搶救房市投報率 前進日本當包租公

在華人社會的傳統觀念裡，「有土斯有財」這句話就像是千古不變的真理，只不過，近幾年台北房市持續上漲，使得很多原本想要買房的人，越來越不敢下手；另一方面，房市高漲的主要原因之一是投資客湧入，使得租屋市場供給大增，也讓租金報酬率跌到一％左右。整體來說，「有土」不易、「斯有財」的不確定性也大幅提高。

經營冷凍空調材料進口事業的施淅棋，在台北市投資房地產的經驗頗為豐富，他嘆說，「台北的房價漲了太多，租金卻沒太大變化，目前的投資報酬實在不高！」由於想為資金找個相對成本較低、具有穩定收益的避風港，他把目光焦點轉移至海外市場，也是國人最愛的旅遊勝地之一 ——日本。
 

相對低檔 資金瞄準日本房市

要說日本會是投資最佳的區域，很多投資人或許並不認同。尤其是在日本經濟長期處於趨近「零成長」的水準，再加上去年日圓匯率狂升，更令投資人卻步，讓本就衰退的景氣又遭重重一擊。

二○○八年的金融海嘯，讓原本略有起色的日本房市再次陷入低迷，不動產和建設公司業者倒閉消息時有所聞，對日本人來說，「有土斯有財」的不滅神話，早已跟隨泡沫前的光輝時代一去不復返。

然而，這卻給了亞洲投資人「大展身手」的絕佳機會。就在新興國家快速復甦的腳步中，亞洲各國的房市也愈漸蓬勃發展，為了在普遍低利率時代尋求更好的投資價值，人們紛紛將眼光轉至距離較近、且房價尚無明顯回升的日本市場。其中又以中國富裕階層的動作最大，他們從東京都心的商業大樓、北海道的獨棟別墅，買到富士山山腳下的飯店，可說是活化日本沉寂已久不動產市場的重要推手。

近期搶進日本置產的熱潮中，向來對房地產情有獨鍾的台灣投資人，當然也不會缺席。除了施淅棋在研究多時之後，投資位於東京市區內兩間套房以外；同樣認為台灣房價太貴、買不下手的黃裕惠，去年短短五個月內，就在日本買進六間房。現在她只要一談到日本的房地產，眼睛都會閃露出光芒。

「以前喔，我也不知日本房地產可以投資，後來才發現在日本當房東比在台北容易多了！」她拿出紙筆寫下在新宿歌舞伎町所買的一間套房為例：總價二千萬日圓（折合新台幣約六六○萬元），每月收租十三萬八千日圓（折合新台幣四萬六千元），再扣除約占租金一成左右的修繕、雜支費用，「至少還有七％的報酬率，估計約十三年即可回收。」黃裕惠滿意地說。

▲買屋除了看地段，也要注意報酬率，以免被成本侵蝕。（圖片來源/法新社）

租屋需求 鞏固中古屋投報率

「詢問買房的需求越來越多。」信義房屋不動產株式會社社長林彥宏表示，日本民族性一向保守，過去對外國人購買房地產也有限制，因此只有少數人能如願以償，成功在日本置產。但由於近年日本景氣不佳，對外國資金進入已不再抗拒，並放寬了購買房地產的法規，目前外國人在日本買賣不動產，已不需要具備永久居留權，當地屋主也願意出售給外國人。

更大的誘因是，「日本的房價已經來到相對低點，」東京房東網行銷總監廖惠萍指出，以東京澀谷的高級住宅區南青山為例，泡沫頂點的一九九○年，一坪土地曾經飆到一億三千五百萬日圓，二○○○年時暴跌到谷底的一千五百萬日圓，金融風暴前雖曾回升，目前又跌回兩千五百萬日圓左右，「就算再跌也有限，虧本的風險較低。」

而且東京人的房屋自有率不到五○％，租屋的需求高，投報率比台北高出一倍以上。廖惠萍以較為容易出租的小型套房為例，中古屋往往不到一千萬日圓就買得到，投報率至少七％起跳；反觀房價已經漲上高點的台北，投報率只有二％到三％，嘗到甜頭的台灣投資客，自然追加買進日本房市。

