都說少子化，為何中古屋還這麼貴？看懂屋主「打死不退」4個背後原因，台灣房市「不能說的秘密」大公開

少子化、人口老化　為何房價漲幅還是那麼高？

臺灣的房價不只居高不下，而且年年漲。

很多人非常好奇，既然少子化與人口老化已經是必然現象，從住房需求來看，需求減少而供給年年增加，但怎麼臺灣的房價漲幅還是這麼高？

首先，我想要釐清一件事，臺灣的房價不是「供需自成市場」，意思是房價不是完全競爭市場，同樣的，房價也不完全適用價格機能。

所以，我們單純用經濟理論來詮釋房市，當然有很多「說不通」的地方！

例如：臺灣的二手房屋，照理而言，受少子化與人口老化的影響，世代之間應該會釋出很多繼承的房屋，這些房屋如果繼承者不自住，有可能就是釋出到中古屋市場。

再者，受人口老化影響，老年人口因經濟壓力或者是照顧需要，可能將自己的房屋售出，這兩個因素不是會把二手屋市場的供給增加嗎？

臺灣房地產市場長期以來存在一個顯著的現象，即便是屋齡較高的中古屋，其價格仍居高不下，且往往超出市場合理預期。

賣房都這樣想！屋主開價4步驟：行情、裝潢、感情價全算進去

假定我想把手上的房屋脫手，我會怎麼定價呢？

第一，我會分析周圍的房價，利用「實價登錄」，我就會大致知道行情。

第二，分析我當時的取得成本，加上我已經付出的貸款利息，以及當初的裝潢，得出一個我目前認定的成本。

第三，如果房屋裡還有一些沒有處置的設備，如電器、家具等，定一個折舊後的殘值價格。

最後，對照取得成本與「實價登錄」，給定一個我可以接受的底價，以及被加碼後的溢價—我相信我會利用「定錨效應」來提高我的成交價格。

4大偏誤讓中古屋價格降不下來

大家看到沒？這四個步驟看似理性，但還是充滿著偏誤。

第一，周圍房價的「實價登錄」與我的房價不必然有直接因果關係，個案價格可以都是獨立的，因此，周邊的房價與我的預期房價不見得具有參考性。

第二，我的取得成本實際上可能部分是「沉沒成本」，例如：我付出去的房貸利息，以及裝潢成本，這些成本都是我已經付出去的，不會影響到現在及以後的房價。

第三，家具折舊後的「殘值」更是「沉沒成本」，這代表我喜歡，但買家可能不喜歡，加上我的「稟賦效應」（編按：指人們一旦擁有某樣物品，就會對其賦予更高的價值）作祟，自然估價就會變高。

第四，加碼的「溢價」不就是我的「不捨」、「感情」與 「投機」的價格嗎？

從行為經濟學的角度來看，「稟賦效應」在這個過程中扮演著關鍵角色。屋主往往會對自己的房產產生強烈的情感連結，將房屋視為獨特的資產。

他們不僅會計入房屋的原始購入成本，還會加上裝修投入、日常維護費用，甚至是生活中累積的情感價值，形成一個龐大的心理資產。

這種心理機制導致屋 主在定價時往往不願降價，從而限制了市場的價格彈性。

漏水、壁癌隱瞞不說　讓買家難防

中古屋市場「資訊不對稱」則進一步加劇了這個問題。在中古屋交易中，買賣雙方對房屋狀況的了解程度存在明顯差異。

賣方可能隱瞞房屋的潛在問題，如漏水、壁癌等，而買方則難以完全掌握這些資訊。

同時，房地產交易資訊的不透明也為賣方提供了抬高價格的空間。雖然近年來網路資訊發達，但真實的成交價格和房屋細節資訊仍然不夠透明。

土地有限、新建案不足　中古屋反成搶手貨

從市場結構來看，供需失衡是推高房價的重要因素。

臺灣特別是都會區的土地資源有限，新建案供給不足，導致中古屋市場需求持續攀升。

加上房地產被視為重要的投資工具，大量投資需求湧入市場，進一步推高了房價。

延伸閱讀：海軍水兵6年存200萬，38歲買賣7間房、投資年報酬20%，41歲創業3次全失敗悔悟：不是有錢就無敵，變現才是重點

作者簡介_鍾文榮

暢銷科普經濟學作家，擁有深厚的經濟學背景和豐富的產業經驗，現為大學兼任助理教授、資深產業分析師和資深新聞媒體經濟評論主筆，是一位名符其實的「產學兩棲」臥底奇葩。

他對世界充滿好奇心，喜歡從平凡的日常生活中發掘有趣的經濟學現象。他就像一位經濟學魔術師，擅長用生活化的例子、幽默的筆法，將艱澀的經濟學理論轉化為淺顯易懂的故事，讓讀者在輕鬆愉快的氛圍中學習經濟學知識。

本文摘自五南《巷子口行為經濟學》