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買房子?買股票?你選哪一個?

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聰明理財

2016-02-03 10:42

利用資產去達成個人或是家人夢想,追求自己想要的生活,或是完成心願,才是理財的目的。不同時期會有不同的夢想與心願,可以透過理財規劃逐一完成。

作者︰馮潔 
 
資產的增長累積只是目標,利用資產去達成個人或是家人夢想,追求自己想要的生活,或是完成心願,才是理財的目的。不同時期會有不同的夢想與心願,可以透過理財規劃逐一完成。

資產的增值與折價

投資房地產,多半的人會跟銀行貸款,房地產的價值會隨著市場價格而增值或貶值,但是貸款金額只會隨著還款而減少,不會增加,也就是說,在房市上升的階段,跟銀行借錢買房子賺房子的增值,是很快增加財富的方法之一。

購買汽機車,只要領到汽機車牌照,它就開始折舊了,立即變賣也不會賣到原來的價格,除非買入收藏型古董車,車子是只會折價,不會增值的。投資股票或基金,是否會增值,視投資標的營運狀況及市場狀況等許多因素決定,不保證增值。
 
資產配置學問大

其實資產沒有分好壞,不同的收入階段,能擁有資產可能不同。剛出社會的年輕人,可能從銀行存款開始,然後買一些基金或股票,等到收入增加時,再考慮其他的資產,如不動產。

買房子?買股票?你選哪一個?

王大偉5年前的財務決定是購置房地產,李志明則是投資股票市場,假如過去的5年,房地產市場不景氣,王大偉的房地產可能就不是增值而是套牢,不但他的總資產淨值會大不同,這段期間,王大偉所承受的房貸負擔與心理所承受壓力,可能是沒有投資房地產的人,所無法體會的。

投資決策的結果 會因景氣而不同

投資決策在不同的景氣趨勢下,會讓我們的資產產生不同的變化,因此理財不是做一次就行了,而是需要時時了解各種投資市場的前景趨勢,選擇未來會增值的標的,避開走入空頭的標的。過去的經驗,不代表未來的趨勢。房地產在資金寬鬆、利率低的時候,增值通常很快,像2008 年之後,世界各地的房地產皆大大的增值,但是當面臨利息將調升,房地產的價格就很難再不斷地升高了。

還有,購買房地產可分為自住型與投資型,是不同的思維。自住型考慮的是居住便利性、生活機能、與工作地的交通等因素; 投資型還要考慮未來增值性、市場承接性、到出租報酬率等因素,過去幾乎怎麼買都會賺錢的房地產,未來不一定會和以前一樣

不同於房地產的投資,股票/基金等證券投資的金額可以比較小,變現會比較快,持有稅和交易稅都比較低,但是難度比較大。投資股票之前,應該有一個正確的認知,買股票就像是您願意把錢交給一個人去做生意,若他賺錢,由他決定分您多少紅利,若他賠錢,您願跟他一起承擔,最壞的情況是賠光了您所有投入的錢。

意思是說,賺賠是沒有保證的。若想在股票市場賺到錢,投資人必須下功夫仔細研究,先訂定好投資策略,謹慎選擇投資標的,再有紀律的執行投資計畫,也是可以達成自己的財務目標的。有關股票基金投資部分,後面再討論。

買車需考慮的事

一個很重要的財務概念跟大家分享:使用型的汽機車是消耗品,一買來就開始折舊,通常3 ∼ 5年,僅剩下一半的價值。從財務水位的角度來看,其價值是每天一點一點流失的。像李志明的例子,他先花了80萬,買第一輛車,五年後以45萬元賣出(已折舊35萬),換了另一輛230 萬的車,補了185萬,在年底時,這輛新車又已經折舊了30萬,剩下200萬的價值,這五年來,李先生車的折舊金額總共是65萬。

(80-45)萬 + (230-200) 萬 = 35 + 30 = 65 萬

當然愛車所帶給他的享受的價值是不同的,這是在做財務決策時,所需要思考為了生活品質與感官滿足所需付出的代價。買車不是不好,只是從財務的角度來思考,個人建議我們買車時,可以參考流動資產的增值與車的折舊間的關聯,再決定購買哪種價位與型式的車,以下分享一下我是怎麼決定買/換車的預算的:

