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請創造台灣的新價值——與吳揆談台灣的房股兩市

請創造台灣的新價值——與吳揆談台灣的房股兩市

2009-11-26 17:26

吳院長近來接受媒體專訪,觸及房價與股價,這是新閣揆首度碰觸經濟議題。我們就從房價、股價的問題來切入。

新閣揆吳敦義在上任滿三個月之後,接受國內兩大經濟性報紙的專訪,從股價談到房地產,從兩岸MOU(金融監理備忘錄)談到ECFA(經濟合作架構協議),從半導體與面板業登陸談到民間投資,然後觸及金改與經濟成長率的問題,這是新閣揆首度碰觸經濟議題。

吳院長從民間出身,久任民意代表,如今談到財經議題,見招拆招也頗有見地,他很可能是歷任閣揆中最靈活的行政院長。例如,他說不要用金融手段打壓房價,談到金融整併,他立即說出「小民不能吞大公」,也就是說較大規模的公股行庫不能被規模較小的金融機構買走,都能用很淺顯的語言讓老百姓一聽就懂,完全符合吳院長上任後積極推動「庶民經濟學」的理念。只是,吳院長在面對金融海嘯後,全球更複雜的經濟形勢,他必須有更宏偉的經營偉略,才能破繭而出。
 

台灣最壞的情況已經過去了

 

基本來說,台灣最壞的經濟情勢已經過去,比起他的前一任劉兆玄院長,時值金融海嘯席捲而至,台灣的出口單月從二三八億美元,跌到今年一月只剩下一二三.六七億美元,如今已回升到一九八.二億美元;外銷接單也從元月的一七六.八億美元,到十月已回升到三一七.五四億美元。台灣的外匯存底也從年初的二九一九億美元,到十月回升到三四一二億美元;最悲慘的失業率,也從八月的六.一四%,連續三個月下降,到十月已跌回五.九六%;大家最關心的股價,則從最悲慘的三九五五點漲回到七八七五點,一年來台股上漲了九九.一%。從這些經濟數據來看,台灣最壞的情況已經過去了。

 

吳院長接受媒體專訪,觸及房價與股價,他說看到「紅」很欣慰,股市上漲代表大家有信心,股市下跌當作調整,不能天天漲,這是很有智慧的談話。談到房價,有別於經建會主委蔡勳雄磨刀霍霍,想要用租稅手段平抑房價,吳院長卻很清楚表達:勿用金融手段打壓房價的理念,給業者帶來一股暖流,他也特別提及中南部房價長期低迷的問題。

 

我們就從房價、股價的問題來切入。金融海嘯後,美國為了救金融業的窟窿,用了史上最大規模的量化寬鬆貨幣政策來救經濟,一方面利率超低,一方面銀根氾濫。這一年來全球股市上漲,並非台灣獨有的現象,而經過金融海嘯撞擊後,台灣的產業基本面也確實在改善。去年第四季,全體上市公司稅後虧損三四○六億元,到了今年,第一季獲利一二二億元,第二季一六六一億元,第三季稅後純益更達三○六八億元,等於一季賺的錢是上半年總和,這是基本面有效的改善。

 

吳敦義

談到財經議題,閣揆吳敦義都能用淺顯的語言,讓老百姓一聽就懂。(攝影/劉咸昌)

 

台股表現將優於國際股市整體表現

 

今年以來,台股上漲七一.五三%,雖比不上深滬A、B股、香港國企股,但比起亞洲四小龍的香港恆生、南韓、新加坡股市,台灣一點也不遜色。

 

這是因為長期以來限制台灣的兩岸發展,自從馬總統上任後,兩岸關係有效改善,台股發展也「正常化」。二○○○年以來,台股表現落後於國際股市整體表現,未來台股表現會優於國際股市整體表現;目前台股價量變化,股價的調整都很正常,股價上漲一年多,也給了產業界更好的調整機會,下一個必須注意的是,歐美寬鬆貨幣政策一旦改變,股市的波動可能加大。

 

目前爭議較大的是房地產,房價是否過高?這是見仁見智的問題。最近有人討論到豪宅現象,動輒以鄉林建設賴正鎰喊出的每坪三百萬元為數據,其實這是很沒有根據的引述,因為鄉林「士林官邸」真正的成交價誰也不知道,台北市最貴的頂級豪宅「文華苑」約在一四○至一六○萬元之間,應是比較可靠的參考數據,那麼每坪一五○萬元的豪宅是高是低?

