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房地產沒當年好賺了!20年買過9間房,包租公經驗談:房租只是抵通膨、投資店面已經北風北

房地產沒當年好賺了!20年買過9間房,包租公經驗談:房租只是抵通膨、投資店面已經北風北
圖片僅示意,非當事人

崴爺

房地產

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2021-01-28 09:45

26歲,懵懵懂懂買下第一間房子。因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。這已經是西元2000年的事了。當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。

 

「投資買房」的啟蒙,是因為我第2家店的房東。2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我20歲,他是個創業的大叔。他和我說:開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!

 

大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。他很熱心的算給我聽:1500萬的店面,他和銀行貸款1000萬,租給我們一個月6萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。之前,他也是這樣的操作,用500萬的自備款買了店面,租給別人做生意,4年後他把店面賣掉賺了500萬,年化報酬率將近15%。大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。

 

汐止那間房子,住了8、9年後我就賣掉了。那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。2年後,我把2間套房賣了,賺了一倍。2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。不過,這2、3年已經陸續把這些房子脫手了。

 

26歲到現在,我買賣過9戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。有30初頭的粉絲私訊我:「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」我想,我應該可以分享一些經驗值給他。

 

崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。

 

那買個小套房、小宅當「包租公」呢?崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,以西門町附近為例,5年左右的10多坪套房,每月租金在2萬左右,房價落在800萬左右;換算投報率大概3%左右。我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。

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