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爛尾樓事件引爆中國停貸風暴!房市利空出盡?一表整理:10檔持有中國房地產的基金和ETF

爛尾樓事件引爆中國停貸風暴!房市利空出盡?一表整理:10檔持有中國房地產的基金和ETF

黃偉柏

房地產

達志勿轉

1337期

2022-08-03 10:04

近期中國因「爛尾樓事件」引爆大規模停貸風暴,衝擊房地產市場及金融系統,為避免雪球愈滾愈大,官方擬提供地產開發商1兆元人民幣紓困,試圖挽救人們對房市的信心。

自今年6月底來,中國江西傳出有爛尾樓業主喊出「不復工不還貸」,後續多處受害業主也跟進停繳房貸。這些已簽署「強制停貸告知書」的建案業主,紛紛把矛頭指向貸款銀行未按規定將他們繳的房貸存入監管帳戶,違規發放資金給開發商,且未積極履行資金監管義務。

 

目前這波「集體停貸潮」已延燒至中國25省、91座城市, 引發外界對抵押貸款危機的擔憂。因為一旦危機蔓延到中國金融體系及融資管道,進一步引爆系統性風險,甫從疫控中解封的中國經濟,恐再度沉淪。根據國際信評機構標普估計,若停貸潮持續惡化,最差的情況恐有2.4兆元人民幣的抵押貸款將面臨風險,占抵押貸款的6.4%。

 

7月28日,中共中央政治局召開會議,總書記習近平於會議中要求經濟須於合理區間保持運作,地方政府須落實責任「保交樓、穩民生」等重點項目。此為中國中央最近一次針對房地產政策提出大方向,而化解市場窘境的任務,將由地方政府扛起。

 

保交樓

在中國中央下達「保交樓」的政令後,日前傳出人民銀行擬融資貸款,幫助資金斷鏈的地產商完成停工建案。(圖/視覺中國)

 

資金斷鏈恐致建商破產潮

 

「爛尾樓」在中國早已不是新鮮事。近年來,隨著政府整頓房地產商過度舉債的營運模式,祭出「三條紅線」監管政策,加上堅持「動態清零」重挫經濟,延伸地方財政惡化,建商資金「斷鏈」等現象,導致建案停工。

 

  • 三條紅線:始於中國人民銀行和住建部監管部門2020年8月召開重點房地產企業座談會,提出三個監管要求,造成房市景氣急轉直下,包括剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。

 

這是否代表,中國經濟的「雷曼時刻」已然來到?

 

對此,中信中國高股息ETF(00882)經理人葉松炫指出,雷曼事件為貸款戶已無償債能力而導致違約,而爛尾樓事件是政策問題,這些地方型房地產業主本身都具有償債能力,且受事件影響的資金估計約3800億元人民幣,「占全中國總房貸金額比率約1%,占整體銀行總放款金額僅約0.2%,對營運衝擊不大。」

 

英國《金融時報》指出,中國政府正在研擬透過銀行融資,為資金緊張的地產開發商提供1兆元人民幣紓困,讓爛尾樓建案順利復工。目前,此計畫已獲中國國務院批准。

 

為了避免財政出現缺口,解決阻止爛尾樓擴大,成了地方政府重點工作項目。據中國《新京報》指出,已停貸逾兩年的鄭州名門「翠園」,在地方政府加大「保交樓」力度下,七月初,公司已開始與信託機構辦理解除抵押與後續貸款的流程,可望於8月逐漸復工,停貸風險能得到實質化解。

 

中國房地產

 

中國房市高成長榮景不再

 

台新中國政策趨勢基金經理人高依暄認為,在停貸資金問題陸續解決後,購屋需求雖會逐步出現,投資人信心卻不會迅速恢復,「無法樂觀說第二季問題解決了,第三季就能看到中國房市回升。」高依暄預期,交易量負增長的情況,將一路持續到11至12月,才有望緩步縮減,至於回到正增長區間,最快也要明年初。

 

葉松炫觀察,在放寬「三條紅線」與紓困資金挹注下,部分停工建案已陸續復工,但中央「房住不炒」的基調不變,景氣雖可望逐步好轉,但不可能回到高成長榮景。他認為,此事件發生於三、四線城市,也就是「政策傳導末端」。換言之,「等風波平息,可『利空出盡』看待,屆時房地產類股會是穩定題材。」

 

「最差的情況,將慢慢過去。」高依暄建議,已持有相關基金的投資人,不妨靜待景氣好轉,或定期定額投入。至於空手投資人,因7月來多數陸股資產皆有回檔,此時進場風險相對小。但她補充,比起房地產與金融類股,下半年中國仍有許多看好的產業,「例如半導體、新能源等。」

 

在房市底部有望浮現外,高依暄分析,中央雖暗示今年經濟成長率5.5%目標難達到,但在「新能源車下鄉」等產業刺激措施推出下,成長動能有望得到一定支撐,「除銀行類股依舊穩健外,中國太平洋保險、中國財險等產險類族群,也可望受惠政策利多。」

 

另外,根據金融研調機構Wind數據顯示,中國上證指數本益比目前處於12.7倍的低檔區間,在人民銀行貨幣寬鬆政策延續、「中共二十大」會議將登場的情況下,都為下半年陸股反彈行情增添利多。

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