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德利建設林崇德衝刺高級辦公室 P.120

德利建設林崇德衝刺高級辦公室 P.120

推案重心集中在台北市及新竹地區的德利建設,受到營建推案、銷售及入帳時點安排﹁非線性﹂特性的影響,上半年自結財報數明顯低於全年財測目標,所幸該公司目前的在手營建案足敷今、明兩年業績所需,而持續性的獲利又是德利經營層的主要目標,雖然全年財測目標是否能如期達成,尚有待下半年﹁曼哈頓金融中心﹂和﹁ MIT 科技幻象總部﹂等兩大主力個案的實際銷售情況而定, 不過若改以中長期投資者的心態買進德利股票,基本上將獲利可期。

交大電子、金融高材生 在房地產闖出名號

德利建設董事長兼總經理林崇德畢業於交大電子物理系及交大管科所,對於在台北市及新竹地區推出純辦、 新式廠辦大樓及新竹「梅竹山莊」 IMAGE 的網路產品等,具有相當豐富的經驗。林崇德曾經明確指出,德利推案地點的選擇和產品規畫方向,並不會局限在特定地區及唯一產品,多樣化、契合客戶真實需要的產品,才能突破市場景氣變動影響,順利完成個案去化。

林崇德指出,整體而言,企業總部在台北市有相當大的潛在需求,特別是一千五百坪到四千五百坪之間,是最流行的坪數和規模,而新竹科學園區則是支持新竹地區房市的主要支柱,對房地產市場而言,是一個很大且具有購買力的市場,必須要好好把握,因此,德利才會在八月初於台北市及新竹一口氣發表「曼哈頓金融中心」、 「 NASA 科技總署」、「 MIT 科技幻象總部」等三棟智慧型網路辦公大樓,全力搶進北市信義計畫區、內湖六期重劃區及新竹科學園區等國內三大辦公圈地標區,作為德利跨世紀的穩定業績來源。

雖然德利擘畫了相當樂觀的獲利前景,但由於上半年缺乏大型主力個案入帳,上半年自結財報累計營收僅三.六六億元,明顯落後全年之二八.二二億元財測營收目標,達成率約一二.九%;營業利益為一九九八萬元;不過受到認列營造廠子公司約一千萬元投資虧損的影響,稅前小虧四四一萬元,稅後虧損三九八萬元,換算每股虧損○.○三元,與德利內部自估上半年約略損益兩平的目標接近。

德利表示,該公司今年原規畫的入帳來源分成兩部分,如「日月光商務中心」、「早安老松」、「師大儷舍」等三件高銷售率個案,今年可依比例法認列約七億元營收, 打平全年的管銷、利息費用將無問題; 至於「曼哈頓金融中心」、「MIT 科技幻象總部」兩在建辦公大樓及林口「德利春天別墅」住宅等三案,則肩負達成今、明兩年營收獲利、降低公司整體負債比及明年度管銷費用的重任。


「 MIT 科技幻象總部」、「 NASA 科技總署」入帳時機是獲利關鍵


其中總銷金額約十三億元的「 MIT 科技幻象總部」, 今年預估可按七成銷售率及八成左右的工進認列七.一二億元營收,待明年二、三月完工交屋後,就算是銷售率不再增加,明年度至少也會有二億元以上營收可入帳;總銷約六十億元的「曼哈頓金融中心」合建案,德利可分回二十二億元,今年預估可按七成銷售率及五.五至六成左右的工進認列八.六六億營收,到明年底申請使照後,至少也還會有七億元入帳;總銷約五億元的兩期「德利春天別墅」住宅案,由於毛利率較差,基本上僅作為回收積壓現金、降低負債及賺取管銷費用的角色,對明年度營收獲利的貢獻度相對有限。

關於總銷二十七億元的「 NASA 科技總署」,原則上是規畫作為明年度的入帳重點個案,然而德利卻表示,自從「 NASA 」案進場公開銷售至今,來客反應相當優良,特別在數組「實力派」買主表達出購買意願後,使得「 NASA 」案在年底前跨過比例法入帳門檻的可能性大增。

德利指出, 不過由於今年內的工程進度,除非「 MIT 」或「曼」案的銷售情況有所閃失,否則「 MIT 」「 NASA 」案營收落入明年度的機會還是大些。

值得留意的是,德利目前含權三元未除,除權日訂在八月十二日,若以德利全年財測所估的二.五三元每股稅後獲利目標試算,本益比只有六倍上下,基本上的確是稍嫌低估且委屈了些。 不過,若是考慮到德利下半年「曼」案和「 MIT 案兩大入帳主力的銷售情況尚未明朗,一旦無法邁過比例法入帳門檻,將會造成「零或一百」的兩極化結果,而另一個值得思考的問題則是:「營建股的基本面獲利能力不一定會反應在股價的上漲上」,換句話說,就算兩件辦公室個案順銷、財測如期達成,在目前這種股市架構下,股價也可能像日前以四十六億元全棟出脫「敦南財經大樓」、賺入十億元獲利的力麒建設一樣,股價一動也不動。

國內股市生態遭到嚴重扭曲的情況下,投資人是否要逢低介入德利,一搏賺取超跌利潤的機會?林崇德樂觀表示,只要國內的房地產業不消失,科技人又因為電子業及電子股的復甦回升而出現「富有的感覺」,德利的前景絕對值得期待。德利副總經理蕭敏志補充表示,今明兩年雙雙依財測達成獲利目標當然是理想的結局,但持續性的穩定獲利更是德利經營層追求的重心,這一點德利基本上已經作到,至於投資人對股價能否認同,就不是經營層有能力掌控的事,但「公司上下都會全力以赴」。

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