《今周刊》今年「兩岸三地一千大」排名中，陳啟宗的「恒隆地產」和「恒隆集團」榜上有名，他在上海興建的恒隆廣場、港匯廣場，不但是浦西地標，且年收益超過新台幣四十六億元，在港商紛紛前往中國投資之際，為什麼只有陳啟宗賺到大錢？
今年香港股市、房市相得益彰，吸引不少港人加碼投入，但是香港恒隆地產主席陳啟宗四月分卻向路透表示，與機會處處的中國房市相比，香港房市卻是成熟而呆板。他強調，五年內，恒隆的租金收入將有一半來自大陸，現在只占三成左右。
一九九二年年初，鄧小平南巡廣東重申改革開放政策，當年十二月，陳啟宗就到上海買地準備蓋房子，兩年後，恒隆廣場和港匯廣場就動工了。恒隆廣場位於上海最繁華的商店街「南京西路」，六十六層建築，樓高二八八公尺，由美國Kohn Pedersen Fox Associates公司設計，十四年前就採用玻璃落地窗，晚間由頂樓打光，整座建築通體透明，直到今天都是浦西最具代表性的建築物之一。
位於太平洋百貨旁的港匯廣場，則是在寸土寸金的徐家匯地區，大膽採用中庭挑高，空出寬廣的購物空間，屋頂則是由玻璃蓋成，光線自然透入，並引入蒂芙尼、路易威登、施華洛世奇等世界名牌設點。
手腳快 搶下上海最好地點
由於陳啟宗的手腳快，恒隆在徐家匯及南京西路兩個上海最熱鬧的商圈，搶占了最好的地點、最大的建物面積，直到現在，周邊都沒有再出現足以匹敵的建案。
因此，自從兩件物業開始營運後，每年為恒隆帶來超過新台幣四十六億元的收益。
○五年，陳啟宗走出固守十二年之久的上海，陸陸續續共投入新台幣一千七百億元，在多個大陸城市興建十八座商用大樓。新的投資地點包括天津、瀋陽、濟南等，地點都是當地最熱鬧的商圈。
雖然很早就到中國投資，但陳啟宗不認為他是「大膽北進」，對於投資中國市場，他是經過長期思考的，直到九六年，他才敢公開說「改革開放基本不可逆轉」。
八五年，陳啟宗的父親陳曾熙癌症發作，一連七個月，他帶著父親到全球各地求醫。這段時間，父子倆經常聊到「九七將至，要不要走？」討論還沒結論，父親就病逝了。接著八九年又爆發六四事件，港人之間彌漫著一股恐慌氣氛。
九一年，陳啟宗決定親自到中國各地看看，他刻意穿著樸素的衣服，花了十八個月時間，走遍中國各地。九三年，朱鎔基接任國務院常務副總理後，中國的發展才開始往好的方向走。
促成陳啟宗決定前進中國的另一個原因，還包括他對香港未來發展潛力的估計。
香港陸地面積雖有一千一百多平方公里，但是扣掉離島、山地、沼澤，真正能居住的面積不到兩百平方公里，七百萬香港居民和一年兩千多萬旅客，就擠在這個彈丸之地。建商花一百元蓋房子，有七、八十元要花在購地上，陳啟宗說，在香港做房地產很簡單，只要用個合理價格買到地，就行了。
獨鍾上海 深耕十二年
與其當小池的大魚，不如當大海的大魚。因此，陳啟宗決定到中國找機會。而當時絕大多數的港商都選擇廣東投資，陳啟宗評價後覺得，北京太冷，廣東太熱，還是上海好。
在北京，遇到的都是官，對商人不是很友善；廣州又是太友善，什麼事都可以談，但法律不規範，而且很多地已經被港商炒得過熱了。與北京、廣州相比，上海不冷（親商），不熱（較守法），因此，陳啟宗就跳過廣東，整整十二年只在上海一地發展。
別人投資大陸都是「遍地開花」，恒隆卻是獨沽一味。但是正因為深耕一地，在眾多前進中國的香港地產商中，恒隆從中國的獲利一直都名列前茅。在長江實業、新鴻基地產等重量級地產商的年報中，對於中國投資，向來都只提投資，不提收益；相反的，陳啟宗老是在恒隆的年報中大談他的中國發展策略，且年報中更是開宗明義就列出在中國的投資收益。
