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當房仲5年,一個投資客讓他領悟「選股智慧」:總資產報酬率26倍,這樣找到賺翻倍的股票

當房仲5年,一個投資客讓他領悟「選股智慧」:總資產報酬率26倍,這樣找到賺翻倍的股票
照片為配圖非當事人

浪大

台股

shutterstock

2021-07-06 16:51

這兩天有事件觸發,讓我想過去第一份工作的往事。

我曾從事不動產經紀業,也就是各位所認知的房屋仲介。這裡來聊聊,那5年間我印象深刻的一件事情。

 

一個投資客教我的事

 

房屋仲介,就是房屋買方與賣方溝通的橋樑,透過媒合兩者,並溫柔撫平雙方對價格的認知差異,促成成交。

 

✱ 買方真的是靠緣分或者介紹。

 

✱ 賣方屋主的房屋來源則比較有脈絡可循,有個專有名詞叫做「開發」。

● 一種是從未出現在市場上銷售的中古屋或新成屋,屋主第一次拿出來出售的案源。

● 另一種則是同業已經有在出售的案源,我們扮演柯南的角色,去找到屋主取得他的委託銷售同意,這個又稱為「反開發」。

 

入行沒多久(大概2011年左右吧),有一次,我在進行反開發的過程,找到一個屋主他說他是人頭戶,要找屋主的話,我要去找淡水某條大馬路上的衛浴業者,老闆叫做典哥。

 

馬不停蹄,我立即前往拜訪~

 

典哥看到我身上的黃領帶後,十分爽朗的就叫我進去坐坐,泡茶聊聊天。可能近似一種面試的過程吧。

 

他說:你應該不知道我是誰齁,你去開一下那邊那個鑰匙櫃。

 

我打開後,裡面掛了感覺將近20幾串的鑰匙,上面有的還串有不同仲介品牌的鑰匙圈,門牌、權狀、售價都寫在上面,這專業的投資客不用多解釋了吧...

 

他說:你們公司沒有的案子,你都簽一簽帶回去吧。資料都在這裡,你先寫一寫(拿起一本物件資料清單交給我)。

 

我說:恩...典哥,我今天委託書不夠用....(雙方都笑了一下)

 

 

後來,成交了他手上的物件一兩間以後,他說給我處理,感覺很順,有一間三芝那裏的看海店面,想要我也賣看看。上了他的BMW,典哥開車,一路也是有說有笑。

 

他無意間說,「你要是有不錯的案件,也可以介紹給我買阿,我再委託給你賣」。

 

我當下是有想到一兩間覺得有增值空間的房子,轉述概況給他。他聽了這兩個物件以後,跟我說:「看來...你當我是一般投資客的樣子了...來,這邊坐,我給你個觀念。」

 

他是這麼說的:

 

「一般的投資客,就是會走進你們店門口,問有沒有投資物件的民眾,他買了那種是要等幾年,等建設發展起來,再賣掉的是一般投資客。你剛剛講的不錯的物件,不需要整理,是有便宜一些,但也不過就一坪少一萬而已,一個房子30坪跟隔壁現在賣的市價,才差30萬。過幾年行情往上走,漲了10%來說,500萬漲了50萬加上省下30萬,我買的時候就要先準備100萬的現金,然後賺80萬,這是你的一般投資客。」

 

說到這裡,典哥強調「這樣不會好野(有錢)啦!投資當興趣的~」

 

「我這裡不一樣,你給我好地點的爛公寓,漏水、馬桶爆管、跟鬼屋一樣,我都接受,沒人要買,價格便宜就好。我做衛浴你是知道的,漏水修復、外面的牆油漆粉刷都沒多少錢,一個房子空空的,人家最喜歡看的就是乾淨的地磚,白白的牆,還有漂亮的廁所,我這一條龍裝修做下去可能一間公寓成本30萬。行情500萬,我深一點買300萬,自備兩成60萬+裝修30萬,成本90萬,我賣480萬,價差賺180萬,這個是2倍出場。』

 

我們要的是有問題,但是可以解決的便宜房子,不是你們以為的便宜房子,那個大家都會買,何必我來?最重要就是地點,LOCATION,YOU KNOW?川普說的。這樣你懂我意思嗎?」

 

 

啊~這簡直茅塞頓開,雖然我一直沒做過投資客,但這卻改變了我對一些事物的思維。

 

有人說付學費,學東西。很多時候學的不是一整個課程,而是一個觀念,讓你一生受用。你的學費,全部100%其實就繳在那個觀念上就夠了。這也運用在我後來的投資路。

 

從基本面切入

 

一檔看起來有價有量,感覺不錯的股票,應該有個合理利潤,這個題材,應該可以讓股價漲個10%~15%沒問題吧?只等市場有人進去反應而已。

 

你想的美勒!難道全世界只有你聰明,市場這麼沒有效率?有成交量,交易者都傻傻的沒人知道這股票便宜?

