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防震、高價、大坪數是第二季房市特徵 P.100

防震、高價、大坪數是第二季房市特徵 P.100

冷凍已久的房地產在今年第一季開始迅速解凍,尤其是三月份受到股市創新高與優惠房貸額度接近尾聲的雙重激勵,睽違已久的房市節氣「三二九」顯得更加熱絡,加上第一季的最後一天「三三一地震」,又震出不少年久失修或偷工減料等應被淘汰的房子,不敢在第一季露臉、強調防震的預售案在第二季起重出江湖,尤其是在過去動輒五千萬元以上高總價房屋再度捲土重來,市場能否接受被受矚目。

根據大台北地區兩大房仲業信義與永慶房屋的統計,三月份房市交易主要以成屋交易為主,成交量分別較去年同期成長四成五與九成,大台北地區成屋住宅成交單價亦回穩至每坪二○.二萬元,與去年同期二○.一萬元的水準相當,成交坪數也因低利率環境與景氣轉佳而略見為放大,目前平均成交坪數已至三十七坪。

至於在第一季以成屋為主的原因,亦與建商大舉出清餘屋拿回現金有關,不過業主是以中小型建商為主、多屬先建後售個案,地點則多處於向來是重案區的台北縣,其中指標個案為「皇翔百老匯」、「竹城鄉根」、「博覽會」、「阿亮的家」、「摩天31」以及「湯泉」,這些個案在第一季看屋人潮倍增下而加速出清,目前都有七成以上的銷售率。


小豪宅測溫 大豪宅準備進場

在台北市方面,第一季指標則由「小豪宅」產品擔綱,包括「逸仙雅仕」、「女兒紅」、與「遠企people」,這三個案案量與上述北縣指標個案相比迷你許多,縮限在十億元以內,每坪單價雖較八十八年時下跌二成左右,但比其跌幅更大的北縣,仍呈四倍以上的差距。

久未推案的北市上市櫃建商在第一季的態度,仍是「餘屋大出清」,其中銷售情況不錯的包括已銷售多年大華建設的「閱讀歐洲」、冠德建設的「金湖大賞」、國泰建設「霞關」、太平洋建設「國王花園」等。目前「閱」案只剩十戶,單價由當年預售時的每坪三十二萬元至三十五萬元向下修正到二十六萬元,至於「金」案亦有八成的銷售率,目前平均單價亦較高檔時期的二十七萬元至三十萬元向下修正至二十四到二十五萬元,而地處淡水的「霞」案因購屋者目的為第二棟住宅,目前剩大坪數餘屋,而位在北市文山區銷售多年的「國王花園」也終於出清結案,讓太設鬆了口氣。

由於第一季銷售狀況佳,加上三三一地震在台北市「篩檢」出不少不耐震與老舊住宅,根據台北市工務局至四月八日的統計,被列為危樓「紅單」的建築共計六棟、需補強才能再居住的「黃單」建築有一一三棟,單價較高的SRC鋼骨住宅需求再度燃起,包括目前是建築結構體的「老」豪宅案「信義之星」與「帝寶」出現成交,其中曾開價到每坪一百萬元的「帝寶」據說從三周前的每坪七十三萬元,又修正回到一百萬元,頂樓甚至開出一三○萬元的行情,因此甫開始二周的第二季已見為數不少的預售案進場,而且是以大坪數豪宅為訴求,至於單價,則因三月底股市走勢盤跌,加上景氣復甦力道還不夠支撐房價全面回升階段,建商開出的預售表價約以八十八年豪宅推案高峰期的價格打七到八折開出,例如表價最高曾至九十萬元、重新進場的「信義之星」即是。

土增稅減半也讓建商推案陷入兩極

儘管這些豪宅較過去便宜二到三成,但因主力坪數平均在一百坪以上,總價以五千萬元起跳,不動產人士分析,由於價格很難再向上提升,而且因容積率全面實施無法將土地另行切割規畫,加上資金積壓已久,因此只好將庫存土地以大坪數的規畫方式換取現金,而大坪數產品能否在甫見暖風、還看不到燕子的房市中立於不敗之地,非常值得觀察,因此北市第二季預售案除了冠德一口氣擬推出的總銷金額達到二十億元以上,其餘都是十至十五億元的案量。

至於相較於去年同期,北台灣預售與成屋個案與總銷金額少了許多,租售報導企研室主任高緒傑則認為,這不代表第二季房市狀況不如去年,因為去年同期在低利政策房貸全力推動下,推案全以首購族為主,因此呈現個案多且總量大的情況,而今年第二季則以換屋族為訴求,加上土地增值稅減半只有兩年優惠期限,建商不是快速推案以趕時效,就是乾脆保守以對,因此才會呈現如此懸殊的現象。

富邦天琴模式成為下半年房市殺手

而上市櫃建商對第二季以後的房市仍持保守態度,例如龍頭建商國泰建設即明確表示,今年仍以清餘屋為主,再視房市狀況決定是否要將去年在台北市標購的小塊住宅地進場推案;今年預計有較多預售案,包括四十億元青山鎮第二期、十六億元首馥案、以及已進場銷售的藝文官邸案等三個新案的大陸工程則說,今年的房市仍宜保守應對,因此大陸工程的主推案還是選在銷售力較佳的市區;基泰建設亦準備房市回春,擬於二個月後推出與大華建設合建的衡陽路「世紀羅浮」辦公大樓,此外傳出準備盤案的淡水「海神」,據了解,因看好當地老人安養市場,以及利率已低、出租投資開始划算下,擬改成老人出租住宅。

雖然統計資料均顯示房市前景可期,而且AMC的不良資產因品質不佳,不會對整體房市造成嚴重衝擊,但不動產業者卻相當擔心因土增稅減半後來自銀行加速出清的逾放屋。信義房屋代銷事業部經理唐文華說,銀行處理逾放屋已出現兩種模式,一是常見的以法拍後買回承受、再找房仲或參加銀行聯合拍賣,一是即富邦銀行主導、加速出清貸放戶國揚手中的案件,如天琴案;而第二種模式正是房市最擔心的,因為這些問題建商的建築融資貸款正是銀行逾放主要項目,一旦由銀行主導出清,由於每一個案量體大,在銀行急於結案且因平均貸放額度只有市價的七成、銀行樂於對消費者折讓價格,所以對消費者而言,下半年這種品質不錯、地點佳的銀行逾放屋的出現頗值得期待,但整體房價是否會因此很難彈升甚至回跌,則要視各銀行處理的進度。

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