房子好心借家人登記公司，400萬免稅額竟歸零！只登記3坪，房地合一稅多繳120萬…如何計算？能按比例扣除嗎？

哥哥想創業、小叔要開工作室、親戚說「只是借個地址設籍登記行號，不會有人來辦公啦」，大家顧及人情就借了。但很多人不知道，這小小的3坪，影響的可能是上百萬的真金白銀。

400萬「房地合一稅」免稅額，能按面積比例拆算？別和土增稅搞混了

網友最關心的核心痛點：400萬自住免稅額，能不能按「面積比例」拆算？

答案非常殘酷：完全不行！房地合一稅必須歸零，從遷出日重新起算整整6年。

許多人會把「房地合一稅」和「土地增值稅」搞混，這兩者的規定完全是兩碼子事：

1.土地增值稅（可按比例拆算）：

確實能依自用與營業面積比例分別適用優惠稅率；甚至一生一次只要出售前1年內將營業登記遷出、符合條件，就能爭取自用優惠。

2.房地合一稅（極度嚴格，看整張權狀）：

依據《所得稅法》第 4 條之 5 規定，自住房地優惠要求：出售前連續6年內，全棟無出租、無供營業或執行業務使用。

只要出售前6年內有部分面積曾供營業登記，整張權狀資格直接喪失，無法按坪數比例拆算！

國稅局的認定標準是「整張權狀資格審查」。

只要出售前6年內，房屋有任何一個角落曾經借給公司登記，這項自住優惠的資格就是「整張喪失」，絕對沒有依坪數比例拆算這回事！

差一個資格，稅金差了整整120萬！

賣屋獲利800萬，符合自住優惠者房地合一稅能省下120萬

假設這棟透天賣屋獲利800萬元，兩種情況的稅金天差地別...

符合自住優惠（等滿6年再賣）

獲利800萬先扣除400萬免稅額，剩餘400萬適用10%優惠稅率：房地合一稅只要 40 萬元（400萬 × 10%）

現在急著賣（自住資格中斷）

108年購屋至今持有超過5年但未逾10年，適用一般稅率 20%，且無400萬免稅額：房地合一稅高達 160 萬元（800萬 × 20%）

 

只因當初好心借了3坪登記，現在賣房就得平白多繳120萬元（160萬 - 40萬）

這位朋友現在該怎麼辦？

策略一：以時間換空間，等到 119 年再賣

因公司於 113 年才遷出，6年的純自住時鐘必須從 113 年重新起算。只要維持戶籍與實際居住事實，等到 119 年滿 6 年再處分，就能省下這 120 萬。

策略二：評估資金急迫性

若有迫切換屋需求必須在 119 年前出售，就必須做好按一般稅率 20% 繳納 160 萬稅金的心理準備。

Ｒ姐的傳承與資產叮嚀：

人情是一時的，稅單是跟著產權走的。若未來有售屋規劃，親友借地址登記前，務必先算算這張百萬稅單的代價！

常見問題FAQ：

Q1：房子借家人登記公司，400萬元自住免稅額會失效嗎？

可能會。房地合一稅自住優惠要求，出售前6年內不得出租、供營業或執行業務使用；一旦不符合條件，就無法適用400萬元免稅額及超過部分10%的優惠稅率。

Q2：僅3坪拿去登記公司，400萬元免稅額可按比例扣除？

不行。房地合一稅看的是自住房地是否符合優惠資格，不是依營業面積占比拆算，因此不能只扣掉3坪對應的免稅額。

Q3：土地增值稅也不能按比例算嗎？

不一樣。土地增值稅若自用與營業面積可以明確劃分，可依實際使用比例，分別適用自用住宅及一般用地稅率。

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作者簡介_廖嘉紅

傳承風險顧問，協助打造你的幸福人生。

雙寶媽、與乳癌和平共存10年。

家族信託規劃顧問、退休理財顧問、國家級的人身與財產保險經紀人双證照、投資及管理不動產豐富資歷。

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