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一股換不到一顆水餃的中部房地產業 P.49

一股換不到一顆水餃的中部房地產業 P.49

九二一地震發生迄今已三個月了,在這場地震之中,許多房屋遭到無情的摧毀,也再次重創中部房地產業,風暴甫平之際,營建業者原本希望地震所震出的購屋需求,能為房市帶來一絲回春的契機,但三個月過去,地震似乎非但沒有帶來如業者期盼的暢旺買氣,反倒似乎在消費者心中震出了九二一房市交易斷層,讓業者經營更陷困境,在千禧年來臨的前夕,原本是台中榮景的代表性產業||營建股,如今卻落得每一股換不到一顆水餃的悲慘情境。

相較於台北及高雄兩大都會區,台中市並沒有政經中心樞紐憑藉,或國際大港及重工業區為腹地,提供都市發展的有利條件,不過,在過去二十年間,台中市著以都市重劃、炒地皮創造出社會財富的都市發展手段,建構起現代都會區的形,靠土地起家的營建業,成為台中的代表性產業,而狂飆的房地產一度成了台中的代名詞。

在那段房地產狂飆的年代,台中不僅創造出許多俗稱田僑仔的土財主及可觀的社會消費力,也創造了如龍邦、三采、櫻花、啟阜等台中營建上市股,更造就了長億、廣三等全國知名的大財團;不過,自去年瑞聯企業引爆台中建築業危機後,中部的營建股即風聲鶴唳,尤其廣三集團曾正仁出事後,所有的營建股更是像齡球一般全受波及,打得原本高高在上的股價腰斬再腰斬,股價全面由高檔落入面值保衛戰。

二、三元的建設公司比比皆是

三個月前的九二一大地震,更是一舉將台中所有的營建股打落面值以下,時至今日,除了多年前即不斷轉型投資高科技而有所斬獲的龍邦,以及抱著機場捷運、月眉育樂世界及長生電廠等重大開發案不放的長億,股價仍勉強能站上五元以上關卡外,其餘如順大裕、三采、櫻花建、啟阜等公司股票,早已跌至二、三元間的水準,一股換不到一顆水餃,正足以形容台中現階段營建業的悲慘情境。

對台中的營建股而言,今年原本是有起死回生的機會的,早些時候,政府為挽救房市,祭出一千五百億元的低率房貸,一度使得台中的房地產業,出現了近年難得一見的買氣回籠熱絡景象;不過,這樣的美夢與憧憬,在九月二十一日凌晨的大地震後,已全然幻滅。在六級強震的肆虐下,幾乎包括所有上市營建公司所蓋的房子,都在震災中受到不同程度的災情,遇上房子牆壁龜裂剝落,業者慶幸運氣好,遇上樓倒人亡,業者只能歸罪天災以求自保。九二一之後,政府不但不再談搶救房市,甚至因震災的慘重傷亡,出事的建商成了政府用以祭慰亡靈與平息眾怒的對象

或許因每一家公司幾乎都無法自絕於震災之外,所以有人會認為問題出在大地本身而非建商,而且,從供需角度來講,大地震重創了中部地區,造成數以萬計的房屋受損,數十萬災民流離失所,而這些災民的住屋需求,恰好給了業者去化手中餘屋的絕佳機會,應是有助於房市回春,不過,若從地震發生迄今的這三個月來看,顯然這樣的期望要打折扣。

就數字而言,台中地區確實是有著強烈的購屋需求,但就這些有住屋需求者的身分,主要還是以地震中自有房屋或承租房屋倒塌的災民為主,姑不論這些災民經過此次巨變後是否真願意背離故里到餘屋量大的都會區購屋,光就其在地震中所受到財務與心靈上的傷害,恐怕經巨變之後,大多數劫後餘生者已對生命、對錢財有了完全不同的看法;不少人確實強忍淚水重新打造家園,但更多的災民根本沒有這樣的能力,也不願再將一生的努力寄託於有毀於旦夕恐懼感下的房子。

除了所謂災民購屋潮需求不若原先所想像的樂觀外,另一個令台中房地產業者更感棘手,且是無法解決的問題,則在於房市交易的「九二一」大斷層。正如地震後營建業者所言,此次中部地區之所以災情如此嚴重,責任不在建商偷工減料,而在於地震強度遠超乎建築法規所規範者;這樣的說詞,表面上是給業者卸責的台階,但反應在消費者心理層面的是,所有在九二一之前蓋的房子,都是不符合台中極可能被列為強震區的後地震建築要求,這樣的消費心理斷層面,就如同使用無鉛汽油的新車上市,原使用高級汽油的汽車在換車市場流通性大跌,待環保法令限制使用時,更是跌入永不翻身的深淵。


災前餘屋難去化

如同無鉛汽油車輛取代高級汽油汽車一樣的道理,九二一大地震後消費者反映在購屋市場的消費需求是,原本有意購屋的消費者寧可再去租屋,再觀望等待,即使未來適用新法規的建築物造價可能較高,消費者為往後房子的價值及流通性考量,縱使業者再出具安全證明,甚至主動投保地震險,消費者仍心存觀望等待。

而對原本已擁有房子,將來或現正考量換屋的有殼蝸牛而言,大地震雖不見得把殼給震垮了,不過,在連新成屋市場買氣都不振的情況下,誰又敢寄望中古屋市場能有好的買氣與行情,因此,對有殼蝸牛而言,這一個安身立命的殼雖是保住了,但卻變得更加沉重,沉重到甚至是一輩子無法解脫的負荷,這樣的情況,也對以換屋族為主的中高級住宅消費,產生了相當嚴重的殺傷力。

就目前台中市的房屋交易情況,隨著年關的逼近,及降價、買屋送保險等等促銷手法,配合政府救濟式的超低房貸,各家建商多少都接到部分來自災區民眾的購屋案,不過,市場的買氣,顯然還是較業者所期望的來得低,更令業者擔心的是,若在明年三月災民超低房貸截止前,消費者仍抱持著觀望等待的態度,則這些九二一前所蓋的未去化的餘屋,恐怕將成為業者更沉重的包袱,且隨著時間的過往與後地震新建築法規的實施,這些房子恐怕將成為業者永遠去不掉的負擔。

當然從好的方向想,大地震之後將是規模可觀的災後重建,不論是都市重建再造或更新,基本上都可為營建業帶來些助益,尤其當新的建築規範制定施行後,台中的房產業又重新開始,業者幾乎可以丟棄餘屋難去化的包袱,商機似乎仍是可期的;或許有災後重建的想像空間存在,但由於現今檯面上已上市的主要公司,前些年為作業績拚命蓋房子的結果,早些年所賺得的錢,都幾乎卡在土地與房子上,而這原本是財富標的的不動產,經過向銀行借錢周轉的抵押手續,如今都成了公司負債的指標,在這種情況下,即使將來真有災後重建商機,就現今檯面上的台中營建上市公司,恐怕沾不了多少便宜。

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