在今天看見明天

中科、七期重劃區冒出頭 P.92

陳銘堯
2004-12-23
房地產掃瞄

中科、七期重劃區冒出頭 P.92

陳銘堯
2004-12-23
中科、七期重劃區冒出頭 P.92
房地產掃瞄

經歷長達七年的蕭條,套牢大量建商、讓無數北部投資客鎩羽的台中房地產,去年第一季末見底,今年大幅反彈。隨著中部科學園區廠商進駐,一波波新竹科技新貴南下定居潮出現,加上台商資金回流,台中房市春天再現。但春天能有多長?建商說就看中科與七期重劃區旺到何時。

十年來台灣產業大量外移,製鞋、工具機、模具等加工產業雲集的中部地區受創尤深,產業蕭條,一度讓台中市猶如一座失去光采的廢城。一片死寂的氣氛,在一年多前有了轉變。由於中部科學園區啟用,台商回流,台中房地產業活力再現,今年地產推案量增加一倍、回升到一千一百億元。

在台中地區負責七家分店營運的信義房屋協理林松駿說,二○○五年的台中市房地產可以繼續看多,因為目前政治相對穩定,加上中部科學園區進駐者持續增加,持續向上墊高的移入人口,使得台中地產可望再有一個好年冬。

今年台中房地產推案量較去年四百六十億元成長一倍多,顯示台中地區房地產景氣復甦力道強勁。而這一千億元推案,主要集中在中部科學園區,及七期重劃區,其中光中部科學園區就占台中地區全部推案量的三成。

中部科學園區是指台中市郊區水崛頭附近,此一地區早在一九九二年便被建商相中,陸續投入開發,當時因為台中市政府實施容積率管制,建商為取得較高容積率,紛紛申請興建大樓。
走出低迷

台中今年推案量增一倍

然而,九三年台中市房地產景氣從高峰直墜而下,瑞聯建設當時在榮總附近推出「瑞聯天下」,不僅推案量龐大,還以特殊施工法提早交屋,打壞當地行情,每坪售價僅六至八萬元。

這個超額供給的大案猶如壓垮駱駝的最後一根稻草,不但讓瑞聯陷入財務危機,更使得此區地產在供過於求的情況下,久久無法翻身。跟進建商因為不敷建造成本,將推案紛紛喊停,從此陷入長達七年之久的蕭條。

過去兩年,隨著中部科學園區陸續啟用,大量就業人口移入,此區成為台中市最亮眼的住宅區。在中部科學園區生活圈中所推出的建案,屬於大樓部分者多為九六年即取得的建照,每坪單價多維持在十二至十三萬元。

至於別墅型預售案,以鄉林建設的霞觀推案最早,原本每棟售價僅六百至八百萬元,但隨著建商跟進及液晶顯示面板大廠友達動工,帶動住屋需求上揚,目前別墅推案叫價已達一千至一千三百萬元,漲幅幾近一倍。

中科周邊的地產價格飛漲,連帶牽動鄰近的龍井鄉及台中世貿地區建案買氣。這兩區因鄰近台中縣市交界處,興建個案大多以別墅型居多,大樓個案較少見。此區的別墅個案,地價較台中市區略低,預售屋喊價在六百至八百萬元,中古屋轉手買賣行情則在四百至五百萬附近。最近,地產熱甚至再向下朝沙鹿弘光科技大學及靜宜大學移動,價格也因離台中市區更遠,別墅建案大多以四百至六百萬元為主力產品。

中科現身/沉寂七年房市開始翻身

台中市另一個耀眼的地產明星,則以七期重劃區最受矚目。七期重劃區(範圍以中港路以南、文心路以東、河南路以西、五權西路以北)規畫採大街廓設計,除部分商業區規畫興建大樓外,大多數地段以別墅產品為主。

