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買黃金地段還賠錢 投資店面光環不再?

日光大道房產的世界—張欣民
2017-11-28
房地產掃瞄

買黃金地段還賠錢 投資店面光環不再?

日光大道房產的世界—張欣民
2017-11-28
買黃金地段還賠錢 投資店面光環不再?
房地產掃瞄

台北市林森北路及中山北路之間的巷弄是知名的條通生活圈,很多巷弄美食都隱身其間,也是很多人黑夜比白天美麗的所在,位在這些巷弄當中的店面雖然都不大,卻都是房仲口中的黃金店面,房東各個惜售,市場當中很少有釋出,有的話馬上被人接走。

在如此搶手的前提下,今年實價登錄資料顯示,在俗稱的六條通當中有個店面在短短三個月內竟然有兩次交易紀錄,而且在此一來一往之間,買家竟然是賠了340萬出場,不僅引發市場議論,也讓人丈二金剛摸不著頭緒,這當中到底是發生了什麼事!

 

黃金店面投資價值是否已退色?

 

這間位在六條通的店面,權狀面積只有14.5坪,今年5月以2470萬買進,單價每坪169.8萬元,不過8月不到三個月間這個店面卻以2130萬賣出,不計其他成本,光是帳面上這一買一賣就慘賠340萬。

 

很多人不免要問為什麼?為什麼?而且看到曾經熱鬧非凡、一位難求的台北東區店面,也出現了好多空置店面,讓人不禁懷疑,黃金店面的投資價值已從雲端被打落到凡間了?

 

事實上,要在店面投資不敗,除了要抓住傳統店面投資眉角外,新經濟的線上線下(O2O)新通路發展趨勢,也不能忽略,否則就會像六條通的投資實案例一樣,斷頭慘賠出場!

 

然而,當大家都開始懷疑的同時,大台北其他地區卻陸續傳出高價成交、甚至搶購的情形。今年剛開年市場就傳出瀚星百貨砸下22億元,向上櫃公司全銓買進北市西門町具有店面價值的好樂迪大樓,震驚了低迷一年多的房市。

 

6月間,在西門町昆明街又出現一筆3 層樓透天店面1.2 億元的成交紀錄,書街重慶南路武昌街口兩個緊連的店面,也以驚人天價13億元成交,換算下來,每坪成交價高達900萬元。8月間也在重慶南路上另有一筆億元級店面交易,四層樓透天店面成交總價達2.08億元。

 

最近在新北市三峽區地政局公開標售「北大特定區安置住宅」社區29戶店面,結果也出人意表的吸引了96封標單搶標,最後有21戶店面順利售出,在低迷的房市當中有高達七成以上的標脫率顯得格外亮眼。

 

這顯示市場資金寬鬆,口袋有閒錢的投資買家還是喜歡有穩定租金收益的店面,特別是今年的成交案例,可以看到傳統投資店面的「123原則」,仍是店面投資行家的最高指導原則。

 

所謂「123原則」,很容易記又很容易判別,簡單說明如下:

 

1---選擇臨主要馬路第一線一樓之店面

 

「1」這個原則還有兩個重點,其一是主要馬路第一線,最怕的是投資人覺得第一線馬路店面價格太貴,退而求其次,找同路段的第一巷或是第二巷去。

 

這種店面不是不能買、不能投資,也許哪一天會鹹魚翻生,成為人人搶著要買要租的熱門店面,但是這樣的案例真的很少,除了台北東區、西門町等商圈之外,真的不多見,一定要鎖定主要道路第一線店面。

 

其二,一定要一樓的店面,這樣的實體店面跟消費者才是最容易接近的,也就是所謂的「可及性」,這點很重要!因為有些店面即使是符合一樓店面的條件,可是客人要爬二至三個階梯,生意就一直做不起來,租客生意做不起來,就會出現店家一個一個換,你的店面價值也會跟著Low掉!就更不要提地下室型的店面。

 

2---臨路寬度最好在20米左右

 

「2」指的是街邊店面的臨路寬度,這寬度不是越寬越好,正好相反,店面臨路寬度是越寬越不好,實地上觀察黃金店面臨路寬度大概是在20米以內最理想,30米以內尚可接受,超過30米,或是更寬的的大馬路店面都不宜。

 

70~80米的林蔭大道雖然很漂亮,對於兩旁的住宅也有加分作用,但絕對不利於店面產品,雖然也有些商家喜歡選擇在這類林蔭大道旁開店,實際上是品牌廣告宣傳效果大於業績效應。

 

3---優先選擇位於「三角窗」的店面

 

「3」是所謂的「三角窗」,這是台語的說法,並不是指三角形的店面,而是泛指位於兩條道路交接處的店面,也就是說它是兩面臨路,為什麼很多商家在找店面時都優先找三角窗店面呢?

 

主要是三角窗店面具有三大優勢:具有稀有性、雙倍廣告效應以及人潮匯聚的效應。明眼人都知道,早期超商在找店面幾乎都是鎖定三角窗,後來因為店數越開越密集,又要搶市占率,才不再堅持此一原則,倒是就目前市場實際觀察,咖啡業者85°C開店選址,似乎都還是以三角窗店面為最優先考量。

 

所以要投資店面,行家當然首選三角窗,今年以來成交的案例中,像是西門町好樂迪大樓、書街重慶南路武昌街透店,以及最近北大特區地政局店面標售,最搶手的仍是位於大學路1號的三角窗店王,溢價率高達64%,搶手程度溢於言表。

 

如此看來,黃金店面的投資光芒並未退色,真正符合行家標準的黃金店面仍然大家搶著要,但是隨著新經濟、新通路時代的來臨,店面投資恐怕也不能再一成不變。

 

一方面電商的快速崛起與壯大,不斷進逼傳統店面與店家的生存空間,另一方面,線上線下虛實共構的通路革命也已展開,東西兩大電商——亞馬遜與阿里巴巴,紛紛往實體通路靠攏,這對傳統店面的經營與投資,又會產生怎樣的市場衝擊,恐怕是新一波店面投資者該好好思考的新課題了!

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