房市震盪盤整，加深投資房地產的難度。其實，只要用對方法，不但可以躲過崩盤危機，亦可迎接未來景氣。專家提出「買前，心不衝動；買時，錢不多付；買後，跌不下來」心法，並點出北、中、南八大標的區，讓你安然度過箱形整理期。
近來房市，就像這場曖昧不明的大雨，上車下車的抉擇，困惑著不少有意買房民眾的心。而到底該當個快速決斷率性買傘的人？還是堅持到底，等雨過天晴再走？高雄陳雅惠的案例，或許可以給人不同的想法。
大學時期憑著直銷就累積了人生第一桶金的陳雅惠，出了社會，還是汲汲營營想著致富的管道，但在這一波房市大多頭，她反而畏縮，畢竟一想起父親十年前輸在房市崩盤的老本，就讓她對房地產敬謝不敏，尤其，生活在高雄的她，深受媒體、市場對南部房市的負面說辭影響，讓自己確信沒投資高雄房市是對的。
但因前陣子隨著阿扁南下置產，帶動了高雄房市熱，搞得她心猿意馬，心想再不上車就來不及了，於是花了三千多萬元，買了一棟位於高鐵左營站前的透天厝，孰料，才剛簽約，空頭警訊就籠罩全台灣，原本耳根子就軟的陳雅惠，再度陷入天人交戰。
因此才進場不到一個月，就趕緊找來仲介託售急著下車。幾個月過去了，房市交投冰封，陳雅惠慌忙降價，最後賤價賣給自己的大學同學Alice。
事實上，當自己同學願意接手時，陳雅惠心裡還想：「終於找到替死鬼了！」沒想到，原本就專研房地產的Alice，自己有一套精密的景氣判斷標準。
事實上，當自己同學願意接手時，陳雅惠心裡還想：「終於找到替死鬼了！」沒想到，原本就專研房地產的Alice，自己有一套精密的景氣判斷標準。
她會觀察目標區的人口消長、從統計報表研判供需，再加上經濟數據解讀而自成一套系統，永遠只相信科學證據，不被氣氛傳言迷惑，尤其對於南部市場，絕對慎選從台北看天下的專家觀點，以免誤判，因此身經百戰的她，在房市很少出錯。
她發覺這陣子高雄房價並未因成交減少而降價，甚至在通膨及營建成本不斷攀高的環境下，未來恐怕難以撿到便宜了，這回一聽到陳雅惠要倒貨，於是便宜低接，足足比鄰棟買主省了一百多萬元。
反觀陳雅惠，就像股市中的菜籃族，滿腦子的消息明牌，卻落得最晚上車卻認賠殺出的下場。慘的是，不同於玩股票，三兩萬元就能了事，這回加上手續費及利息支出，足足賠了近兩百萬元。
評估期：不妨鎖定區域 先租後買
「機會永遠留給有準備的人！」福懋建設總經理涂耀斌就十分贊同像Alice這種科學判斷局勢的買家，他認為，即使在走勢牛皮的市場中，還是有人可以買到好房，「這就像精準掌握天氣狀況的行人，不會白白帶傘，也不會淋成落湯雞！」
只是處在箱形整理之際，到底該打傘進場還是收傘等待？北區房屋首席總經理彭培業針對房市體質調查的數據，斬釘截鐵地指出：「先不管未來會不會漲，房市真的很難跌了！」
「假設目前有買房需求，那麼就大膽買進；如果又對二○○八題材懷有期待，就提前卡位吧！」台中代銷界龍頭萬群廣告總經理謝坤成為當下買房提出了明確的方向，他同時主張，既然景氣多變，那麼現階段購屋應以「抗跌比增值務實」為最高指導原則，並以「買前，心不衝動；買時，錢不多付；買後，跌不下來」三大原則建議消費者。
首先是買前的評估，對於房地產後市看法偏空的淡大產經系副教授莊孟翰，就建議現階段有住屋需求的消費者不妨「先租後買」，亦即先鎖定目標區，在區內先租個房子，就近體驗附近景氣、人潮、建設的變化，也方便蒐集目標建案資訊，甚至可選擇入住投資客旗下出租的房子，一旦屋主有意脫手，也較能議得好價。
議價期：找出賣方弱點好殺價
另外，由於近來市場買氣偏弱，部分賣家受氣氛感染，價位容易鬆動，因此「貨比十家絕對不吃虧」，一旦選定了標的，議價技巧更可在當下運用無虞。即將結婚的張清漢就以其高段的殺價技巧撿到便宜貨。前陣子他積極看房，但發覺許多看中的房子議價空間不如想像中的大，尤其委由仲介代售的房子價格更硬。
有一回張清漢相中了一間貼著告示，而由仲介代售的房子，聰明的他，想辦法聯絡到原屋主，得知該賣家和房仲的合約即將到期，於是他們達成協議，一旦合約一到，雙方將私下交易。
這段等待期間，張清漢並沒閒著，他上網查詢該物件的產權狀況，意外發現這名屋主有二胎房貸，於是他當下判定賣方急需用錢，並由貸款金額，推算出當時買房的成本，於是張清漢拿出證據大膽議價，而賣方也考量資金壓力，又省去仲介費，願意降價，最後以低於市價一成五的水位，便宜成交。
