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買房出租,投資兼養老,有什麼不好?讓房東慘痛出場的3個理由

優租房

房地產掃瞄

達志

2018-10-25 15:32

如果房地產真的是個穩健收益的投資標的,為什麼還是有那麼多慘賠出場的例子?不過更重要的問題是,如果我也進場投資,我會不會是下一個血淋淋的活例?

阿德是個經驗老到的老房東,光在台北就有五十間套房正在出租,最近與阿德吃飯,他語重心長地跟我說:「最近我幾個朋友跟我說,十幾年前房地產正在勢頭上,他們當老師的兩老就想說買房租人投資兼養老,在林口買了間小坪數的房子後也順利出租,後來靠現金流又買了幾戶套房,開開心心當了好幾年的包租公包租婆。後來兩老退休後就靠著退休金與租金過活,退休生活快樂又自在。」

「直到今年初,因為資金壓力的關係,除了最一開始林口的房子外,其他套房都被法拍了。」

聽到這裡我心跳差點沒停止,咽了口水問道:「老師也會有這種地步?」,「低自備、槓桿太高,衝太快的下場,只要其中任何一間空個半年誰都受不了。」阿德搖搖頭又看了我一下,示意他跟我說得都是真的。想到一兩年前的雙北法拍屋潮,可能當時阿德故事中的兩老也在哀鴻遍野的人群之中吧。

這讓我不禁感慨,如果我來猜,這其中大部分的人跌了這一跤之後可能都很難再重回市場甚至重新振作。這些人幾年來辛辛苦苦打拼,或背房貸、或經營自己的租屋事業,到頭來卻看到一手建立的財務高樓倒塌在自己身上,讓我腦中閃過一個問題——為什麼他們會失敗?

最令我搞不懂的事情是,如果房地產真的是個穩健收益的投資標的,為什麼還是有那麼多慘賠出場的例子?不過更重要的問題是,如果我也進場投資,我會不會是下一個血淋淋的活例?

我問阿德:「你覺得他們都輸在哪裡?」

阿德嘆了口氣說:「房地產牛市的時候,人人都嘛投資高手;等到市場不如預期時,才是真的考驗你是投資或投機。」經過他長期觀察,他娓娓道來三個人們在市場會有的錯誤心態…

1.風險投資?

好吧,讓我們先來談談這些案例最明顯的特徵:風險。所有投資都有風險,但相對來看,風險越高,投資報酬也越高。

不過很顯然地在這種風險與報酬的資本遊戲中,只要稍微過了一個兩相平衡的臨界點,風險引爆帶來的災難將會難以想像的大,阿德朋友的父母親就是這種槓桿操作下的犧牲者。台灣房屋貸款成數通常高達七成五,信用好一點還可以到八成,槓桿乘數是五倍,軍公教甚至還有優貸,以一間套房一千萬來算,只要有一千萬本金可以買到五千萬的房子,或是五間一千萬的套房。但只要沒有如預期招租、金流中斷,就只能乾燒本金,不論如何壓力都太大了。

所以正確來說應該怎麼做?投資人皆須謹記在心,運用風險先知悉並提搞警覺,水能載舟,亦能覆舟。

2.永遠不碰自己不了解的商品

太多的人就連交屋後都不瞭解自己的具體投資計畫是甚麼,頂多就寥寥幾句「找房客、出租」,這樣是不足的。我認識很多人,買了房子後就認為房能帶財,卻絲毫對於房屋Location與投資報酬率、一年以上現金流試算沒有概念。如果你沒有再最一開始就有清楚的商轉藍圖,沒有再一開始就能詳細描繪出你賺錢機器的每個螺絲釘,結局就是連怎麼輸得都看不清楚。

我這邊只得不只是電視台老師上所謂的「心態致勝」,我是指不論是請教投資前輩經驗、看地產相關書籍、包租公包租婆課程等具體的硬知識,花一點時間建立自己的知識體系,不一定要複雜,但一定有效。搞清楚自己是在真忙或是瞎忙很重要,沒人希望自己的事業到頭來是一場空。

3.冷靜判斷

阿德說,當他一開始在投資房地產時聽了很多產業打滾多年老手的高見,每一個人都說得言之鑿鑿,講得一嘴好理論,結果自己聽得一頭熱沒有多加判斷,害他繞了很多遠路。

其實投資最忌諱預測漲跌,每個人最該做得就只有依照目前客觀條件冷靜地做組合並且判斷,這才是成功致富的不二法門,巴菲特如此、地產高階經理如此、你也該如此。

所以,他們為什麼會失誤?

 

1.憑感覺做事,沒有一套可以複製的管理系統
2.對待房客像對待朋友
3.沒有明確的計劃知道自己要找甚麼房客還有設定多少租金
4.對市場隨波逐流,新聞報租金上漲就想跟著漲,看到空置率高就降價求租



不過依我來看,他們可能沒有認真沈思過自己的租屋事業,總認為錢砸下去遲早會回本,這才是最危險的一件事情。

 

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