假設我的現金、股票、基金等等的流動資產,在過去幾年平均每年增加20萬元,若我所買的車每年的折舊金額也在20萬以下,我的總資產是不會減少的,所以如果我們以5年折舊一半的情況來計算,20×5×2=200,我買車最大的預算是200萬,因為5年折舊一半100 萬,每年折20萬,可以用我的資產增值20×5 = 100萬來彌補,我的資產總值就不會減少。當我擁有越多的資產,當我的理財能力越好時,我能夠犒賞自己的車就越好。這純粹是我個人的理論,謹守資產只增值,不要減少的目標,供您參考。

我的朋友謝金生,很喜歡汽車,過去的20年裡,他陸續換了6輛進口高級車,至今仍然租房子住,存款也不多,眼看房價越來越高,購買自用住宅對他來說,似乎越來越遙遠。另一位朋友陳昕多年之前聽我說過這個購車策略,雖然也換車多輛,直到他的資產累積上億時,才開始購買雙B進口車。謝、陳兩人的資產淨值相差越來越大。


什麼是良性負債?什麼是非良性負債?

許多學派將房貸、學貸,歸類為良性負債,只有信用卡債算入非良性負債,針對這一點,我有些不同的看法。我認為,唯有當我們的自住型房地產除外的資產,大於負債時,才能算是良性負債。因為一個好的規劃,無論任何事發生,都不能影響我們居住的權利,擁有良性負債是因為貸款利率低於我的資金報酬率或是稅務上的安排,負債是可以隨時清償的,才能稱得上是良性負債。



良性負債是利用財務槓桿來幫我們增加財富,意思是說,我們用利率低的借來的錢,去賺取較高報酬。舉個例子來說,如果我有300萬的股票投資,年配股配息率是5%,我就不用將這300萬元拿去償還年利率是2%的房屋貸款,等於是我利用銀行這300萬來賺取3%的利潤。許多有錢人都擅長於舉債賺錢之道,就是這個道理。良性負債通常在總資產中所占的比例不會是很高的。倘若我們的負債是非良性負債怎麼辦?

方玲是個美麗的年輕人,求學階段就有學生貸款,開始工作後,消費時常使用信用卡,每個月她都只償還最低額,貸款越來累積的越多,看到別的同事紛紛買基金投資,她也跟著投資,但是一直沒賺到錢。我在了解她的財務狀況後,跟她討論的不是怎麼投資,而是如何減少她的負債,不要舉債來投資,是投資理財的第一課。

當我們健康安好時,努力工作賺錢,不能輕易辭掉工作,儘可能努力還款, 同時要為突發事故做好預備。真的不幸遇到人生最大的風險――身故和失能,就讓保險來發揮功用。保險是理財工具中,唯一可以彌補房屋所有人的身故或失能所帶來的財務損失的工具,其他的投資理財工具,都無法保證在購買房屋後的任何一天,萬一不幸發生,能在3 天內立即提供現金來償還貸款。

歐美銀行在借出房屋貸款給屋主後,會要求屋主購買一份房屋貸款保險, 以保全銀行的貸款,萬一屋主不測,保險受益人是銀行,銀行拿到保險金後,就塗銷房屋的抵押權,家人擁有房屋的產權。乍聽之下,屋主走了,保險金是銀行受益,好像很奇怪,不應該;但是請您深入的思考一下,這個規定其實是很人道的。如前面所說,若家人無力償還剩餘的房貸,就必須搬出去,讓銀行將房屋拍賣來清償債權,家人居住成了問題,銀行處理房屋也十分麻煩。
 
強迫屋主於生前買個保障,萬一身故,保險金代為償還銀行貸款餘額,家人不但不用搬家,從此之後還不用再支付房貸本息,而銀行也立刻收回現金,不需經過冗長的法律程序,這不是對銀行、對屋主和屋主的家庭都有利的好策略嗎?
 
(本文選自全書,周政池整理)

作者︰馮潔

出版:四塊玉文創

書名:《愈花愈有錢,跟著有錢人學理財!:28歲結婚,30歲置產,50歲退休的家庭理財計畫》
 

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