「只要抓到賣方弱點，現在正是撿便宜的好時機！」張清漢對於自己另類的殺價功夫，十分得意，他並指出就算是新屋案場，也有議價技巧，「近來可以利用案場滯銷的弱點，找尋即將結案的物件，業務團隊往住急著收盤，能賣就賣，就能大撿便宜。」
付款期：景氣不明 自備款少一點
至於到了買定「付款」階段，依當下景氣，謝坤成則另有一番見解。「景氣動向越料不準，資金周轉越重要，因此買房子自備款越低越好。」
她發覺這陣子高雄房價並未因成交減少而降價，甚至在通膨及營建成本不斷攀高的環境下，未來恐怕難以撿到便宜了，這回一聽到陳雅惠要倒貨，於是便宜低接，足足比鄰棟買主省了一百多萬元。
反觀陳雅惠，就像股市中的菜籃族，滿腦子的消息明牌，卻落得最晚上車卻認賠殺出的下場。慘的是，不同於玩股票，三兩萬元就能了事，這回加上手續費及利息支出，足足賠了近兩百萬元。
評估期：不妨鎖定區域 先租後買
「機會永遠留給有準備的人！」福懋建設總經理涂耀斌就十分贊同像Alice這種科學判斷局勢的買家，他認為，即使在走勢牛皮的市場中，還是有人可以買到好房，「這就像精準掌握天氣狀況的行人，不會白白帶傘，也不會淋成落湯雞！」
只是處在箱形整理之際，到底該打傘進場還是收傘等待？北區房屋首席總經理彭培業針對房市體質調查的數據，斬釘截鐵地指出：「先不管未來會不會漲，房市真的很難跌了！」
「假設目前有買房需求，那麼就大膽買進；如果又對二○○八題材懷有期待，就提前卡位吧！」台中代銷界龍頭萬群廣告總經理謝坤成為當下買房提出了明確的方向，他同時主張，既然景氣多變，那麼現階段購屋應以「抗跌比增值務實」為最高指導原則，並以「買前，心不衝動；買時，錢不多付；買後，跌不下來」三大原則建議消費者。
首先是買前的評估，對於房地產後市看法偏空的淡大產經系副教授莊孟翰，就建議現階段有住屋需求的消費者不妨「先租後買」，亦即先鎖定目標區，在區內先租個房子，就近體驗附近景氣、人潮、建設的變化，也方便蒐集目標建案資訊，甚至可選擇入住投資客旗下出租的房子，一旦屋主有意脫手，也較能議得好價。
議價期：找出賣方弱點好殺價
另外，由於近來市場買氣偏弱，部分賣家受氣氛感染，價位容易鬆動，因此「貨比十家絕對不吃虧」，一旦選定了標的，議價技巧更可在當下運用無虞。即將結婚的張清漢就以其高段的殺價技巧撿到便宜貨。前陣子他積極看房，但發覺許多看中的房子議價空間不如想像中的大，尤其委由仲介代售的房子價格更硬。
有一回張清漢相中了一間貼著告示，而由仲介代售的房子，聰明的他，想辦法聯絡到原屋主，得知該賣家和房仲的合約即將到期，於是他們達成協議，一旦合約一到，雙方將私下交易。
這段等待期間，張清漢並沒閒著，他上網查詢該物件的產權狀況，意外發現這名屋主有二胎房貸，於是他當下判定賣方急需用錢，並由貸款金額，推算出當時買房的成本，於是張清漢拿出證據大膽議價，而賣方也考量資金壓力，又省去仲介費，願意降價，最後以低於市價一成五的水位，便宜成交。
「只要抓到賣方弱點，現在正是撿便宜的好時機！」張清漢對於自己另類的殺價功夫，十分得意，他並指出就算是新屋案場，也有議價技巧，「近來可以利用案場滯銷的弱點，找尋即將結案的物件，業務團隊往住急著收盤，能賣就賣，就能大撿便宜。」
付款期：景氣不明 自備款少一點
至於到了買定「付款」階段，依當下景氣，謝坤成則另有一番見解。「景氣動向越料不準，資金周轉越重要，因此買房子自備款越低越好。」
除了殺價，他指出，倘若消費者擔心買房後價位會跌，那麼就爭取付出越低的自備款，寧願多留現金在手，分散風險，尤其目前許多建案為刺激買氣，推出極低的優惠貸款方案，加上不乏將裝潢計入貸款額度的方案，皆可充分利用。
除了買房用技巧，選對標的，亦是決戰房市的關鍵。
假如你是積極的投資者，值此房價偏高之際，但又想賺取獲利，建議可介入土地資源稀少的精華地段，購買具都更概念的中古屋，或市中心的停車位。曾經歷幾波房地產多頭波段賺得暴利的林玉芬（化名），原本選擇標的多以預售屋為主，但近來眼見房價已高，獲利有限，因此改弦易轍，轉攻精華地段的老舊公寓或透天厝。
除了買房用技巧，選對標的，亦是決戰房市的關鍵。