 

若是比起香港李兆基推出的天匯,每呎價達七二一八○港元,換算成新台幣每坪達一○六八萬元,或者是上海灘邊的湯臣一品,最貴每平米十八萬人民幣,換算成台幣每坪將近三百萬元,純粹比高,兩岸三地的豪宅價格,台灣仍敬陪末座。不過,金融海嘯以來,美國以美元貶值的手段,將通膨輸出到全世界,為全世界注入流動性,造成股市、房市雙雙飆漲的景象,已成各國央行的心頭大患。

 

十月下旬央行總裁彭淮南挺身而出,除了趕走意圖炒匯的外資,也對銀行業提供房地產貸款示警,經建會等財經單位,更是準備對豪宅課以重稅,直到吳揆出面表示不要用金融手段打壓房價,爭議才告一段落。

 

其實台灣的資產在一九九○年跟著日本泡沫化,二○○○年前後,台灣的金融機構打掉的房地產壞帳至少逾二億台幣,到今天為止,日本仍深陷資產泡沫危機當中,任何振興經濟的措施都救不起日本經濟,主要的原因是日本的資產價值已經無法回到從前;一九九○年日本資產泡沫吹破後,很多地區房地產價格從高峰跌下來,一口氣掉了七、八成,人民財富急遽縮水,消費萎縮,日本的經濟也跟著一蹶不振,很多國家擔心房價大漲變成泡沫,就是這個道理。

 

台灣的資產泡沫在一九九○年吹破,很多房地產大亨破產倒閉,幸好九○年代台灣的高科技產業跟著美國崛起,台灣經濟保住半邊榮景;這些年來,台商出走,台灣資產泡沫更嚴重,這兩年豪宅價格漲起來,台商鮭魚返鄉回台置產是最大的推手,台北縣市都會區地價、房價才略見回升。

 

兩岸關係改善,加上遺贈稅降至一○%,造成資金回流,台灣經濟終於略有起色,房地產價格稍有回升,這原本是治癒台灣資產泡沫的最好時機,可是整個社會卻陷入高價房、民眾買不起的弔詭。這裡面有一些爭議焦點值得探討。

 

其一是豪宅價格持續上漲,但是今年成交的豪宅件數可能只占市場總成交比重一%,從量來看,這已是金字塔最頂級指標,這個現象正如香港股神李兆基說:豪宅效應正如女人買皮包,一個包包可以是幾百港元,也可以是幾百萬港元,那是名牌效應。豪宅是身分的延伸,很多台商在中國成功,回到台灣彰顯功成名就,豪宅成了最好的象徵;另一方面,社會流動,成功者房子愈換愈好,也使具代表性的豪宅看俏。

 

豪宅

豪宅是身分的延伸,很多台商在中國成功,回到台灣彰顯功成名就,豪宅成了最好的象徵。

攝影/吳東岳)

 

資產價值高低是國家經濟的延伸 

 

但是我們若以豪宅天價就以為台灣房價高不可攀,那是錯誤的幻覺,因為除了台北市,或台北縣的板橋少數精華地段,台灣多數地區房價仍然很便宜。像台中市,除了七期特區,房價仍很低,高雄市每坪二十萬元已是豪宅價格了,如果把台灣的房價拿來跟中國大陸比,台灣就名副其實成了中國二線城市,因為台北市房價比不上上海、北京、深圳,高雄市、台中市房價等同內蒙古的呼和浩特,或其他更二線的城市。

 

其實資產價值高低是一個國家經濟的延伸,每一個國家最具代表性的區域,例如紐約的曼哈頓區、英國的海德公園特區、香港的九龍圓方四周,到新加坡市中心、上海外灘、北京的王府井大街,每一個都市的首善之區,房價一定不便宜,這是「國際盤」,房價就是這個城市的國際定位。

 

