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台南、高雄...台積電(2330)股價下跌,對當初那些因設廠題材狂漲的「台積概念區」房市有影響嗎?

台南、高雄...台積電(2330)股價下跌,對當初那些因設廠題材狂漲的「台積概念區」房市有影響嗎?
圖片僅示意

張欣民

房地產

歐陽蓉

2022-07-30 09:25

在外資一路賣股的情況下,最近台積電股價起伏極大(編按:7/6曾來到435.5元),讓人不禁聯想,近兩年因台積電設廠「聞積起舞」的房市,會不會也因房價「本夢比」太高而破滅呢?

 

在全球一片晶片荒,外資一路買進的情況下,近兩年來台積電股價可說是一飛沖天,今年股價曾一度出現683元的天價行情,國內各大媒體更將台積電吹捧成「護國神山」,儼然一幅就有挑戰千金股的架式及力道。連帶地在國內房市,也掀起一波波台積電效應,只要跟台積電設廠有關,買盤馬上蜂擁而至,房價立刻應聲而漲,這就是所謂的「聞積起舞」房市效應。

 

護國神山掀「聞積起舞」房市效應

 

只是人算不如天算,好景不常,一大堆股市鐵嘴、大牌分析師還是敵不過美國聯準會,接連的升息及縮表效應讓台積電成了外資最大的提款機,股價一路跌跌不休,在國安基金進場之前,股價曾一度跌落到435元左右的價位,從高點下來跌幅超過3成5,這猶如跳水式的下跌,讓很多股市小白都淪為外資收割的韭菜。

 

那麼那些因為台積電設廠效應而大漲的房市,是不是也隨之「消風」呢?也出現反轉的情境呢?特別是稍早之前有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名,桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮,主要還是遙指台積電的利多一旦出盡,有些地方後市恐就不妙了!

 

這應該是很多已經「聞積起舞」的民眾,以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題了!對於這個問題,我們可以從以下幾個層面來看!

 

區域市場之剛需強度

 

台積電在台灣設廠已經35年,過去30多年台積電幾乎可以說跟房市沒有任何關聯,有的話也只是房市中偶而會提到科學園區效應。事實上,台積電帶動房市可說是近3~4年的事,主要是台積電在南科大舉擴廠所致,又碰上缺晶片、股票大漲的加持,讓自住台積電們(台積員工及產業鏈從業人員)與投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應,又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地,去年底又熱到被欽點設新廠的北高雄大楠梓區。

 

所以這其中明眼人清楚地看到許多「椪風」的現象,除了投資客的假性需求之外,加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求,也大舉推案蓋出更多的房子來,到時候「台積電們」都入住了,也就是利多出盡時,會不會出現一堆沒人住的空屋呢?這正是上述地產大老最擔心的地方啊!

 

打個簡單的比方,假設台積電在南科可創造50個住宅剛性需求,但因「聞積起舞」效應帶來了20個投資假性需求,建商卻蓋出了100戶的新房子,萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊,全部跳船拋售,等於市場上就會留下50戶的空屋。

 

炒「本夢比」的房市風險很大

 

當市場供給量及需求量都被高估的同時,大家也都見識到這些台積電概念區,近2年來房價都是呈現跳躍式上漲,一旦供需都被打回原形之後,區域房價勢必也要適度的修正。現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點,後市價格修正的可能性非常高,特別是供需差距越大的地方,未來房價修正的空間就越大。

 

近日看到台積電股價又慢慢回升,據媒體報導,應該是有實質本益比的支撐吧!反觀太依賴炒作而「聞積起舞」的房市,有些地方現在甚至連工廠都還沒動工呢,周邊房市之熱絡,根本就是股市所謂的「本夢比」概念,還沒有實質居住的需求支撐,未來區域房市鐵定會更加危險。更何況在實務上,不管是股市還是房市,投資都是有風險的!

 

整體購屋需求及信心度雙降

 

日前國泰金控公布7月份國民經濟信心調查,有57.3%的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化,連帶影響認為是買房時機者降到14%,是2016年1月之後78個月來的新低,買房指數則降到5年多來低點。整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑,那些純粹因為台積電概念帶動「本夢比」的房市,這時當然就要更加小心看待了。

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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