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零元購屋好誘人!出手前你不可不知的3大風險

張欣民

房地產掃瞄

達志

2019-02-13 13:57

打出零元購屋、購屋不用自備款的訴求,對於苦於高房價、不敢奢想購屋的年輕人來說,確實有很大的吸引力,實務上零元購屋並不是不可行,只是心動的年輕人必須清楚,天下沒有白吃的午餐,凡事都該量力而為,更重要的是零元購屋潛藏了3大風險,不可不慎啊!

零元購屋、購屋不用自備款的炒房模式在房市已存在多年,在網路上也常常看得到類似訴求的課程或是說明會,其操作模式不外乎招募有意購屋者,找尋低總價物件,以全額貸款或是「房貸+信貸」方式購屋,出租房子以租金養房子,等物件增值賣出賺價差。

 

這是最近這一波房市投機炒作盛行時,很多投資客的「成功模式」,甚至在景氣熱頭上,很多投資客更都省掉其中出租的等待期,直接轉賣掉就有不少價差可賺,如此不斷快速複製上述「成功模式」,真的有人如其著作所宣稱的「在房市賺一億」,甚至在房市賺更多億的也大有人在。

 

只是隨著政府祭出奢侈稅,以及實施房地合一稅之後,讓房市投資短線炒作的獲利空間大大受到擠壓,加上2015年整體房市景氣反轉,想要快速複製過去的「成功模式」已經是難上加難!

 

投資客華麗轉身當起「房市老師」

 

於是有不少投資客轉身變成房市專家,以「老師」的姿態在網路上大撒廣告,於北中南到處開課,將上述的「成功模式」包裝後,轉變成房市投資秘笈,教人如何在房市不用本錢就可賺大錢,再結合直銷說明會的模式廣為招徠,成功吸引諸多想要靠房地產快速致富的年輕人。

 

關鍵是零元購屋這樣的操作模式真的行得通嗎?如果真的這麼好康,這些「老師」們為什麼不自己默默賺就好,卻是「佛心來著」將秘笈公諸於世,其中主要有3個「痛點」,其一是會涉及人頭炒房,已有人因而鋃鐺入獄;再者,可能涉及超貸問題,也可能有牢獄之災;最後是獲利大不如前,以當前房市獲利與風險程度來看是大大不成比例。

 

因為有這3個「痛點」,所以投資客就來個華麗轉身當起「房市老師」,一來可收取高額會員費,一個人3~6萬不等,二來是將風險全部轉嫁出去,自己可以「不染人間半點塵」,只是乖乖交了高額束脩的徒子徒孫們,可得要注意其中風險囉!到底有哪些風險呢?主要有以下3項:

 

一、利率漲升的風險

 

目前零元購屋之所以還能夠行得通,沒爆發太多投資糾紛,主要就是房貸利率持續維持在低檔,若是所購買房屋總價不高,透過「老師」所教撇步,不用拿出自備款,來個全額貸款,一般上班族都還承擔得起。但就如前央行總裁彭淮南曾提出的警告:「利率不可能永遠在低檔」,一旦房貸利率走升,在高槓桿效應下,很容易就陷入捉襟見肘的窘境。

 

二、房子空置、租不出去的風險

 

零元購屋的重要支撐點是靠租金養房子,也就是用租金抵每月房貸,但前提必須是房子能夠租得掉,而且租金要足夠支應大部分或是全部的房貸,只要出現下列任何一種狀況:房子完全租不出去、房子有空置期、租金太低等,零元購屋很快就會破功,沒本錢想賺錢的美夢也就碎了。

 

三、房價不漲,無法下車的風險

 

事實上,大家都很清楚,零元購屋尋求的不是將本求利,說穿了是想靠「無本求利」,是一種典型的投機行為。假設幸運的上述兩種風險都沒有出現,最後零元購屋要能有獲利,還是得等房價上漲,才可能賺到想要的價差,但房價要上漲不是自己能掌控的,反倒有可能在等待期中,房價反而走跌,若是無法順利「下車」,等同變相被套牢。

 

即使房價上漲,也要有一定的漲幅,才能夠完全COVER(抵銷)掉房地合一稅、持有稅、仲介費等相關成本,否則最後可能還是白忙一場,購屋買房的你仍然不會是房市贏家,真正贏家是教你撇步的「房市老師」,大夥交給「老師」的學費,現在可能正「供養」他無憂無慮雲遊四海呢!

 

 

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