撇開豪宅價格,一般市民住宅則能反映一個國家底層的經濟實力,房價太高,造成泡沫,會嚴重斲喪一個國家的經濟,但是房價太低,也代表這個國家經濟缺乏競爭力。一位朋友最近到緬甸旅遊,回來告訴我說,仰光的房價跟高雄相差不多,就嚇了我一跳,顯示除了大台北,台灣整體房價仍然偏低。

 

而低房價對台灣的傷害更大,主要原因是台灣人購屋置產已是風尚,很多人把購屋當成一生的目標,擁有數棟房子的比率很高。最值得一提的是台灣房屋自有比率已超過八七%,換句話說,已有將近九成的人都有自有房子。房價若看漲,表示他們對未來前景有信心,在不景氣中會增加消費;反之,若房價下跌,資產縮水,很可能是百業蕭條。因此,如果把房價打下去,很可能買不起房子的一成人士,依然買不起房子,但是已有自有房子的九成民眾反而受害。

 

這也是中國大陸當局面對房價飆漲,每次處理房地產問題都比股市棘手的原因,股市飆漲,中央只要喊話,股市很快就回跌,但是房市涉及社會穩定、民心等諸多複雜問題,中央政府處理房地產問題總是迂迴曲折。

 

吳揆面對房價爭議,心中必須有一把尺,也就是說,房價過高、過低都不好,打擊房價是下策,上策是把台灣價值創造出來。這些年來,台北市房價雖漲,但是城市發展雜亂無章,台北市長郝龍斌喊出「台北好好看」,我覺得很棒,但是落實仍不多,吳揆要有更大胸襟,讓台灣更美麗。

 

這些年來,日本經濟不見起色,但是,我們每次到日本,都會對日本的表參道、六本木特區及東京中城(Tokyo Midtown)感到驚嘆,日本人的都市更新展現的魄力令人稱許。

 

其實台北的表參道就是中山北路,六本木特區小型的縮影就在晶華酒店與老爺酒店四周,如果有魄力複製Midtown,其實現在的大巨蛋是很不錯的地方。價值是創造出來的,不是炒出來的,如果我們對城市美學規畫不夠用心,台灣很難有房價。

 

台灣都市建設面臨的三大問題 

 

還有現實社會裡我們存在很多問題,例如,各國對都市更新都很重視,很多國家政府都介入處理複雜的都市更新問題,因為都市更新涉及很多利益糾葛的問題,必須動用公權力,可是台灣的都市更新十幾年來一直很牛步,很多都更案碰到釘子戶就沒轍,一個案子跑了十幾年就是跑不出來,這是都市不美的根源之一。

 

其次是吳院長上任後,為了抑制土地價格飆漲,規定五百坪以上的公有地不可標售,這麼一來,一些零星的小面積土地,動輒炒到每坪四百萬、五百萬元天價,因為供給量少,地價容易炒高。另一方面,限制大面積土地標售,使得新推出個案都是零星的小案,五百坪的土地根本蓋不出真正有價值的好住宅,也使都市景觀顯得更加支離破碎。

 

三是目前國內建築法規中對容積限制極嚴,建商只得千方百計去爭取容積獎勵,但是住三的土地,容積二.二五倍,頂多一百坪的土地蓋到三百坪,容積限制太嚴格,也使得單位容積成本愈墊愈高,新推出個案必定是高價,因此,未來房地產政策,應該通盤考量容積率與建蔽率,其實對建蔽率應更嚴一點,容積率可參考新加坡與香港的城市規範,讓台灣蓋出更多有代表性的好建築。

 

還有政府必須有主動幫民眾解決問題的熱忱。例如,鄉林士林官邸的案子是商三的土地,事實上,士林官邸特區沒有半點商業氣息,這是很好的住宅用地,如果建商想要改為住三土地,政府可以捐地或其他方式為建商解套,否則在這塊珍貴土地上,建商巧立名目,不但糟蹋了這塊地,也容易衍生更多糾紛。新加坡政府擺明了圖利商人,但是在台灣,大家避之惟恐不及,在全球政府都在拚經濟的時候,台灣其實還可以再大方一些。

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