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飯店拋售潮來襲 房產大亨李銘松也喊賣

梁任瑋

房地產掃瞄

陳弘岱攝影

2019-04-10 17:00

飯店業,在台灣曾是一門好生意,但隨著景氣趨緩、住房率下滑,呈現汰弱留強局面,
擁有五個旅館品牌的李方酒店管理集團,似乎也仍難擋飯店拋售潮來襲。

自二○一七年開始出現的飯店拋售潮愈演愈烈,根據網路房屋比價平台屋比統計,至今年三月中旬,全台共有一五○家旅館、飯店、商旅上網求售,待售總金額達八○五億元,較去年同期的一○四家大幅增加四十六家,顯示出目前全台旅館賣壓沉重。

 

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,過去台灣觀光業瘋陸客商機,許多景點周邊因應「陸客」的旅館、飯店、商旅及民宿等如雨後春筍般出現。根據交通部最新資料就顯示,今年一月台灣旅館、民宿家數一三二六七家、房間數約二十四萬間,都創下歷史新高,市場各業者間競爭相當激烈。

 

市況冷! 旅館住用率剩六成

 

陳傑鳴指出, 目前在旅館供給持續攀升的狀況下,需求卻跟不上,今年一月,國內旅館住用率(實際住用客房累計數與可供出租客房累計數之比率)平均只剩六成上下,卻是近年來新低。

 

而且,觀察市場可發現,近年很多看好陸客商機,而大舉投資或買地開發的旅館業者,因主要目標客群「陸客」來台人次連年劇減,一八年只剩下二六九萬人次,比一五年高點的四一八萬人次,大減了三六%,也導致目前很多專營陸客團的旅館,都因設備管理品質較差,無發吸引高端客群,面臨經營困境,只好上網求售,造成市場旅館賣壓持續攀升。

 

相較於今年第一季新飯店仍持續開幕,飯店拋售潮的現象,似乎反映出國內旅館市場競爭日熾,已出現汰弱留強的轉型階段,不具特色或未與國際連鎖酒店合作的品牌,將面臨邊緣化的危機。

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商仲圈近日傳出,在這波飯店轉型中,最引人矚目的是,過去十年積極在台展店的李方酒店管理集團,枱面下也悄悄在調節飯店資產,待售金額約五十億元。

 

熟悉李方酒店管理集團總裁李銘松的商仲業者證實,「李總裁大約一年前就開始出售飯店。」去年初,已將「皇家季節酒店」南西館以十六億元換手給兒子李奇璋持有,此外,中港館也開價十二億元找尋買家。

 

商仲業者計算,李銘松身價超過一五○億元,其中,台中與高雄英迪格飯店合計就價值一百億元,依市價估算,目前待售物件大約五十億元;但由於不少物件是趁房地產低檔買進,若現在獲利了結,應還有二、三成以上的利潤。

 

近十八年在房地產市場屢屢告捷的李銘松,近年也為攻讀旅館管理的愛子李奇璋陸續自創「皇家季節酒店」、「頭等艙」、「太空艙」等飯店品牌,但最知名的,還是與國際連鎖品牌合作的「台中李方艾美酒店」與「高雄中央公園英迪格酒店」。

 

其中,李方酒店管理集團一三年出手買下台中火車站前的原金沙百貨大樓,並邀請國際知名的艾美酒店(Le Meridien)合作,預計斥資八十億元打造為台中李方艾美酒店,大手筆規畫二百多間客房,企圖成為台中市中區的新地標。

 

但原本預定一七年營運的時程一延再延,主要是一六年施工期間遇到颱風影響,巨型鷹架倒塌,導致路人受傷的嚴重公安意外;據聞,光是這項公安問題就停工一年,營造費用也超過預算不斷追加。據了解,這也是讓李銘松決心處分小型飯店資產,將火力集中在台中艾美酒店的原因。

 

皇家季節酒店台北南西館
▲ 過去十年積極拓展旅館版圖的李銘松,近年轉型調節資產,
皇家季節酒店台北南西館去年也以16億元轉手。(圖片攝影/陳弘岱)

 

新需求!旅館改裝商辦升溫

 

然而,由於台灣觀光市場景氣尚未大幅回溫,目前旅館欲成交並不容易。商仲業者透露,全台待售飯店物件主要有兩大類別,一是規模小的商務旅館,因房間數不具規模經濟,價格不具競爭力,住房率始終難以提升;第二類是非國際連鎖飯店品牌,缺乏知名度與特色,營運辛苦,因而想淡出經營;但目前飯店業呈現供給大、需求少的狀況,除非價格漂亮,投資人不太會出手。

 

另一方面,世邦魏理仕台灣區董事總經理朱幸兒表示,隨著近期北台灣商辦租賃市場需求大爆發,五、六年前曾掀起一波將閒置商辦改裝為旅館的風潮;如今卻改弦易轍,近期反而是有投資人在詢問,是否有經營不善的旅館可收購改裝為商辦,想趁這一波商辦熱搶攻租賃市場;但飯店房間重新打掉也要不少費用,因此不動產售價必須夠低,才會吸引投資人出手。

 

對於積極脫手旅館資產、活化現金的動作,李銘松透過友人回應,未來將集中火力長期經營兩家五星級飯店——台中李方艾美酒店、高雄英迪格酒店,目前手頭上包括皇家季節酒店、頭等艙飯店、太空艙旅舍扣除租賃的物業,其餘六家自有資產,只要有好價錢就會處分。

 

李方酒店管理集團概況

 

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