轉換標的，畢竟，REITs的基本面雖然不弱，但還不至於出現V形反轉。」
