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到底買房好還是租房好?理財專家這樣說

天下文化

聰明理財

達志

2019-03-21

這堂課,我必須從「租房子好?還是買房子好?」這個最根本的問題談起,否則如果你只想租房子,根本不想買房子,那就完全與賺錢無關了。就算你認為租房子才對,也請耐心上完這堂課,因為我想說「千萬不要太早放棄買房的夢想」。

主張租房子的人,多半基於三個理由。

 

第一、台灣少子化的危機愈來愈嚴重,未來人口一定愈來愈少,這時房子的需求一定小於供給,房價當然會跌,現在當然不該買。

 

第二、把買房的錢拿去投資,可以賺更多。

 

第三、不背房貸,可以享受較高的生活品質。

 

「要不要買房」不是辯論比賽,是真實人生

 

關於第一點,我真的無從反駁,因為照經濟學最簡單的原理來說,房價好像應該會一直跌。如果這是一場辯論比賽,或許我會輸,但我們面對的是真實的人生,萬一房價就是不跌,而且還一直漲,未來你可能就更難買到了。

 

持這種想法的人其實是想買房子的,只是不甘願用那麼高的價格買,所以希望等到跌得夠低了再買。不過我要提醒大家,建築業是國家經濟的火車頭,一旦房市緩步下跌、甚至崩盤,都將造成國家級的重大金融災難,到時候生活都成問題了,根本也不可能買房子。

 

用第二點來主張租房子的人,覺得可以把買房的錢拿去投資,或許是高估了自己的投資能力。即使大家都知道,股市投資人十之八九是賠錢的,但大多數的人都以為自己會成為少數賺錢的人。

 

在股市多頭行情中,賺錢的機會當然比較大。但大盤不可能永遠上漲,萬一碰到一路下跌的空頭走勢時,你真的能找到逆勢上漲的個股嗎?

 

如果再來一次類似2008 年的金融海嘯,你手上的股票價值很可能就會腰斬再腰斬,甚至下市變成壁紙。但是你把錢拿去買房子,絕對不會蒸發不見,就算房價真的下跌,因為你是拿來自住,所以不過就是買貴罷了。

 

此外,若退休之後沒有固定收入,完全要靠投資賺點錢來過日子的話,因為每個月至少要賺到房租的錢,這一定會讓人很焦慮,而且壓力一定很大。這種情形下很容易做出錯誤的決定,賠錢的機率一定會大大增加。

 

第三點提到,租房子的人生活品質一定比買房子的人高,這其實有點弔詭。租房子的人當然有比較多可支配所得,目前的生活可以過得比較悠哉,不過也就沒有存錢的壓力。買房子的人雖然一開始過得比較辛苦,但最後房貸繳完,終於百分之百擁有一間屬於自己的房子,不再擔心隨時會被房東趕走,那種苦盡甘來的幸福與安心,是很難用金錢去計算的。

 

一生堅持租房子的人萬一年老時,找不到願意租房子給他的人,怎麼辦?這種可能性真的是該提早設想,而不該抱著「船到橋頭自然直」的鴕鳥心態面對。

 

一旦有了自己的房子,老年的投資相對靈活得多。最簡單的方法,就是把台北的房子賣掉,搬到中南部或是東部去。不然就是把都會區的房子賣掉,搬到其他較小的鄉鎮去,同樣都能多出一大筆現金來過活。如果不想搬,也可以把台北或是都會區的房子拿去銀行辦「以房養老」,都比靠股票投資來得安穩簡單。

 

我在前面提過陳文茜的故事,大家千萬不要以她一生都在租房子來增強自己租房子的信念。她太有錢了,所以當她真的租不到房子時,一定有能力立刻買一間。所以別以為「陳文茜能,我為什麼不能?」如果你的財力跟她一樣好,我才支持你現在租房子。

 

買房不為賺錢,買得起最重要

 

其實說穿了,如果房價很便宜,回到三十年前的水準,我相信大家都會去買房子。換句話說,關鍵在「買不買得起?」

 

這堂課為什麼叫「買房子是為了賺錢嗎?」我認為,買第一間房子不是為了賺錢,買得起最重要。第一間房子是自住,第二間房子才是投資、才是拿來賺錢的。

 

房地產要賺錢的條件有三個,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。地點好,容易增值,當然房價就貴。很多人一生頂多買得起一間房子,未來根本不會賣,為什麼要想它的增值性呢?

