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東京精華區中古屋一坪僅55萬!日幣貶值台人瘋投資日本房地產,專家:絕對不要買「這種物件」

東京精華區中古屋一坪僅55萬!日幣貶值台人瘋投資日本房地產,專家:絕對不要買「這種物件」

吳佳穎

房地產

達志勿轉

1336期

2022-07-27 10:02

日圓貶值帶動國人赴日置產,但專家提醒,一窩蜂熱潮下,民眾更要保持理性,慎選購買物件,並且留意後續房屋出租、脫手、修繕維護,以及稅費等問題。

今年以來,美日利差持續擴大,導致日圓急貶,至7月26日,台灣銀行的日圓兌台幣牌告匯率價位來到0.2228,與去年初的0.27高點相比,跌幅已近兩成。

 

日圓兌台幣急貶,也帶動國人赴日置產熱潮。根據信義房屋日本事業部內部統計資料,2021年全年,國人赴日置產件數,寫下信義房屋自2009年進軍日本房市以來的新高紀錄。時序來到今年,據統計,上半年信義房屋於日本市場的成交件數超過270件,相較去年同期增長逾4成。

 

分析這波赴日置產熱潮,信義房屋日本事業部經理柳政億解釋,主因有二,一是過去一年日圓大幅貶值;二是在長年不景氣下,日本熱區如東京首都圈、京阪神等地房市,相對仍具「穩定上漲」的特性。

 

東京都心

東京都心6區房價年漲8.5%,但對比日圓一年來近兩成的貶幅,現在赴日用台幣買房產反而更便宜。(圖/達志)

 

搶換匯  布局首都圈保值抗跌  

 

柳政億引述日本不動產研調機構Tokyo Kantei今年5月統計資料,以東京蛋黃區「都心六區」(見圖表備註)為例,去年初,該區40坪中古大樓價格約8786萬日圓,以當時日圓兌台幣匯價0.27計算,折合台幣約2372萬元。但今年2月,同區域的房價漲至9538萬日圓,且同時間日圓兌台幣跌近兩成,以匯價0.23計算,折合台幣約2193萬元,來回間價差約台幣180萬元,「即使在日本房市緩漲下,國人仍可用更便宜的價格買到一樣物件,也因此帶動赴日置產熱潮。」

 

  • 40坪中古大樓:日本坪數計算為室內坪數,不含公設、陽台。40坪中古大樓,是以室內坪數70平方公尺(約21坪)加計公設、陽台等坪數換算而得。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出,日本房市近年漲勢與全球同步,但東京受惠先前東奧題材帶動,市區房產領漲,加上疫情下企業轉採居家辦公,當地人轉往郊區買房。據日本不動產商統計,今年1月,東京都心六區因基期高,房價年漲幅約8.5%;都心六區以外的外圍區域,包含城南城西六區、城北城東十一區或更外圍的橫濱、埼玉等,房價年漲幅都有約1成。

 

以價格來看,對比台北市蛋黃區單坪動輒逾百萬元的房價,日本東京最熱鬧的都心六區,中古屋每坪價格僅約台幣55萬元。另以日本不動產經濟研究所(REEI)發布的最新數字推算,今年上半年,東京首都圈新成屋的每平方公尺價格約97.7萬日圓,每坪折合台幣約72萬元,「價格比較下,也讓日本房市更具投資誘因。」柳政億說。

 

至於日本關西地區的代表城市大阪,柳政億觀察,大阪無論在城市國際地位,乃至人口規模上,都與台北市相若,但現在只要約台幣1千萬元就能入手中古大樓。

 

此外,拉長觀察時間,自2011年311地震以來,東京首都圈的房價呈現一路緩漲態勢,年均漲幅約3%到5%,「相較近年全球股市的暴漲,投資人常覺得賺很慢,但這也成為日本房市如今的優勢。」柳政億解釋,日本在經歷90年資產泡沫後,針對房地產訂出許多管制措施,限縮暴漲空間,「但相對也不容易暴跌。」尤其今年在局勢混亂下,多數資產價格挫跌,但日本房市上半年仍有近2%漲幅,加上每年3%到4%的租金回報率,「這時間點對投資客而言,可說是安全選項。」

 

近6年日本東京、大阪中古大樓房價走勢

置產暗藏陷阱  好脫手是關鍵

 

不過在一窩蜂潮流下,柳政億提醒民眾「不要被熱潮給蒙蔽」,當熱潮消退,「置產會不會變成負擔」是進場的首要考量。他也建議,民眾置產必須考量後續出租、脫手的便利性,「日本都心房市與其他地區很兩極化」,建議以東京首都圈或京阪神等大都市為主。

 

陳炳辰也提醒,國人赴日置產著眼出租收益,策略上宜保守,建議避開不熟悉或房市不算健全的區域,以靠近地鐵、小坪數為主,達到低總價買屋,且容易出租等優勢。區域選擇可以山手線沿線大站,以及核心區塊「都心六區」為首選,價格稍高,但居住機能健全,具備保值抗跌特性。

 

此外,投資也要了解日本當地民情,「日本人不會買的物件,就不要買!」柳政億解釋,過去曾有投資人抱持著哆啦A夢的童年想像,買下一棟「一戶建」,但日本人買這類住宅多為自用需求,且因為持有土地,地區通常較偏遠,相較日本市區的公寓大樓,「既不好租、不好賣,也不容易漲。」

 

  • 一戶建:指日本市郊常見的獨院住宅,部分一戶建還能擁有自己的庭院、花園。

 

柳政億提醒,民眾務必「慎選合作夥伴」。他觀察,過去兩年來,在疫情衝擊下,不少日本小型房仲關門大吉,透過這些仲介買房的台灣投資人因此成了「海外孤兒」,出租、房屋維修等都成了問題。且近期中國也傳出有仲介業者打著「6%年化收益率」的口號,吸引民眾赴日買房,並轉交給仲介經營民宿,但如今卻面臨房產遭仲介機構轉賣、抵押貸款,最後血本無歸。

 

另外,陳炳辰也提醒,投資人要留意稅費問題,除了每年須繳交的持有稅(約為房屋市值的0.3%)外,當房屋在5年內脫手,且出售時有獲利下,須繳交30%到40%資本利得;持有超過5年,則須繳交約兩成資本利得

 

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