舉例來說，東京房東網去年一年客戶的成交金額超過三十億日圓，信義房屋在東京的銷售業績更達五十多億日圓，「比想像中好很多。」林彥宏說，才正式營業半年，就已經轉虧為盈，很多客戶不但自己回購，還呼朋引伴，預約看屋排到二個月之後。

但也有不少台灣投資客感到疑惑，既然東京房價走低，在這公共建設完善、交通方便，水質、空氣品質都不錯的地方，日本當地人為何自己不買？「日本人對買房地產的信心不足。」林彥宏觀察，以購屋主力的三、四十歲族群來說，就業初期剛好遇上日本經濟泡沫，如今收入降低、前景不明，又親身經歷房地產超跌的慘況，因此多數人認為短期內漲幅有限，不必急著買房子。加上日本金融崩壞之後，銀行授信趨向嚴格，貸款很困難，也拉高了購屋門檻。

而台灣投資人只要信用正常，就可以在台系銀行的東京分行貸到六、七成。以小套房為例，自備款約需新台幣一百多萬元，「用在台北東區一個停車位不到的錢，就可賺到現金收入，實在很划算。」在東京都心擁有兩間小套房的吳淡如說，她有不少親朋好友也加入了投資行列。

「東京比較適合保守、想賺穩定現金流的投資人。」林彥宏認為，日本少子化，人口呈現減少趨勢，很難期待未來房價能翻一倍賺到顯著差價，而且日本政府為了防堵投機炒房，購屋五年內轉手，資本利得稅率高達三○％，持有五年以上才降至一五％。換句話說，想到東京當房東，就要有長期持有的心理準備。

▲投資東京房市熱潮燒到台灣，日前日本房地產開發商「三菱地所」也宣布與信義房屋合作銷售新屋。（攝影/陳永錚）

保值首選 東京都心小坪物件

林彥宏建議，期望保值抗跌的長期投資人，可選都心五區內，包括天皇皇居所在地「千代田區」，銀座、日本橋等高級商業地段的「中央區」，大使館和外商公司匯聚、也是日本企業總公司最多的「港區」，交通最便利、商業機能多元的「新宿區」，及年輕人喜愛、引領時尚文化的「澀谷區」。

如果覺得東京都心投入成本較高，為了提高投資報酬率，廖惠萍建議，可以考量區域住民的形態，選擇都心五區外圍較有人氣的地方，例如池袋、吉祥寺、世田谷、中野等。

而要租給日本人，也要了解他們的喜好，「不能光被便宜的價格蒙蔽，隨便亂買。」廖惠萍指出，在東京，大坪數不如小坪數容易出租，樓層則是愈高愈好，格局方正，坐北朝南、採光好的邊間較搶手，一樓被認為沒隱私、不安全，並不討喜。

此外，也要考慮折舊的風險，日本建築有法定耐用年數的標準，因此價格會隨時間一路下滑，十六至二十年的房子價值只剩下原來的一半，「基本上，超過三十年的房子幾乎不值錢。」長住日本的作家劉黎兒提醒，想投資中古屋，最好挑二十年以下，已經有房客或保證出租的房子，交通便利、生活機能好的區域，才比較能保值，未來也還有轉賣的空間。

劉黎兒更進一步補充，近年熱錢持續湧入，日本房地產行情持續看好，東京雖然仍有投資價值，但投資人必須要精挑細選，才不會變成冤大頭。

買屋兩招 降低匯率風險

想到東京當房東，卻又擔心日圓走高造成匯差損失，可參考多位日本買屋達人推薦的買屋訣竅：

1.將欲購買的房子向台系銀行的東京分行申請抵押貸款（目前有台灣、第一、彰化、兆豐及中國信託等銀行），一般來說，1000萬日圓的房子約可貸款七成，利率在2.7％∼3％之間。再把相當於三成的自備款在台進行新台幣定存，利用此定存單即可到所屬銀行的東京分行質押，借出相當存款金額的九成日圓，利率在1.5％∼2.5％。如此一來，就可等到日圓相對貶值時，再兌換日圓償還貸款。

2.高資產客戶可將資金放在海外銀行做外幣定存，並借出等值的日圓。以澳幣來說，假設利率為3％，借款利息不到1％，一來一往，投資人還賺了2％的利息。