 

我舉兩個例子跟大家分享。

 

第一個,是一間位於新北市汐科火車站附近的房子,是我認識的一個年輕人買的。他買的是一棟30 坪老公寓的2 樓,總價700 萬元。他自己籌了100 萬元,然後向父母借40 萬元,總共140 萬元做為自備款,剩下的560 萬元向銀行貸款。

 

我常說:「跟父母借三、四十萬元,父母不會叫你還,但如果借三、四百萬元,父母一定會叫你還。」現在他每個月大概要負擔25000 元的房貸,跟一般人租一個30 坪公寓付的租金差不多,也對他的日常生活開銷沒有造成很大的壓力。700萬元,真的不是什麼不可能的任務吧?誰說在大台北地區買房一定要上千萬?這個物件有三個重要的特性:第一,沒有停車位;第二,沒有電梯;第三,離捷運站遠。只要符合這三個條件,就應該買得起。

 

在大台北地區生活,大眾交通工具太方便了,真的應該先買房、再買車。這位年輕人沒有買車,買房當然不用買停車位。他還年輕,也不需要搭電梯。這個物件離捷運站真的有點遠,但搭台鐵區間車去台北,只要坐一站就到南港站,然後接上捷運板南線,通行整個大台北地區,其實並沒有很不方便。

 

或許中南部的朋友會說,不買車不行,但中南部的房價絕對沒有大台北地區高吧?

 

第二個例子是來自媒體的報導。有個年輕人在父母的幫忙下,買了一間信義計畫區的小套房加一個車位,權狀雖有10坪,但室內只比5 坪多一點點,總價1,500 萬元。年輕人接父母上台北來看,室內空間小到父母差點沒昏倒。

 

這間房子有停車位、有電梯、離捷運站近,絕對是房地產專家眼中會增值的好物件;但它真的會增值嗎?我持保留的態度。因為這麼小的坪數,還是只能賣給單身的年輕人,但有幾個年輕人買得起?既然接手困難,它就很難增值。

 

千萬不要聽媒體一再恐嚇你,要不吃不喝十幾年才買得起房子。以第一個花700 萬元在汐科火車站附近買房子的年輕人為例,假設他一個月薪水5 萬元,換算下來,也要快12 年才買得起。但你為什麼只用他現在的薪水來算?難道薪水不會增加嗎?

 

還有,為什麼要用一次付清700 萬元來算?把銀行還款年限拉到30 年,本金加利息的總金額雖然一定比700 萬元高,但每個月攤還的金額,一定讓你還可以有基本的生活水準。

 

房價之外,銀行貸款條件也非常重要

 

不要再抱怨以前只要花多少多少錢,就可以在台北市大安區買到好大的房子,現在用同樣的價錢,卻只能在新北市買到好小的房子。現實就是如此,抱怨也沒用,但至少銀行貸款的條件比當時好了很多倍。

 

當年銀行最多只能貸五成的房貸,現在可以貸到八成,而且當時的貸款利率也比現在高出三、四倍。現在和過去相比,除了不得不住遠一點以外,貸款條件至少寬鬆很多。

 

是否負擔得起?除了看「房價」之外,「銀行貸款條件」也非常重要。

 

首先,一定要爭取「寬限期」,讓貸款初期只還利息、不還本金,減輕當下的生活負擔。原因是,在正常的工作情形下,收入應該會愈來愈高,你也更有能力負擔未來較高的本金加利息的費用。

 

其次,貨比三家不吃虧。各銀行都會就貸款成數、利率水準、還款期限和方式做組合,或許其中一、兩項對你有利,但絕不可能四項都令你滿意。我認為真正的關鍵是:每個月要負擔的金額,會不會造成日常生活很大的壓力?

 

我的建議是,每個月還款金額最好不要超過家庭可支配所得的一半以上,而且付完房貸後,還能維持基本的生活開銷。

 

施老師畫重點:
 

1.好好工作,傻傻存錢。

2.存了錢不要放在銀行定存,而是要做適度的投資。

 

(本文選自全書,張若儀整理) 

作者:  施昇輝 

出版:天下文化

書名:零基礎的佛系理財術:只要一招,安心穩穩賺

 

 

 

 

 

 

 

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