假如你是積極的投資者，值此房價偏高之際，但又想賺取獲利，建議可介入土地資源稀少的精華地段，購買具都更概念的中古屋，或市中心的停車位。曾經歷幾波房地產多頭波段賺得暴利的林玉芬（化名），原本選擇標的多以預售屋為主，但近來眼見房價已高，獲利有限，因此改弦易轍，轉攻精華地段的老舊公寓或透天厝。
選點原則一：
積極者，土地優於房屋
林玉芬打的如意算盤是，看準目前中古屋和新屋價位偏離甚遠，因此若在精華地段用超低價購入二、三十年的中古屋，再加上土地持分高，未來一旦都更改建，將可翻倍獲利。
近來隨著松山機場限高解禁，以及政府放寬都更區容積率上限，她就積極搶進民生東路五段上的聯合二村，由於該社區土地持分極高，儘管每戶室內坪數不到四十坪，但土地持分竟高達二十坪，這起四十年的老公寓如果改建，即至少可換得附車位、電梯、室內面積達六十坪的華廈，而以其目前每坪單價五十萬元計，改建後單價上百萬元，總價可望翻漲逾三倍。
除了鎖定都更概念中古屋，林玉芬也建議進軍奇貨可居的精華區停車位。對此信義房屋協理吳銘鴻建議，可先蒐集當地停車位售價「標準行情」，再依附近供需狀況修正進價。
除了鎖定都更概念中古屋，林玉芬也建議進軍奇貨可居的精華區停車位。對此信義房屋協理吳銘鴻建議，可先蒐集當地停車位售價「標準行情」，再依附近供需狀況修正進價。
意即先以周遭類似條件的停車位行情為準，或找出該區域新成屋每坪單價後，再依倍數折算。一般而言，坡道式平面車位（或一樓車位）價格為新成屋每坪單價的五倍，即樓上單價為五十萬元，車位行情應在二百五十萬元上下。
相對於積極投資客，保本型消費者現階段則以補漲、抗跌區域為首選。針對補漲概念區，大城建設董事長賴源釗推薦軌道經濟區及中南部優質低價區，其中，首選「軌道經濟區」。
相對於積極投資客，保本型消費者現階段則以補漲、抗跌區域為首選。針對補漲概念區，大城建設董事長賴源釗推薦軌道經濟區及中南部優質低價區，其中，首選「軌道經濟區」。
選點原則二：
保本者，首選補漲抗跌
他指出，據調查，有八成三的民眾將捷運沿線住宅列為首選，舉凡通車捷運住宅莫不大幅上揚，因此建議，諸如即將通車的高雄、新莊、蘆洲、信義、南京線捷運，規畫中的台中捷運、北縣環狀捷運都是今年布局的重點。
另外，中南部不乏地段優渥、但價位仍低的好房，很適合保本型族群進駐。以高雄為例，近來頻發空頭警語的政大地政系張金鶚教授，一反常態看好高雄房市：「根據調查，今年第三季高雄縣市房屋綜合信心指數高達一二二分，是惟一超過一百分的區域。」莊孟翰也認為，南部房價已在底部，跌無可跌，因此相對安全。
除了區域，針對產品選擇，高雄市建築開發公會理事長陳武聰建議，由於目前房價已高，消費者不妨轉往機能佳、區域發展性良好的地段找尋價位低、仍沿用舊建照（公設比較低，室內坪數較大）的成屋或中古屋，諸如高雄農十六；台北縣淡水、三峽、林口等案量較大區域，若能慎選，仍可撿到便宜好房。
景氣好時比眼力，不景氣時比的是腦力，然而不管眼力或腦力，都得借助扎實的研究功夫。在多空紛歧的房地產市場，只要做足準備，你永遠是不敗的贏家。
保本者，首選補漲抗跌
他指出，據調查，有八成三的民眾將捷運沿線住宅列為首選，舉凡通車捷運住宅莫不大幅上揚，因此建議，諸如即將通車的高雄、新莊、蘆洲、信義、南京線捷運，規畫中的台中捷運、北縣環狀捷運都是今年布局的重點。
另外，中南部不乏地段優渥、但價位仍低的好房，很適合保本型族群進駐。以高雄為例，近來頻發空頭警語的政大地政系張金鶚教授，一反常態看好高雄房市：「根據調查，今年第三季高雄縣市房屋綜合信心指數高達一二二分，是惟一超過一百分的區域。」莊孟翰也認為，南部房價已在底部，跌無可跌，因此相對安全。
除了區域，針對產品選擇，高雄市建築開發公會理事長陳武聰建議，由於目前房價已高，消費者不妨轉往機能佳、區域發展性良好的地段找尋價位低、仍沿用舊建照（公設比較低，室內坪數較大）的成屋或中古屋，諸如高雄農十六；台北縣淡水、三峽、林口等案量較大區域，若能慎選，仍可撿到便宜好房。
景氣好時比眼力，不景氣時比的是腦力，然而不管眼力或腦力，都得借助扎實的研究功夫。在多空紛歧的房地產市場，只要做足準備，你永遠是不敗的贏家。
