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房價回到3年前高檔?官版房價指數遭譏該去看眼科

張欣民

房地產掃瞄

達志

2018-12-24 10:41

記得不久前有房市名嘴批評,「房價已回到三年前高檔價格」之說的謬誤,並毫不客氣的說,如果真是這樣,建議「應該去看眼科和腦科」。不過,官方版的房價指數確實有地方已突破上一波高點,有些地方則快要來到上一波的高點,看來官版房價指數是不是該去看眼科和腦科了!

在台北市地政局網頁有說明製作房價指數(主要是以住宅為主)的緣由:「以實價登錄資訊為基礎,利用符合統計學理,並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數,提供具公信力的價格趨勢資訊,避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊息,所造成的資訊扭曲….」

 

這應該也是內政部及其他縣市製作房價指數最主要的目的,可是從這些官方房價指數發布後,房價資訊不但沒有更加透明,卻讓人對房價看得更加霧煞煞,市場資訊反而更加扭曲了。

 

內政部是官方房價指數的始作俑者,2012年實價登錄政策上路後,因為有了相對客觀的房價資訊,營建署在2015年8月正式發布全國及六都住宅價格指數,並以季度為期定期對外發布最新住宅價格指數。

 

但是眼尖的市場人士發現,發布到去年第四季的住宅價格指數,高雄市房價指數已經超越前波高點達到123.49點,台南市與全國總指數都差臨門一腳就站上前波高點,所以市場上才會傳出「房價已回到三年前高檔價格」之說,明顯的跟市場的價格走勢不符,才會引來房市名嘴的打臉之譏。

 

內政部住宅價格指數走勢圖(舊版)

 

或許房價指數製作團隊也發現問題,今年第一季的房價指數遲遲沒公布,直到最近才跟第二季度指數一起公布,但已是重新修正後的新版本了,已沒有「房價已回到三年前高檔價格」的情形,並對外說明新版指數的調整的原因:「經本案106年第四季起測試至本季,交易住宅特徵已改變,參酌消費者物價指數及民間國泰房地產指數之基期,本次更動基期為105年全年,基期指數定為100」,但沒說明前一季度指數沒有發布的原因。

 

事實上,這已不是頭一遭,在去(2017)年5月內政部住宅價格指數即遭自由時報踢爆,指出已經製作完成的新一季度房價指數卻遲遲不發布,快要一年未更新指數。當時記者指出,因數據呈現北部下跌、中南部上漲,內政部擔心數據發布可能引發與現況不符的爭議。

 

看來內政部房價指數發布以來,頗有「火車先開上路再修軌道」的荒謬情境,其間有很多人為操作的斧鑿痕跡,不僅無法達到市場資訊更準確透明的目的,反而是讓大家更加頭大,猶如陷入霧裡看花的境地!

 

由於個人早在1998年就與美國西維吉尼亞大學周昆博士合作製作台灣第一個房價指數,其後才有更多民間與官方版本的房價指數推出,目前該指數也是唯一被全球最大房地產研究網站Global Property Guide所引用的台灣房價指數,是外國人了解台灣房價變動很重要的指標。因此看到官方版本房價指數頻出包、擾亂市場資訊,個人特別有感,心中有些疑惑不吐不快。

 

一、內政部可以持續脫序延遲住宅價格指數發布嗎?

 

內政部製作住宅價格指數前言一開始就提到,行政院100年10月26日核定「民國101年至104 年整體住宅政策實施方案」,以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。「定期發布」應該是該方案的基本要求,內政部已經兩度脫序未按時發布住宅價格指數,要再等到媒體緊盯才要依「方案」行政嗎?

 

二、住宅價格指數參酌民間指數基期是哪門子研究方法?

 

不論是內政部或是台北市、台中市住宅價格指數,都是以實價登錄為 database,也就是說是以中古屋交易價格為製作房價指數的基礎,但是這次官方指數模型跑出來的結果失真,除了參酌物價指數之外,也同時參考國泰房地產指數來做修正,前者也是官方做出來的數據,有公信力,也常在研究當中拿來做為修正的參考。

 

但國泰房地產指數是民間發布之房價指數(並非正統房價指數),而且是以預售屋的價量為依歸,不是實際成交之價格,也非實際成交之數量,產品性質不同,信度與效度都令人質疑,卻拿來做為研究基期調整之參考,恐怕就是一種瞞不識之士的做法了!

 

三、個別縣市適合製作房價指數嗎?

 

目前官方除了內政部的住宅價格指數之外,台北市與台中市也都已發布該轄區的官版房價指數,未來應該還有其他縣市會跟進。如果內政部製作出來的指數是正確,六都及個別縣市還有必要再花錢製作房價指數嗎?

 

就實務上來看,內政部只做全國與六都房價指數,不分產品別及個別行政區,因此非六都之縣市似乎有必要製作,個別產品及個別行政區也有必要性,因此迄今台北市有發布月總指數、個別產品(公寓、大樓)與四大行政區塊之指數,台中市也有五個別行政群之月指數,但卻沒有總指數。

 

台北市住宅月總指數與內政部季指數走勢看來還算吻合,但是切到產品別與行政區就面臨了樣本數太少的窘境,因此變動非常大,參考價值大大降低,特別是為了降低樣本數太少,而有併區的區域型房價指數,卻因併區不倫不類,根本不具市場意義與參考價值,台北市與台中市都有這類問題。

 

台北市住宅價格指數與內政部北市住宅指數

例如台北市的士林內湖大同分區住宅價格指數,你能區分出來是士林區的價格走勢,或是內湖、大同嗎?又例如台中市的「第5群:中區、烏日區、豐原區、后里區、潭子區、大雅區、沙鹿區」住宅價格指數,你又該如何解讀呢?

 

這就是最近常說的不接地氣「為賦新辭強說愁」的分區法,要不就不做,因為這樣做等於沒做,要就要接地氣,看看市場上是如何分區的,才會更有意義與更有參考價值。例如台北市若分成蛋黃區(大安、信義、中正、中山、松山)與蛋白區兩大區房價指數,不是更有意義嗎?台中也可考慮用海線、山線或舊市區來分,都比現行之分法好很多。

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