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八個堅持小業務成為房產大戶

八個堅持小業務成為房產大戶
劉大仁日前大手筆買下「LV敦南店」兩層樓店面,市值至少超過3.4億元,是他眼中長線置產的好標的。

林心怡

房地產

攝影/陳俊銘

797期

2012-03-29 10:52

二十五年前,劉大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。這二十五年來,他到底默默做了哪些一般人忽略的事,竟能入主台北市敦化南路LV金店面,成為坐擁五億元房產的投資大戶?

在假日的空閒時刻,我不是在看房子,就是在去看房子的路上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名),就是日前大手筆買下「LV敦南店」兩層樓、目前市價至少三.四億元的房市大戶。

劉大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅,手握國內店面與國外房產至少超過五億元,但從劉大仁全身的行頭看來,卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加持,「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁,父親是退伍榮民,原本經營的染整廠生意還不錯,但卻在他高中時代,一場無情的大火,讓父親的工廠付之一炬,家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險,又被倒債,加上父親已年邁找不到合適的工作,全家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了!』這就是我當年的心情寫照。」勉強完成大專學業後,劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員,「剛出社會的時候,一個月薪水才九千元,需要負擔家計,怎麼算都不夠用,所以只好拚命跑業務、接單,省吃儉用,想說能夠多賺點錢,先存錢買個房子,讓家人有好日子過。」

 

家境窮困 創業翻身


沒想到,劉大仁當了三年多的業務員,好不容易省吃儉用存下二十幾萬元,但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了,同事們見我能力還不錯,就拱我出來創業。我心想,只要做得好就能賺得多,就拿出十幾萬元資本,在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」

一九八八年開始創業的劉大仁,曾歷經不少困境與挑戰,但一股「我一定不能倒下去」的堅定信念,讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機,也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚,一九九五年,也就是在劉大仁三十二歲時,雖然經濟環境仍不算寬裕,還是以一百萬元頭期款,在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊,總價約三百多萬元的房子。

 

以自住、自用為出發點 貴精不貴多


「當時購屋自住的邏輯只是先求保值,並沒有多想,後來賺了錢,劉大仁經濟環境變好了,看了超過五十戶房子後,才又換了一戶當時位在台北市信義路四十坪、總價約一二○○萬元的房子,沒想到不到一年的時間,房價就漲了二成,讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」

自此之後,下了班的空閒時間,「看房子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂,尤其是地段好的店面,最受他的青睞。

劉大仁透露,他從新店安康路三十坪舊公寓,到如今成為台北市敦化南路LV店面房東,最重要的祕訣在於:從不把自己當投資客!「購買每一筆房地產,我都是以自住或公司自用作為出發點,即使萬一未來LV不向我租敦化南路的店面,我甚至打算把辦公室搬去自用。」

以這種出發點挑選物件,都是劉大仁真心真意喜歡的,不論在交通、採光、格局、保值種種方面,都經過處女座A型的他嚴格篩選後的一時之選。

在這種原則下,劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少,可說貴精不貴多。在自住房地產上,除了他與媽媽同住的敦化南路豪宅價值七千多萬元,還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子;自家公司的辦公室則位在大安區安和路,然後就是目前租給LV的敦南店面。「我的房地產件數並沒有越來越多,但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的!」他如此說。

 

低於市價一成、租金投報率三%才出手


重視地段的劉大仁,現在購屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件,並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心,心臟總是比賣方強,沒有他要的價位就不買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容,「比方說,不論大環境好壞,總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」

劉大仁透露,「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成,人家覺得你根本沒誠意,不願與你談,可能錯失機會。」「但如果不對自己心中合理價位有定見,卻可能買在高點,顯得不夠精明。」

「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情,光看資料是不夠的,背後要做很多功課,要在附近多看、多聽、多比較,才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴,即使是很喜歡的物件,我也寧願等待,等到賣方自動降到我認為合理的價位再去談判。」

劉大仁指出,像他後來在信義路買的自用住宅,以及首次在安和路上買的店面,投資前他都會勤看附近的房子,對當地市場行情瞭若指掌後,自然可以在第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣,因為,如果房地產景氣走下坡,非但脫手不易,手上物件還有貶值之虞。對此,劉大仁說:「與其關注景氣,不如關注租金的投資報酬率,只要高於三%以上,景氣不好也值得出手!」


「重視短期景氣的一定是投機客,我不是投機客,所以我比較喜歡在不景氣時出手買進,反而容易揀到便宜貨!」劉大仁舉例,像他在二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間買下總價四千萬元的店面標的,正是市場恐慌的低迷時刻,議價空間也相對較大。


「我印象最深刻的是,當時的賣方,不但戴著口罩來簽約,還一副如釋重負的樣子,彷彿拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到,還不到一年的時間,這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。


劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客,他大多以中長期投資的眼光來投資房地產,而且租金投報率一定要三%以上,才願意出手投資。


「對我來說,投資房子,是先求穩再求好,也就是先求保值再求增值,並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說,他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面,因為在他眼中,那些標的比較像是「投機股」,自己則是比較從中長線的角度投資持有。


其中最經典的莫過於他去年出脫,持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置,一年租金報酬率近四%,增值空間更是從一億多元攀升到三億多元,獲利至少翻二倍。


「我覺得買房子就是要勇於走出第一步,否則永遠都在觀望,到最後發現房子越來越貴。」劉大仁分析,對於有自住需求的人來說,要先衡量自己的能力,懂得議價,買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說法,反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。


大部分人買房,不管自住還是投資,對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說:「劉先生買房挑歸挑,卻把我們仲介商視為合作夥伴,而不是胡亂使喚的傭人,而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血,這點讓人『足感心』。」


劉大仁認為,房地產買賣是很專業的領域,牽涉的層面很廣,需要有經驗,而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人,因為他們不僅幫我解決很多我不懂的專業問題,把他們當夥伴,有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功,一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友!」


除此之外,劉大仁也不吝分享自己購屋經驗,甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前,他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子,現在一坪七十萬元,當初一千多萬元的房子,現在都已增值到二千多萬元。


去年,他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工,物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小套房,這戶鄰近捷運的小套房,一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價,硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件,劉大仁甚至當場簽了支票,幫員工墊付斡旋金,順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

 

對財富的態度決定未來財富的格局 

 

劉大仁說:「一個人對財富的態度,會決定自己未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步,但年輕時即使財力已足以買豪華汽車,他卻寧願買差一點的車子,為買好一點的房子儲存財力。

 

劉大仁人生第一輛車,是因業務需要所買的裕隆「速利」,是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。因為他深知只有先把錢花在對的投資身上,累積財富的速度才會快,而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。


現在的劉大仁,還是每天早上六點起床,七點前到公司,一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由,每年數次與移民加拿大的家人團聚,是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂,把員工的生活照顧好,然後做公益讓社會更和諧,我想這是財富為我帶來最大的成就感吧!」他如是說。

 

房地產投資


劉大仁

出生:1963年

現職:保養品代理商

經歷:保養品業務員

學歷:大專理工科 

 

劉大仁默默在做的八件事

1.把每一塊錢花在刀口上。
2.不隨市場起舞,懂得過濾媒體資訊。
3.以自住的角度更謹慎的買房投資,重視細節。
4.買租金報酬率至少高於3%的好房子。
5.堅持低於市價一成議價法則。
6.一定要交幾位房地產仲介的好朋友。
7.寧願買差一點的車子,也要買好一點的房子。
8.購屋前至少看過50戶房子,平日持續留意購屋資訊。 

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