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想跟SARS一樣買房賺大錢?「武漢肺炎」對房市衝擊3種狀況,最後一種恐讓房價腰斬

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

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2020-01-31 12:11

原該熱熱鬧鬧的農曆年,被武漢肺炎給完全打亂了,原該開紅盤的股市更被武漢肺炎給打趴了,接著大家更擔心的是,房市是否也受衝擊?

 

以過去SARS的經驗來看,這次武漢肺炎對房市衝擊,完全要看疫情蔓延的時間長短而定,時間越長,對房市越不利。

 

由於過去台灣有過抗SARS的經驗,而且疫情在短時間內就獲得控制,防疫流程早已建立,心理建設應該也已建立,不會再那麼恐慌,因此筆者認為「影響有限」,想危機入市機會恐不大。

 

一種不尋常的氛圍在持續擴散

 

但是春節期間彰化田中口罩工廠長長排隊的人龍,在網路上廣被流傳著,公車捷運上更是人人矇著臉,開工日老闆員工個個也都是戴口罩燒香祝禱,很多在年前約好的會議或活動,年後紛紛取消或延後,這是過去從沒看過的景象,一種很不尋常的氛圍在周遭持續擴散。

 

加上長假後的股市一開盤就重挫近700點,各類群組當中也越來越多人開始擔心起房市,包括不少的業者在內!

 

也許很多人都看過非洲大草原上弱肉強食的影片,一旦有動物受傷,一群禿鷹馬上聞腥而至,群起而攻之!國內房市自從2003年SARS事件之後,也一直流傳著這種禿鷹理論,事後很多人夸夸而談說,想當年若是把手上的錢都拿去買房子,現在就可「翹腳捻嘴鬚」當個大富翁了。

 

SARS危機入市成為房市大贏家

 

 

當然當年也有少數人真的危機入市,誤打誤撞反而成為房市大贏家。現在網路上都還可以輕易地蒐尋到類似的案例:「 SARS結束,老爸在內湖高中附近買了1間公寓,共花了350萬元,目前(2018年)該棟公寓行情在1600~1800萬元之間。」

 

但畢竟時不我予,市場沒有所謂的早知道,早知道大家都成為富翁了!這次的武漢肺炎看似凶險,但對一些不避諱人性貪婪面的投資客,似乎也正虎視眈眈,在等待危機入市的時刻來臨。

 

這些人有沒有機會呢?那就要看這次武漢肺炎對房地產界的衝擊有多大?而武漢肺炎對房市衝擊有多大?則要看疫情蔓延的時間有多長而定。

 

2003年3月14日台灣爆發第一個SARS病例,6月17日台灣正式從SARS旅遊警示區除名,7月5日世界衛生組織宣布台灣自SARS感染區除名。

 

SARS爆發 房市形同開天窗

 

因此從SARS疫情爆發到結束大約三個月的時間,這段時間人人自危,所有與外界接觸的活動幾乎停擺,房市交易也形同開天窗,預售案場門可羅雀,房仲店頭也都高唱「等無人」,個個苦哈哈,一幅風雨飄搖、朝不保夕的景象,記得當時筆者任職的公司更是宣佈遇缺不補,以因應疫情對房市的衝擊。

 

由於政府抗SARS防疫作戰成功,SARS對房市的衝擊警報很快就解除,2003年下半年在低房價、低利率(低利優惠房貸)及低稅率(土增稅減半)這「三低」環境助力之下,房市價量齊揚,更造就了有史以來最長的景氣復甦期,直到2014年才逐漸轉淡,這段期間,只要勇於投資房市的,幾乎都是賺大錢。

 

很多人都在問,這波的武漢肺炎有沒有可能複製另一波SARS後賺大錢的機會呢?

 

首先,是時空背景不一樣。當年「三低」環境之低利率優勢仍在,甚至比當年還要低,但土增稅減半的低稅環境被房地合一稅給破解掉了,最關鍵的低房價條件更不復見,現在各地房價都還在高點,想要複製另一波SARS後賺大錢的機會,就要看武漢肺炎疫情能將房價打下來多少囉!

 

武漢肺炎對房市衝擊三種可能狀況

 

 

以SARS的經驗值跟現在的市場氛圍,以下再分三個時間點、三種狀況來看:

 

若疫情在一個月內解除警報,恢復正常生活,房市只會有短暫的量縮,房價來不及反應,也不會有明顯的波動,因此可以說無便宜貨可撿。

 

若是疫情像SARS一樣持續三個月,因大家都謹記人多的地方不要去,看屋人依舊稀少,房市交易量持續萎縮,有些屋主、業主開始撐不住了,房價開始鬆動,幅度大約10~20%,這時有便宜貨可以撿,有機會賺到價差,但也只能算是小賺。

 

若是疫情超過三個月,甚至長達半年,或是有社區型群聚感染發生,這時經濟的衝擊會是全面性的,很多人可能會面臨到關廠、歇業、裁員等等問題,市場上買方斷頭、法拍物件,或是建商銷售不佳落跑等等狀況可能也會越來越多,這才是禿鷹集團進場的最佳時間點,餘屋空屋量大的地區此時房價可能出現腰斬慘況!

 

事實上,去年底國內房產界預測今年房市景氣時,沒有一個人考慮到這隻武漢肺炎黑天鵝,在推案計畫上出現高度,甚至是過度樂觀的情形,這時就應該要好好重新檢視一下手上的案子,量、價及產品該調整就趕快調整,否則一旦這隻黑天鵝盤旋不去,很可能就會成為房市的黑死病!

 

當然上述的三種狀況,都只是這次武漢肺炎疫情對房市衝擊的沙盤推演,其間變數還很多,市場不必太過恐慌,但業者一定要嚴陣以待,不可掉以輕心,至於投資客想撿便宜貨,則要靜觀其變,還不宜高興得太早。

 

最後,面對武漢肺炎疫情,還是提醒大家做好自我健康管理的工作,希望最壞的狀況不要發生,希望這隻黑天鵝早早飛走,天佑房市,天佑台灣!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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