此區近今年以來,在精銳建設、鄉林建設、龍寶建設、通豪建設用力耕耘下,不但街道更明亮,生活機能更豐富,加上大量採用高級建材,配合匠心獨具的設計,使七期重劃區已成為台中高級住宅區群聚之處。

不過,七期原本的利多建設古根漢博物館可能胎死腹中,林松駿認為,這對七期重劃區房價將有一定程度影響,短期內建商推案應會保守看待房價,房價續漲空間在短時間內將被壓縮。
力霸房屋仲介七期店店東賴建道則表示,七期重劃區除外在生活機能完善外,建商刻意經營吸引企業高級主管及企業主進駐,使得當地住戶水準明顯提升,比起中科附近以專業經理人及專業技術者居所的定位更顯高檔。

目前在七期重劃區內大樓建案少,加上使用高級建材,預售每坪單價已有業者喊到三十萬元以上,中古屋交易價則保持在十八萬到二十三萬元之間;別墅預售價每棟都在一千萬元以上,較高檔產品在公益路以北甚至喊價到一千六百萬元到二千五百萬元之間。中古屋成交價在一千五百至一千八百萬元之間,居台中市各區之冠。

七期得道/周邊商業大樓齊升天

賴建道分析,七期重劃區住宅高級,連帶使重劃區內小學招生大爆滿,周邊商業大樓價位跟著水漲船高。妙的是,隨著明星小學大熱門,進一步刺激本地民眾進駐意願。目前河南路以西推案,預售屋行情每坪約在十至十一萬元,中古屋成交行情,每坪則在九至十萬元,比起市區內每坪跌至五至八萬元的水準有天壤之別。

就七期重劃區與中部科學園區房地產搶手的狀況看,大量人口移入是刺激地產價格上揚的關鍵因素。南開技術學院講師劉東皋預測,台中市現有一百萬人口,以每年平均增加二萬人口估,台中將成為外移人口快速集中地區,新人口增加將使每年均有一定的建築個案需求。

再以中部科學園區廠商將在未來三到八年陸續進駐估,劉東皋認為,隨著廠商聘用就業人口增加,對目前台中地區餘屋去化將有直接幫助。未來這些就業人口更將因換屋需求,使得高級住宅需求日增,這將使七期重劃區在十年內都是最被看好的生活圈。

除了七期與中科周邊,台中市建築投資公會總幹事李中以世居台中的老台中人身分建議,高速鐵路附近生活圈也值得考慮。

高鐵站區/將成為閃亮的明日之星

台中市區內停車不易,加上交通網絡方便,消費者非必要根本不需要進到台中市區。這樣的消費習慣帶動台中週遭零售商圈蓬勃發展。以目前台中市百貨公司業績來看,位於七期的新光三越百貨以年營業額超過一百億元居冠,位於市區內的廣三崇光百貨、中友百貨業績反而不增反減。

另外,最近設立的百貨量販店,包括衣蝶、老虎城、特易購都在文心路以西,最明顯的例子是原先屬於鬧區的自由商圈沒落,三民商圈及中港商圈也逐漸不敵新光商圈風采。這些都證明只要交通便捷,就能形成全新零售聚落。

高鐵完工後台北到台中不過九十分鐘,加上高鐵附近規劃的生活機能完善,將可有效吸引台北客前來台中置產。以高鐵附近的地價每坪僅在十萬元上下,不管興建別墅或大樓投資金額都低。

力霸房屋陳三奇則分析,目前台中最熱門的地產開發區,就是中科、七期及高鐵站區。三者定位不同,其中,最高檔為七期重劃區,依次為中科,高鐵居末。但就未來的發展性而言,七期在建商搶進下,土地資源已屬有限,中科園區則因科學園區上班族進駐,將成為最被看好的地點。

至於高鐵站區附近的開發價值,須視未來高鐵營運而定,如以日本高鐵形成新城鎮的經驗看,加以目前進貨成本夠低,未來脫手獲利機率將比上述兩地更可觀。

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