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了解市況差異才能進階有殼族

了解市況差異才能進階有殼族
高雄推案量緊縮, 造成供需吃緊,消費者恐面臨強迫漲價的窘況。

李建興

房地產

攝影/陳永錚

680期

2009-12-31 10:27

相較於投資型產品,自住型的房市區域性格強烈,因此台中及高雄的首購、換屋市場在消費者習性、政經趨勢、文化等面向呈現和台北截然不同的樣貌。迎接二○一○年,《今周刊》深入中南部,解析當地市場,為自住客理出不可忽略的關鍵要素。

有別於台北自住客感嘆「大台北居不易」,台中人及高雄人則不用為高房價所苦,但自住型產品是個「純區域市場」,有許多未曾發生在台北的問題,必須「因地制宜」,是台中和高雄在地的首購、換屋客不可忽略的關鍵。最近才剛在高雄買房的蔡柏宇就感受甚深。

在銀行放款部門任職的蔡柏宇,其實早在六年前結婚時就與老婆租房入住高雄,當時房市不景氣,在銀行看多了斷頭法拍個案的他,自以為聰明,認為還不到買房的時機,○三年SARS期間當部分朋友在高雄購屋時,他還一度嘲諷:「房市還會再跌,現在買,太傻了!」

雖然,這幾年高雄的首購市場,房價果真不動如山,但建商卻也不願降價求售,價格從未曾鬆動,蔡柏宇仍不死心,仗著自己的專業,寧可繼續當租屋族,也不願意趁著還是低價時期進場買房。在此期間,他不斷自我安慰,「建商最後會撐不住,一九九○年代的房市大崩盤會再上演的!」

 

高雄問題1 連五年量縮,首購供需吃緊

 

然而事與願違,近幾年,儘管高雄房價不如台北大幅飆漲,但建商則採取「不推案政策」和消費者耗到底,甚至推案量從二○○四年的高峰一萬五千六百戶,年年驟降,到○九年時全年案量竟僅剩一千三百三十八戶,在十分之一不到的供給量下,每年市場的去化量仍維持在九千多戶。因此,目前全高雄市餘屋已剩不到五千戶,這使得原本可以大剌剌殺價、貨比十家的蔡柏宇越來越難挑貨。

 

最近,蔡柏宇前往三年前曾看過的案場,詢問當時中意卻沒買的物件時,雖然房子變舊了,卻由於市場存貨有限,不但更難議價,建商還高姿態地告訴他:「蔡先生,你再不買,真的要漲價了!」

 

這讓蔡柏宇頓時驚覺,表面上不動如山的高雄首購市場,卻因為幾年來案量劇減而產生供不應求的狀況,價格早已暗潮洶湧。

 

情非得已下,他甚至用了比三年前議定還高的價格,買了原先看中的房子,不但沒占到便宜,還白白地多付了三年的租金。

 

蔡柏宇碰到的軟釘子,在高雄並非個案。事實上,過去最被高雄人詬病的餘屋問題,在歷經近幾年推案量縮後,生態大為扭轉。高雄市代銷公會理事長黃輝指出,高雄的餘屋預計二○一○年上半年將全部去化。由於現階段高雄建商對首購產品的推案意願仍然不高,加上高雄沒有預售市場,因此最快得至二○一一年才有足夠的新供給進場,如此一來,二○一○年對於自住客而言,將是無貨可買的空窗年。

 

高雄問題2 土地飆漲,新推案價位跳空

 

另外,值得關注的是,即使仍有零星案量釋出,在○九年推出的四十個新案中,每戶上百坪的大戶建案便占了八個。

 

更值得一提的是,不僅坪數變大,連開價也變高,其中八案甚至都是四十萬元以上旗艦大戶,甚至潛銷中的「國硯」更出現了七十萬元的天價,創下歷史新高。這也使得高雄每戶平均總價由五百萬元增至八百萬元。

 

福懋建設總經理涂耀斌表示,高雄已走向高單價、高坪數的市場,而之所以會造成房市生態的轉變,主要是土地成本節節攀高所致。

 

近幾年來,高雄的平均房價漲幅不大,但土地成本卻大漲了三至五倍,以美術館第二排為例,○二年城揚建設的「美術情人」用地,每坪標價是十三.三萬元,而日前鼎宇建設在同樣區段標下的兩排土地,每坪單價卻高達四十八萬元,而市區更有以一百二十萬元成交的超級地段。

 