陳啟宗說，不少港商比他還早就投資大陸地產，但是卻很少有人賺到大錢，甚至直到幾年前，奇異總裁傑克．威爾許還跟他辯論：「中國錢不好賺！」
笨烏龜 放長線賺大錢
陳啟宗表示，恒隆在大陸成功的理由，就是用笨方法，好比烏龜一樣，不賺快錢。所謂笨方法就是會計財報、公司管理都要按照香港上市公司的標準，不要以為大陸法規還不健全，就隨便做。
事實上，大陸在完善法規制度上的進步速度，二戰後，大概只有日本、德國可以相比，香港五年進步的速度，大陸一年就趕上了，而且大陸還有「新法溯及既往」的情形，只要有一次逃漏稅被查到，過去所有帳目問題，都會被罰。
至於烏龜策略，就是不求快速獲利、以香港的標準去經營大陸事業。像十二年固守上海一地，就是考慮到公司的人力配置，因為大陸很多事的成敗都牽涉到「關係」，都需要企業負責人出面溝通，遍地開花的策略會忙死企業負責人。
深耕策略 與炒家作出區隔
恒隆在大陸還堅持「只租不賣」的經營策略，目的就是不要給大陸一種「炒了就走」的感覺，遍布大陸各地的爛尾樓，反映的是業者大都是「炒了就走」，恒隆堅持長期經營的定位，很容易跟其他競爭者作出區隔。
○五年，恒隆宣布暫時不投資上海，自從進入中國十二年後，這是陳啟宗第一次走出上海，原因是他感到政府的態度變了。上海市政府不像以前那麼有執行力了，在居民拆遷的過程中，為了安撫一些釘子戶，建商要支付比合約更高的賠償，其他拆遷戶有樣學樣，都向建商要價，不但增加建商的成本，也影響工期。
兩年前，有建商邀請陳啟宗合作開發一個項目，地點很好，但被陳啟宗婉拒，原因就是擔心政府執行拆遷不力。果然，這家建商在支付數億港元的拆遷費後，仍然無法整地動工，甚至考慮放棄開發。
走出上海後，恒隆以它在上海的成功經驗，很快得到大陸其他城市的全力支持。目前在天津、瀋陽、無錫、濟南的開發案都將於今、明兩年內動工，所占的地段也是這些城市中最好的地段。像天津恒隆廣場就在和平路商圈，瀋陽恒隆廣場就在瀋陽故宮旁。
其實，陳啟宗轉戰大陸二級城市的策略，並不算是先見之明，因為李嘉誠的「和黃地產」早在恒隆之前，就已經在天津、重慶、武漢等二線城市拿下大片土地。過去只在上海發展的新加坡「凱德置地」，也於去年四月在寧波拿下一塊土地。
戴德梁行最新的研究也指出，隨著中國內地成為投資者的新焦點，受惠於外資湧入的城市，已由北京及上海，延伸至成都及武漢等二線城市。
香港房市 數據顯示不樂觀
從表面看，香港的房市跟股市一樣熱，但事實並非如此。根據港府統計處的房價指數，九七年時一般住宅的價格指數是一六三．一，但○六年跌到九二．六；辦公樓價格指數，九七年是二一三．一，○六年更跌到一三八．九，幾乎腰斬。
恒隆集團○六年營收劇降四二．七％時指出，○六年上半年只賣出四千兩百個單位的物業，是十多年來最低。
在解釋這一現象時，陳啟宗直截了當地點出，隨著經濟活動的重心北移，還有誰要留在香港置產？
現在只要一到下班時間，香港與廣東相連的羅湖、皇崗口岸，就湧現大批要「回家」的香港人，他們不是回香港，而是要回深圳！
陳啟宗說，「從新界到香港機場要三十分鐘，到深圳機場也是三十分鐘，你想，在香港和深圳買房子，有什麼差別？」
陳啟宗的看法，只不過說透了香港未來的發展。或許，在區域經濟中心快速崛起的過程中，一些位居中心邊陲的城市，也只能在這樣的演進中，一步步流失原有的競爭力！
陳啟宗
出生：1949年
現職：恒隆集團主席、恒隆地產主席
學歷：南加大工商管理碩士
經歷：美國摩托羅拉董事、香港地產建設商會副會長、亞洲協會副主席兼香港分會會長、香港科大董事