 

你從技術面切入操作,看到過前高紅K追進去,不要跟我說你就是有膽量在這個過高一次全部壓進去,太不切實際了。通常都是小買幾張,然後弄短線幾個紅K。這還是獲利,聚沙成塔也是可觀,OK的。

 

但是...還記得典哥有說:「這樣不會好野啦!投資當興趣的~」

 

房子我們可以從租金投報率、週邊鄰棟房價去反推合理的市價;股票則可以從他獲利的EPS數字、本益比,或明年的股息殖利率去推估合理價格。本益比10倍以下,或者殖利率5%以上都是評估是否便宜的方式之一。

 

那投資的課題就是,你能不能找到基本面好,但股價不好的票。

 

 

根據效率市場理論(Efficient Market theory)認為在一個效率市場中,任何投資人都無法持續擊敗市場而賺得超額報酬。主要的三項假設:投資人皆理性、情報即時公開,獲得情報無需負擔額外的資訊成本、無任何投資人的力量足以單獨影響股價的變動。

 

效率市場的三種類型:

 

1. 弱式效率市場假說(weak form efficiency):目前證券價格已經完全反映歷史資料。因此,投資者利用各種方法對證券過去之價格從事分析與預測後,並不能提高其選取證券之能力。也就是說,技術分析( Technical Analysis )是無用的,投資者並不能因此而獲得超額利潤。

 

2. 半強式效率市場假說(semi-strong form efficiency):目前證券價格已完全充分地反映所有市場上已經公開的情報。因此,投資者無法因分析這些情報而獲得較佳之投資績效,也就是說,基本分析( Fundermental Analysis )是無用的。

 

3. 強式效率市場假說(strong form efficiency):目前證券價格完全充分反映已公開及未公開之所有情報。尚未公開的內幕消息,投資者已藉各種方式取得,早已成為公開的秘密,證券價格也已調整。也就是說,內線消息( Inside Information )是無用的。

 

簡單講,就是當股價的參與者夠多,市場的群體智慧會把股價反映到他應該有的水位。

 

所以當市場的參與者夠少,才有這個機會股價還沒來得及去反應當時的市場應有的合理價格。

 

講白了,低檔沒人想賣,肯定都無量的,高檔才會出量。但,請千萬不要誤會這是倡導無量股,完全不是這個意思。

 

 

我們重新整理一下上面投資客對中古屋的評估順序是:

 

地點要好→沒什麼人有興趣→價格便宜→整理翻新→推出市場銷售讓更多人看見。

 

同樣的一套邏輯與程序,在股市裡面也可以運用轉化為:

 

營運動能預估會好→沒人發現(量縮)→股價低估→等待→基本面被市場發掘。

 

成交量小,不是做不做股票的因素,這個問題你應該留到你要賣股票的時候,到底是否成交量還是小,是否市場一點也不熱絡,大家仍沒有興趣。

 

舉例來說,長榮現在高檔月均量每天成交50萬張,去年7月成交均量是1.5萬張,差了30倍。當時的7月,長榮才走完2020年3月底部上來的一個小五波脈動,正在進行第二波的拉回整理。台驊投控今年1月成交量還不到一千張,現在一天成交量達6萬張,誰能想像?

 

PS:如果個股亮麗的EPS早就公告在市場上好段時間,但價格就是不漲,成交量就是不放大,那就是市場不買單,這種個股請跳過。

 

我們該在乎的是,公司的營運數字是否開始大幅度的優於預期,這個成長能不能反映在每季的財務報表上。

 

證交所每月10日以前,每一季都會要求公司公布財報,一年月營收有12次,季報有4次,這16次的機會都是讓我們去檢視是否有營運動能將大幅度優於過去的公司。

 

況且,同樣的投資客邏輯,放在股票上,可是輕鬆多了。

 

投資客要勞心勞力整理房子,做股票不用。你就等就好了,等上面那16次的機會;多少人會用系統去撈資料,數字夠亮眼肯定會有人發現。

 

金錢帶著磁性,本能地就會去尋找有利差空間可圖的地方,自然最後大家湧入,你要做的只是「發掘+佈局+等待」罷了。

 

雖然我是一個以技術分析為主的投資者,但是過往讓我翻倍的股票,都是憑藉者我有去研究它的基本面,知道他能夠往上反映到多少目標股價而進行的投資。

 

真要說的話,大概80%的技術分析選股,20%的基本面選股,但這20%的選股邏輯,卻占了獲利的80%,對我來說,是不可被遺漏的小花園。

 

以上,與大家分享~

 

作者簡介_浪大

我是浪大,多次以波浪理論規劃個股未來,後走勢逐一實現,有「線仙」之美名;13年投資經驗,歷經台股、期貨選擇權、海外市場、輕原油、虛擬貨幣等實戰操作家,憑藉精確俐落的分析與進出手法,連續三年,年年翻數倍,總資產報酬率26倍。

 

本文由PressPlay Academy專欄作家浪大授權轉載,原文刊於 PressPlay Academy

 

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※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考,投資人應自行承擔投資風險及投資結果。

 

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