影響所及,相對於高房價的台北,建築只占總成本二○%,高雄建商得忍受高達五成的高成本,對此涂耀斌篤定地說:「未來高雄新推出的自住型產品,不只會漲,甚至還會跳空!」

 

涂耀斌預期,目前開價在每坪十二、三萬元的首購案,二○一○年恐怕要直接站上十六萬元至二十萬元大關,因此對於高雄的自住型客層而言,將面臨價位跳漲的接受壓力。

 

正由於推案呈現窒息量,雖然消費者仍持觀望態度,導致成交量也明顯下修,但在建商不願也無力降價的情況下,卻是量縮價平的格局。

 

黃輝指出,目前高雄市建案成交價間約為牌價的九成二至九成五,議價空間遠低於台北和台中。

 

值得一提的是,高雄市的平面停車位,亦有百萬元之譜,相對於房價僅台北的四分之一,車位價格卻足以達到北市的二分之一,形成低房價高車位價格的特殊現象,亦是在高雄購屋自住時,必須計算的另類成本。

 

高雄潛力區段

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台中問題1 七期一枝獨秀,區域各自表述

 

相較於首購客在高雄面臨的新問題,換屋客黃世芬也有難題。黃世芬是土生土長的老台中人,十二年前剛結婚時,在中友百貨附近買下大樓住宅,多年之後,隨著兒女長大,想換個較大及較好的環境居住。

 

原本她以為,近幾年台中的房價水漲船高,拿七期來說,動輒每坪五、六十萬元,因此她的老屋至少也有二十萬元的行情。孰料,門口「吉屋出售」的紅單褪色成了白單,就是乏人問津,就算有人詢問,開價也多是每坪八、九萬元之譜,在舊屋難以脫手下,讓黃世芬的換屋夢,遲遲無法實現。

 

其實,諸如黃世芬所遭遇的屋齡逾十年的中古屋、非重劃區房子很難脫手、價位偏低,與七期豪宅買氣熱絡,價格甚至相去十倍的不平等怪現象,在台中可以說是屢見不鮮。

 

對此,台中市建商公會理事長賴源釗解釋,台中的高價豪宅幾乎全集中在七期重劃區,呈現一枝獨秀的「塔型經濟」,而七期的客群,有三成為台北人、五成是台商,兩成則是外縣市富人移居,因此這個動輒每坪開價六、七十萬元的台中指標區,事實上應堪稱是「全國盤」,甚至是「國際盤」,可說與台中的「在地盤」悖離。

 

台中問題2 M型市場明顯,老屋接手率弱

 

因此,出了七期,其實台中的新成屋每坪平均開價在二十萬元以內,首購產品更壓在十二、三萬元左右,與高雄相去無幾,「這雖然代表著台中自住型客人的購屋壓力不大,卻凸顯出台中是經典的M型市場,七期以外,行情沒想像中高。」換言之,對於想要在台中賣老屋求現的在地人,也恐怕要看個案表現。

 

永勝資產管理公司執行長徐銘達呼應賴源釗的說法。他指出,這幾年,台中房市全聚焦在七期,但事實上台中房地產並不像台北全面皆漲,加上相對於台北缺乏土地造成高房價,擁有龐大重劃土地的台中市,市區建地供給足夠,也使得平價新成屋的供給量充裕,短期內自住市場不會有供不應求的熱況,也使得豪宅以外的價格趨於牛皮。

 

賴源釗進一步分析,根據調查台中人房地產消費占財產配置比例亦勝於台北和高雄。

 

換言之,台中人對於居住品質十分注重,亦是全台換屋率最高的都市,消費者大多偏好重劃區內高質感的新成屋。反之屋齡過老、區域過舊、公共設施不佳的老房子,是難以讓台中人接受的,因而使得十年以上的中古屋接手率較弱。也因此在台中置產,最好選擇較受當地人歡迎的重劃區內、建材內裝質感皆高的新建案,以免未來難以脫手,徒增困擾。

 

此外,根據台中業內人士表示,由於七期內成交價可壓至牌價的六、七成左右,連帶造成平價住宅的高價差,一般而言成交價約為牌價的八成五至九成,因此消費者購屋要掌握議價成數,以免吃了悶虧。

 

總之,自住市場區域性格濃厚,消費者得了解市況差異,因地制宜,方能撿到便宜,聰明進階有殼一族。

 

台中

美術館、科博館一帶被視為台中的天母,深受老台中人熱愛。(攝影/蔡世豪)

 

台中潛力區段

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高雄、台中房市平均單價

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